Khi nói về Vinhomes Hải Vân Bay, phần lớn mọi người thường nhìn vào biển, núi Hải Vân, quy mô 512 ha hay hệ tiện ích mà dự án đang hình thành. Nhưng Phước cho rằng còn một câu hỏi khác đáng để nhìn kỹ hơn: Ai sẽ thực sự sống tại đây? Bởi một khu đô thị lớn muốn hình thành một cộng đồng cư dân bền vững thì không chỉ cần sản phẩm đẹp hay tiện ích tốt mà nó cần dòng người có lý do để đến, làm việc, sinh sống và ở lại.
Với Vinhomes Hải Vân Bay, một trong những dòng người đáng chú ý có thể đến từ sự phát triển của cảng Liên Chiểu, hệ sinh thái logistics, khu thương mại tự do, khu công nghệ cao phía Tây Bắc Đà Nẵng. Và nếu nhìn câu chuyện theo hướng này, Vinhomes Hải Vân Bay không chỉ là một dự án bất động sản ven biển mà nó có thể trở thành một trong những nơi ở phục vụ cho một cộng đồng kinh tế mới đang hình thành quanh khu vực cảng và lân cận.
Siêu cảng Liên Chiểu không chỉ tạo ra hàng hóa, mà còn tạo ra dòng người
Một cảng biển quốc tế về bản chất không hoạt động độc lập. Khi cảng phát triển, phía sau nó sẽ hình thành cả một chuỗi hoạt động gồm: hãng tàu, khai thác cảng, logistics, vận tải, kho bãi, giao nhận, xuất nhập khẩu, dịch vụ kỹ thuật, y tế, trường học, tài chính, bảo hiểm và nhiều hoạt động hỗ trợ khác.
Theo định hướng phát triển mà Phước đang sử dụng để phân tích bài viết này, cảng Liên Chiểu được kỳ vọng trở thành một đầu mối cảng container quy mô lớn, hướng tới vai trò trung chuyển quốc tế (transshipment hub). Các con số được đặt ra cũng rất lớn: tổng mức đầu tư khoảng 45.000 tỷ đồng, quy hoạch 8 bến container, công suất dài hạn khoảng 5,7 triệu TEU/năm, trong đó giai đoạn đầu khoảng 4 triệu TEU/năm.
Nếu những con số này được hiện thực hóa, câu chuyện của Liên Chiểu không chỉ nằm ở việc mỗi năm cảng xử lý bao nhiêu container. Câu chuyện lớn hơn là: Có bao nhiêu người sẽ làm việc xung quanh dòng chảy hàng hóa đó? Đây mới là điểm kết nối với bất động sản nhà ở.
Một triệu TEU không chỉ là một triệu container
Đây là chỗ Phước nghĩ cần nhìn bằng tư duy dòng tiền và dòng người thay vì chỉ nhìn vào quy mô cảng. Một triệu TEU đi qua cảng không tự nhiên tạo ra nhu cầu nhà ở. Nhu cầu nhà ở xuất hiện thông qua con người đứng phía sau hoạt động khai thác một triệu TEU đó.
Từ vận hành cảng, điều độ, kỹ thuật, quản lý đến logistics, vận tải, kho bãi, giao nhận… mỗi mắt xích đều cần nhân sự. Phước giả định, khoảng 800–1.200 lao động cho mỗi 1 triệu TEU công suất. Nếu áp dụng cơ học giả định này cho công suất dài hạn 5,7 triệu TEU/năm, quy mô nhân sự trực tiếp có thể vào khoảng 5.000–7.000 người, nhưng đó mới là lao động trực tiếp.
Một cảng lớn còn kéo theo lao động gián tiếp trong logistics, vận tải, kho bãi, dịch vụ kỹ thuật và các hoạt động thương mại liên quan. Nếu tính rộng hơn, quy mô lực lượng lao động có liên quan đến khu vực cảng có thể lên tới hàng chục nghìn người.
