Năm 2019 là một năm thị trường bất động sản Việt Nam có sự phân hóa rất rõ. 4 tháng đầu năm, giá bất động sản tại nhiều khu vực tăng mạnh, có nơi ghi nhận mức tăng tới 30–40% chỉ trong một tháng. Nhưng sau giai đoạn tăng nóng, thị trường tại các thành phố lớn nhanh chóng chững lại và đến cuối năm, mặt bằng giá ở nhiều nơi đã quay về quanh mức cuối năm 2018.
Đằng sau diễn biến này là nhiều yếu tố cùng lúc tác động: giá bất động sản tăng cao trong khi sức mua có giới hạn, tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát, nguồn cung dự án mới giảm, hoạt động pháp lý và phê duyệt dự án chặt chẽ hơn, bất động sản nghỉ dưỡng suy giảm, trong khi dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển theo sự thay đổi của kinh tế và dòng vốn quốc tế.
Giá bất động sản tăng mạnh đầu năm rồi nhanh chóng hạ nhiệt
Trong 4 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản toàn quốc chứng kiến một đợt tăng giá khá mạnh. Một số khu vực ghi nhận mức tăng 30–40% chỉ trong vòng một tháng. Tuy nhiên, đà tăng này không duy trì được đến cuối năm. Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn suy giảm nhanh về giao dịch và mặt bằng giá trở lại quanh mức cuối năm 2018.
Theo Phước, đây là diễn biến cho thấy khá rõ sự chênh lệch giữa kỳ vọng giá và sức mua thực tế. Giá có thể tăng rất nhanh khi dòng tiền cùng lúc đổ vào một thị trường. Nhưng để duy trì mặt bằng giá mới, thị trường cần một lực cầu đủ lớn. Khi giá bất động sản đã vượt quá khả năng mua của phần lớn người dân, thanh khoản sẽ bắt đầu chịu áp lực. Đây chính là vấn đề đầu tiên của thị trường năm 2019: giá bất động sản đã tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ của người mua.
Tín dụng bất động sản tiếp tục bị siết
Yếu tố thứ hai tác động rất mạnh đến thị trường là tín dụng. Theo thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% trong vòng hai năm, từ 1/2019 tỷ lệ này đã giảm tới 40%. Đồng thời, tỷ lệ an toàn trong cho vay bất động sản được nâng từ 150% lên 250%. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến nguồn vốn của thị trường.
Bất động sản là ngành cần lượng vốn lớn và thời gian thu hồi vốn dài. Khi ngân hàng kiểm soát nguồn vốn chặt hơn, cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đều phải thay đổi cách tiếp cận. Số liệu về tăng trưởng tín dụng cũng cho thấy xu hướng này.
- Năm 2016, tăng trưởng tín dụng chung đạt 12%, trong khi tín dụng bất động sản tăng tới 18%.
- Đến năm 2018, tín dụng chung vẫn tăng 12%, nhưng tín dụng bất động sản chỉ còn tăng 5%.
Tức là trong khi tín dụng toàn nền kinh tế vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng 12%, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản đã giảm rất mạnh, từ 18% xuống 5%. Đây là một thay đổi lớn đối với thị trường bởi phần lớn nguồn vốn trên thị trường bất động sản khi đó vẫn có liên quan chặt chẽ đến vốn vay ngân hàng.
Dòng vốn giảm thì tốc độ giao dịch cũng giảm. Doanh nghiệp khó mở rộng đầu tư như trước. Nhà đầu tư phải giảm sử dụng đòn bẩy. Người mua nhà cũng chịu áp lực lớn hơn về khả năng tiếp cận vốn. Và khi nguồn tiền chậm lại, thị trường không thể duy trì tốc độ tăng giá như giai đoạn trước.
Nguồn cung dự án mới giảm mạnh
Một đặc điểm khác của năm 2019 là hoạt động phát triển dự án được kiểm soát chặt hơn. Các thủ tục liên quan đến quy hoạch, phê duyệt dự án, đền bù giải phóng mặt bằng và đấu giá quyền sử dụng đất đều được siết chặt. Không chỉ số lượng dự án mới được phê duyệt giảm, mà ngay cả những dự án đã được triển khai trước đó cũng có trường hợp phải tạm dừng để thanh tra và rà soát.
Điều này tạo ra một nghịch lý cho thị trường. Một mặt, nguồn cung mới giảm sẽ giúp hạn chế tình trạng dư cung trong dài hạn. Nhưng mặt khác, khi nguồn cung giảm đồng thời với tín dụng bị kiểm soát và sức mua suy yếu, giao dịch cũng giảm theo.
Vì vậy, năm 2019 không phải câu chuyện đơn giản là “nguồn cung giảm thì giá tăng”. Nguồn cung, tín dụng và sức mua phải được nhìn cùng nhau. Khi cả nguồn cung lẫn dòng tiền đều bị kiểm soát, thị trường sẽ bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh hơn.