Và Phước tạm đặt giả định khoảng 25.000 người hoạt động quanh hệ sinh thái cảng. (Đây không phải số liệu dự báo chính thức về dân số hay nhu cầu nhà ở của Liên Chiểu mà nó chỉ là một phép suy luận để đặt câu hỏi về quy mô thị trường)
Và từ đây mới xuất hiện câu hỏi thú vị hơn: 25.000 người đó sẽ ở đâu?
Không phải tất cả đều cần mua nhà, nhưng tất cả đều tạo ra nhu cầu về chỗ ở
Nếu nói có 25.000 người làm việc quanh cảng thì không có nghĩa sẽ có 25.000 căn nhà được bán ra.
- Một phần trong số họ đã có nhà ở Đà Nẵng.
- Một phần có thể thuê nhà ở.
- Một phần có thể sống tại các khu vực lân cận.
- Một phần khác có thể chỉ làm việc theo ca hoặc di chuyển từ nơi khác đến.
Vì vậy, Phước sẽ không lấy 25.000 người rồi kết luận ngay rằng thị trường cần 25.000 căn hộ hay nhà phố. Nhu cầu nhà ở phải được phân tầng theo nhóm người và Phước nghĩ có ít nhất ba nhóm đáng chú ý.
Nhóm thứ nhất: chuyên gia quốc tế và nhân sự cấp cao
Khi Liên Chiểu hướng tới vai trò cảng quốc tế, câu chuyện không chỉ là công nhân vận hành cảng. Một hệ thống cảng quốc tế có thể cần sự tham gia của các hãng tàu, doanh nghiệp logistics, đơn vị vận hành, chuyên gia kỹ thuật, quản lý chuỗi cung ứng và các đối tác nước ngoài. Đây là nhóm có đặc điểm rất khác với lực lượng lao động phổ thông. Họ có thể không mua nhà ngay nhưng họ cần một nơi ở có chất lượng, an ninh, dịch vụ và môi trường sống phù hợp với thời gian lưu trú từ vài tháng đến hai ba năm.
Đây là nhóm mà Phước cho rằng Vinhomes Hải Vân Bay có môi trường sống tiêu chuẩn cao có thể có lợi thế. Không phải vì họ nhất thiết phải mua mà vì họ tạo ra một loại nhu cầu ở khác: nhu cầu thuê dài hạn, chất lượng cao và ổn định. Nếu bạn là chuyên đầu tư cho thuê thì sẽ rất thích nhóm người thuê này. Và với bất động sản, người thuê cuối cùng cũng là một phần của bài toán thanh khoản.
Nhóm thứ hai: quản lý, kỹ thuật và nhân sự chuyên môn
Nhóm thứ hai có thể số lượng lớn hơn rất nhiều, đó là những người trực tiếp vận hành hệ thống cảng, logistics và các doanh nghiệp dịch vụ liên quan: quản lý, kỹ sư, chuyên viên kỹ thuật, điều độ, khai thác, công nghệ, thương mại, vận tải… Ước tính khoảng 5.000–10.000 người khi hệ sinh thái Cảng phát triển ở quy mô lớn.
Điểm đáng chú ý là nhóm này có xu hướng cần một nơi ở tương đối ổn định. Họ có thể làm việc lâu dài tại Đà Nẵng thay vì chỉ đến công tác vài ngày và khi thời gian làm việc kéo dài từ vài năm trở lên, tiêu chí lựa chọn chỗ ở cũng thay đổi.
- Đi làm mất bao lâu?
- Khu vực sống có an ninh không?
- Có trường học cho con không?
- Có y tế, mua sắm và dịch vụ hàng ngày không?
- Môi trường sống có phù hợp với gia đình không?
- Có thể thuê hoặc mua một tài sản đủ tốt để ở lâu dài không?
Đây chính là điểm mà khái niệm khu đô thị bắt đầu quan trọng hơn khái niệm khu nhà ở.
Nhóm thứ ba: lực lượng vận hành và lao động dịch vụ
Cảng muốn hoạt động liên tục cần rất nhiều nhân sự: khai thác, vận tải, kho bãi, giao nhận, kỹ thuật, dịch vụ và các công việc hỗ trợ nhưng đây cũng là nhóm mà nhu cầu nhà ở có sự phân hóa mạnh nhất. Bởi vì không phải tất cả đều có khả năng mua hoặc thuê 1 sản phẩm bất động sản giá cao.
- Một phần lựa chọn thuê ở Vinhomes Hải Vân Bay cho gần.
- Một phần sẽ thuê trọ hoặc căn hộ ở lân cận.
- Một phần sẽ tìm nhà ở vừa túi tiền tại Liên Chiểu, Hòa Vang hoặc các khu vực lân cận.
- Một phần có thể di chuyển bằng phương tiện cá nhân từ nơi khác.
Do đó, khi phân tích nhu cầu nhà ở quanh cảng, không thể mặc định toàn bộ lực lượng lao động đều là khách hàng của Vinhomes Hải Vân Bay. Đây là điều Phước nghĩ cần nói thẳng.
Vậy Vinhomes Hải Vân Bay nằm ở đâu trong bài toán này?
Từ giả định khoảng 25.000 người hoạt động trong và xung quanh hệ sinh thái cảng, Phước tạm tính nhu cầu về chỗ ở ổn định có thể hình thành cho khoảng 12.000–22.000 người (Đây là kịch bản phân tích của Phước, không phải dự báo chính thức về nhu cầu nhà ở ở đây). Vì vậy, con số cụ thể có thể thay đổi khá nhiều khi cảng đi vào vận hành thực tế.
Nếu hệ sinh thái cảng Liên Chiểu thực sự hình thành với quy mô lớn như vậy, điều đáng quan tâm không chỉ là số lượng việc làm được tạo ra, mà là những người làm việc tại đây sẽ lựa chọn sống ở đâu. Một chuyên gia quốc tế, một kỹ sư cảng, một quản lý logistics hay một lao động vận hành sẽ có khả năng chi trả, thời gian lưu trú và tiêu chí chọn nơi ở hoàn toàn khác nhau. Và đây là điểm Vinhomes Hải Vân Bay đáng được quan tâm.
Với quy mô khoảng 512 ha, dự án được định hướng như một khu đô thị ven biển có nhà ở đi cùng hệ thống thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí, giáo dục, chăm sóc sức khỏe và các tiện ích phục vụ đời sống hàng ngày. Nếu những hạng mục này được triển khai và vận hành đúng định hướng, Vinhomes Hải Vân Bay sẽ không chỉ phục vụ nhóm khách hàng mua một tài sản để nghỉ dưỡng hoặc sở hữu ngôi nhà thứ hai. Dự án còn có cơ sở để hướng tới nhóm cư dân sống và làm việc thường xuyên tại khu vực Tây Bắc Đà Nẵng. Nói cách khác, câu chuyện của Vinhomes Hải Vân Bay có thể không chỉ là “một dự án nằm gần cảng Liên Chiểu”, mà là: Khi một trung tâm kinh tế mới hình thành, khu đô thị nào có khả năng trở thành nơi ở của những người làm việc tại đó? Và theo Phước, đây mới là góc nhìn đáng để theo dõi trong câu chuyện dài hạn của Vinhomes Hải Vân Bay.
Bài toán không chỉ là “cảng ở đâu, dự án ở đâu”, mà là sống ở đâu cho thuận tiện?
Khi phân tích bất động sản quanh một “trung tâm kinh tế” mới, tôi thường không chỉ nhìn khoảng cách trên bản đồ. Phước quan tâm nhiều hơn đến một câu hỏi rất thực tế: Mỗi ngày, người sống ở đó phải mất bao nhiêu thời gian để đi làm, đưa con đi học, mua sắm và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu?
Có người sẽ nói: Cần gì phải ở Vinhomes Hải Vân Bay? Mua hoặc thuê ở các khu vực lân cận như Golden Hills, Eco Charm hay các khu dân cư Hòa Hiệp cũng được mà? Đúng. Đây chắc chắn là những nguồn cung mà người lao động và chuyên gia có thể cân nhắc nhưng khi đặt lên bàn cân, khoảng cách không chỉ được tính bằng vài con số trên bản đồ.