Bất động sản nghỉ dưỡng bước vào giai đoạn suy giảm
Nếu có một phân khúc chịu ảnh hưởng rõ nét trong năm 2019 thì đó là bất động sản du lịch, bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng, condotel và resort. Trước đó, đây là một trong những phân khúc nhận được rất nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư nhờ kỳ vọng tăng giá và khả năng khai thác du lịch.
Nhưng khi lượng khách du lịch tại một số thị trường trọng điểm như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc suy giảm, nguồn thu từ hoạt động lưu trú và dịch vụ đi kèm cũng chịu ảnh hưởng. Khi doanh thu nhà hàng, khách sạn và dịch vụ lưu trú giảm, giá trị khai thác của tài sản giảm theo. Từ đó, giá bán hoặc giá cho thuê chịu áp lực và thanh khoản tài sản cũng giảm mạnh.
Đặc biệt, những yếu tố liên quan đến việc các chính sách ưu đãi dành cho khách hàng Trung Quốc và Hàn Quốc sắp hết hạn, kéo theo sự suy giảm của nhóm khách này tại một số thị trường du lịch trọng điểm. Số liệu giao dịch condotel trong quý II/2019 cũng phản ánh khá rõ tình trạng này.
Trong quý II/2019, thị trường ghi nhận hơn 5.000 sản phẩm condotel mới được đưa ra, nhưng chỉ có gần 1.400 sản phẩm giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ hơn 27%. Đây là một tỷ lệ hấp thụ khá thấp nếu đặt trong bối cảnh nguồn cung vẫn được đưa ra thị trường với số lượng lớn.
Theo Phước, vấn đề của bất động sản nghỉ dưỡng lúc này không còn nằm ở câu chuyện “có đẹp hay không”, mà nằm ở khả năng tạo ra dòng tiền thực tế từ hoạt động du lịch và vận hành tài sản.
Hà Nội và TP.HCM bắt đầu giảm cả cung lẫn giao dịch
Sự chững lại của thị trường thể hiện rõ tại hai thị trường lớn nhất cả nước. Theo ghi nhận được dẫn từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đều có sự sụt giảm về lượng cung và lượng giao dịch.
Điều này cho thấy thị trường đã bước sang một trạng thái khác so với những năm trước. Không còn tình trạng nguồn cung liên tục tăng mạnh và giao dịch dễ dàng hấp thụ sản phẩm mới. Thay vào đó, người mua bắt đầu thận trọng hơn, doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn về dòng vốn, còn những sản phẩm có giá cao nhưng thiếu yếu tố hỗ trợ về nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn hơn trong thanh khoản. Đây cũng là lúc thị trường bắt đầu phân hóa.
Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung tạo ra một hướng đi mới cho bất động sản công nghiệp
Trong khi bất động sản nhà ở và nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn, năm 2019 lại xuất hiện một động lực mới đến từ sự dịch chuyển của dòng vốn sản xuất. Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung khiến nhiều doanh nghiệp quốc tế tìm kiếm địa điểm sản xuất mới ngoài Trung Quốc.
Có tổng cộng 63 công ty vừa và lớn rời Trung Quốc, trong đó 31 công ty về Việt Nam, 16 công ty sang Thái Lan, 8 công ty sang Malaysia, phần còn lại sang Indonesia và các quốc gia khác. Việt Nam vì vậy trở thành một trong những điểm đến đáng chú ý của dòng vốn dịch chuyển sản xuất.
Các tỉnh phía Bắc có lợi thế nhờ hệ thống cao tốc, hạ tầng giao thông và chính sách ưu đãi đầu tư, từ đó trở thành điểm đến của nhiều doanh nghiệp quốc tế. Và khi sản xuất phát triển, bất động sản công nghiệp phát triển theo.
- Nhà máy cần đất.
- Doanh nghiệp cần nhà xưởng.
- Hàng hóa cần kho bãi.
- Chuỗi cung ứng cần logistics.
- Người lao động và chuyên gia cần nhà ở.
Từ đó hình thành một chuỗi nhu cầu bất động sản hoàn toàn khác với câu chuyện đầu cơ giá đất. Đây là lý do năm 2019 chứng kiến sự nổi lên của bất động sản công nghiệp.
Dòng tiền bắt đầu dịch chuyển về phía Bắc
Sự thay đổi trong dòng vốn sản xuất cũng tác động đến dòng tiền đầu tư bất động sản. Trước đây, dòng tiền bất động sản thường xuất phát từ Hà Nội rồi lan dần sang các thành phố và tỉnh thành khác. Nhưng năm 2019, dòng tiền bắt đầu có sự dịch chuyển đáng kể về các tỉnh phía Bắc, nơi đón nhận dòng vốn đầu tư quốc tế và có tốc độ phát triển công nghiệp nhanh.
Trong khi đó, một số thị trường lớn như Bình Dương, TP.HCM và Đà Nẵng rơi vào tình trạng nghẽn thanh khoản do dòng tiền không còn chảy mạnh như trước. Đây là một trong những điểm đáng chú ý nhất của thị trường năm 2019.
Tiền không biến mất khỏi bất động sản. Tiền đang thay đổi nơi đến.
Những khu vực có câu chuyện về công nghiệp, hạ tầng và nhu cầu sử dụng thực bắt đầu hấp dẫn hơn.
Giá vàng tăng mạnh cũng tác động đến tâm lý dòng tiền
Năm 2019, giá vàng trên thị trường thế giới tăng mạnh trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ – Trung. Đối với thị trường đầu tư, vàng và bất động sản đều là những kênh được người Việt quan tâm khi tìm kiếm tài sản tích lũy. Khi vàng tăng mạnh, một phần dòng tiền có xu hướng quan sát và phân bổ lại danh mục thay vì tiếp tục tập trung hoàn toàn vào bất động sản. Điều này góp phần làm cho thị trường bất động sản trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh tín dụng cũng đang bị kiểm soát.
Sau giai đoạn mở rộng đô thị, thị trường bắt đầu chuyển sang bài toán lấp đầy
Từ năm 2016, kinh tế Việt Nam tăng trưởng mạnh, tốc độ tăng dân số cơ học tại các thành phố lớn cũng tăng nhanh. Để giải quyết áp lực dân số tại khu vực trung tâm, chính sách khi đó tập trung vào việc thu hút các nhà đầu tư phát triển những khu đô thị mới nhằm mở rộng không gian đô thị.
Đến năm 2019, nhiều khu đô thị mới đã hình thành và thực hiện được mục tiêu giãn dân. Nhưng vấn đề mới xuất hiện: quỹ nhà đã có, trong khi tỷ lệ lấp đầy dân cư chưa tương xứng. Vì vậy, chính sách bắt đầu chuyển sang hướng kiểm soát chặt hơn nguồn cung và tăng cầu thực tế. Một số tỉnh, thành lựa chọn phương án đưa giá bất động sản về mức phù hợp hơn với khả năng mua của người dân.
Đây là một sự thay đổi quan trọng. Thị trường bắt đầu chuyển từ tư duy “xây thêm để đáp ứng nhu cầu” sang “tạo nhu cầu thực để hấp thụ lượng nhà đã xây”. Và từ góc độ đầu tư, điều đó có nghĩa là vị trí, giá bán và nhu cầu ở thực sẽ ngày càng quan trọng.
Thị trường bất động sản 2019: Giá không còn là câu chuyện duy nhất
Nhìn lại toàn cảnh năm 2019, Phước cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn sàng lọc rõ rệt. Giá bất động sản tại một số nơi đã tăng rất mạnh trong những tháng đầu năm, có nơi tăng 30–40% chỉ trong một tháng, nhưng đến cuối năm thị trường lại quay về quanh mặt bằng cuối năm 2018.
Tín dụng bất động sản giảm tốc từ mức tăng 18% năm 2016 xuống 5% năm 2018, trong khi tín dụng chung vẫn tăng 12%. Condotel quý II/2019 đưa ra hơn 5.000 sản phẩm nhưng chỉ giao dịch gần 1.400 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ hơn 27%.
Trong khi đó, chiến tranh thương mại Mỹ – Trung tạo ra một dòng vốn mới vào Việt Nam, với 31/63 doanh nghiệp trong số các doanh nghiệp vừa và lớn được ghi nhận rời Trung Quốc chuyển sang Việt Nam. Những con số này cho thấy thị trường đang thay đổi rất rõ.
Một bên là bất động sản phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy, kỳ vọng tăng giá và dòng tiền đầu cơ. Một bên là bất động sản gắn với sản xuất, việc làm, hạ tầng và nhu cầu sử dụng thực.
Từ những diễn biến của năm 2019, Phước cho rằng bất động sản tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong năm 2020. Giá đã bình ổn hơn nhưng chưa xuất hiện những động lực đủ mạnh từ chính sách và kinh tế để tạo ra một chu kỳ tăng giá mới. Vì vậy, dư địa tăng giá tại các thị trường lớn sẽ không còn nhiều. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp và bất động sản thổ cư cao cấp có khả năng tiếp tục được quan tâm.
- Đất nền vẫn là một phân khúc quan trọng đối với dòng tiền đầu tư.
- Bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng tiếp tục suy giảm khi bài toán hiệu quả khai thác chưa được giải quyết.
- Văn phòng tiếp tục có dư địa tăng giá cùng với nhu cầu mặt bằng kinh doanh.
- Và dòng tiền sẽ ưu tiên hơn cho bất động sản giá rẻ, gần trung tâm các thành phố trẻ và những khu vực gắn với các khu công nghiệp quy mô lớn.
Nếu phải cô đọng thị trường bất động sản năm 2019 vào một câu, Phước sẽ nói: 2019 là năm thị trường bắt đầu chuyển từ cuộc chơi “mua gì cũng tăng” sang cuộc chơi “chọn đúng tài sản, đúng khu vực và đúng dòng tiền”. Đó cũng là nền tảng để bước vào năm 2020 với một thị trường bất động sản phân hóa mạnh hơn, thận trọng hơn và đòi hỏi nhà đầu tư phải hiểu rõ tài sản mình đang mua được tạo ra giá trị từ đâu.