Có những vị trí phải di chuyển xa hơn, có trường hợp hơn 5 km, phải qua cầu Cu Đê hoặc đi qua những tuyến đường kết nối khác để đến khu vực cảng. Với người chỉ đi làm một vài lần trong tuần, khoảng cách này có thể không phải vấn đề lớn nhưng với người làm việc hàng ngày, đặc biệt là nhân sự vận hành theo ca, vài kilomet cộng thêm mỗi ngày sẽ trở thành thời gian, chi phí và sự bất tiện tích lũy trong nhiều năm.
Với một chuyên gia quốc tế hoặc một gia đình có thu nhập khá, câu hỏi cũng không chỉ là: “Nhà có gần cảng không?” Mà còn là:
- Khu đô thị có an ninh và kiểm soát ra vào tốt không?
- Buổi tối đi lại có thuận tiện không? Có khu vui chơi nào không?
- Trường học ở đâu?
- Bệnh viện và chăm sóc sức khỏe có dễ tiếp cận không?
- Mua thực phẩm, ăn uống, vui chơi có thuận tiện không?
- Xung quanh đã có cộng đồng cư dân đủ lớn chưa?
- Sau giờ làm việc, họ có thực sự muốn sống ở đó hay chỉ xem đó là nơi để ngủ?
Đây là điểm cần nhìn kỹ khi so sánh Vinhomes Hải Vân Bay với các khu dân cư hiện hữu xung quanh. Một số khu vực lân cận có lợi thế về khoảng cách hoặc mức giá, nhưng nếu mật độ cư dân còn thấp, dịch vụ chưa hình thành đầy đủ và không gian xung quanh còn thưa vắng, thì trải nghiệm sống sẽ khác với một khu đô thị được quy hoạch đồng bộ và có cộng đồng cư dân, tiện ích cùng dịch vụ phát triển theo thời gian.
Tôi không cho rằng cứ gần cảng là tốt hơn. Đó chỉ là một biến số nhưng khi một người phải lựa chọn nơi ở trong 5–10 năm, họ sẽ không chỉ mua vài kilomet khoảng cách. Họ đang lựa chọn thời gian di chuyển, môi trường sống, mức độ thuận tiện và cảm giác an toàn cho cả gia đình.
Và đây cũng là lý do Phước cho rằng, khi nhìn Vinhomes Hải Vân Bay, không nên chỉ nhìn vào khoảng cách đến cảng, mà cần nhìn vào khả năng hình thành một khu đô thị có đời sống thực sự phía sau nó.
Vậy ai có thể là cư dân của Vinhomes Hải Vân Bay?
Nếu nhìn theo logic trên, Phước cho rằng có thể hình dung cộng đồng tương lai của Vinhomes Hải Vân Bay theo nhiều lớp.
- Lớp thứ nhất là những người làm việc trực tiếp trong hệ sinh thái cảng, khu thương mại tự do, logistics.
- Lớp thứ hai là chuyên gia, quản lý, kỹ sư và nhân sự quốc tế làm việc tại các doanh nghiệp quanh khu vực.
- Lớp thứ ba là các gia đình muốn tìm một môi trường sống chất lượng cao ở phía Tây Bắc Đà Nẵng.
- Lớp thứ tư là nhóm cư dân lựa chọn tài sản ven biển để ở lâu dài, nghỉ dưỡng kết hợp với sử dụng thực tế.
- Lớp thứ năm có thể là nhóm kinh doanh dịch vụ phục vụ chính cộng đồng cư dân và lực lượng lao động trong khu vực.
Nói cách khác, câu chuyện của Vinhomes Hải Vân Bay không nhất thiết chỉ là: “Bán nhà cho người Đà Nẵng.” Mà có thể rộng hơn: “Đón dòng người được tạo ra bởi một trung tâm kinh tế mới của Đà Nẵng.”
Nếu Vinhomes Hải Vân Bay có thể trở thành một trong những nơi đáp ứng được nhu cầu trên, thì giá trị của dự án sẽ không chỉ nằm ở việc “ven biển” mà nó nằm ở việc dự án có trở thành một phần của hệ sinh thái đô thị Tây Bắc Đà Nẵng hay không. Đó mới là câu chuyện Phước nghĩ đáng theo dõi trong 5–10 năm tới.
