Trong bất động sản, có những tài sản được mua vì giá, có những tài sản được mua vì khả năng tạo dòng tiền, nhưng cũng có 1 nhóm tài sản mà giá trị lớn nhất nằm ở một yếu tố khó có thể tạo thêm: sự khan hiếm của vị trí.
Đặc biệt với bất động sản ven biển Đà Nẵng, khi quỹ đất đẹp ngày càng hạn chế, một tài sản vừa có cảnh quan tự nhiên, tổ hợp vui chơi giải trí vừa có khả năng kết nối với trung tâm kinh tế, vừa có thể phục vụ ở thực, nghỉ dưỡng và khai thác thương mại sẽ có một câu chuyện giá trị rất khác. Vinhomes Hải Vân Bay là một trường hợp đáng chú ý khi hội tụ đồng thời nhiều yếu tố này.
Dự án có quy mô khoảng 512,16 ha, nằm tại khu vực Làng Vân, dưới chân Hải Vân và hướng ra vịnh Nam Chơn, được quy hoạch thành một đại đô thị ven vịnh với 4 phân khu Bạch Vân, Vịnh Mây, Đảo Ngọc và Tinh Vân. Nếu nhìn dưới góc độ tài sản, Phước Realty cho rằng có 4 yếu tố chính tạo nên giá trị của một bất động sản ven biển hiếm có như Vinhomes Hải Vân Bay, đó là:
1. Vị trí: Lưng tựa Hải Vân, mặt hướng vịnh Nam Chơn
Vị trí là yếu tố đầu tiên và cũng là yếu tố khó thay đổi nhất của bất động sản. Một căn nhà có thể sửa, 1 khu đô thị có thể bổ sung tiện ích, 1 con đường có thể mở rộng nhưng núi Hải Vân và vịnh Nam Chơn thì không thể di chuyển đi nơi khác, đó là sự độc nhất.
Vinhomes Hải Vân Bay nằm dưới chân đèo Hải Vân, phía trước hướng về vịnh Nam Chơn, tạo nên thế địa hình “tựa sơn, hướng thủy”. Xung quanh dự án còn có sự kết hợp của núi, vịnh, biển và hệ thống suối tự nhiên. Đây là điểm khác biệt rất lớn.
Nếu một dự án chỉ có biển, lợi thế nằm ở tầm nhìn và trải nghiệm ven biển, nếu chỉ có núi, lợi thế nằm ở cảnh quan và sự riêng tư nhưng khi núi – vịnh – biển – suối cùng xuất hiện trong một tổng thể đô thị quy mô lớn, giá trị cảnh quan trở nên đa lớp hơn.
- Người mua có thể lựa chọn một căn nhà nhìn ra vịnh biển.
- Có người lại thích không gian gần suối, hồ và cây xanh.
- Có người ưu tiên sự riêng tư của biệt thự.
- Có người thích gần khu thương mại tự do để thuận tiện làm việc.
- Và cũng có người quan tâm đến khả năng tiếp cận các tiện ích, dịch vụ và hoạt động thương mại.
Đó chính là giá trị của một địa thế có nhiều lớp trải nghiệm nhưng vị trí đẹp mới chỉ là điểm bắt đầu. Phước cho rằng cần phân biệt giữa “vị trí đẹp” và “vị trí có khả năng tạo ra giá trị tài sản dài hạn”. Một vị trí đẹp sẽ tạo ra Ownership Value – giá trị sở hữu nhưng để tạo ra Investment Value – giá trị đầu tư – thì vị trí đó còn phải kết nối được với các động lực phát triển kinh tế, hạ tầng, dân cư và du lịch. Và đây là lúc yếu tố thứ hai xuất hiện.
2. Hạ tầng: Cảng Liên Chiểu, logistics và cực tăng trưởng Tây Bắc
Nếu chỉ nhìn Vinhomes Hải Vân Bay như một dự án nghỉ dưỡng ven biển, chúng ta sẽ bỏ qua một phần rất quan trọng của câu chuyện. Dự án nằm ở cửa ngõ Tây Bắc Đà Nẵng, trong khu vực có sự hiện diện của Khu thương mại tự do, Cảng nước sâu Liên Chiểu, các tuyến giao thông kết nối Bắc – Nam và nhiều định hướng phát triển về logistics, công nghiệp, thương mại và hạ tầng đô thị. Điều này tạo ra một cơ chế tác động khác.
Hạ tầng → doanh nghiệp → việc làm → dân cư → nhu cầu nhà ở và dịch vụ → giá trị bất động sản.
Đây là chuỗi mà Phước quan tâm khi phân tích bất động sản ở đây.
Cảng Liên Chiểu không chỉ có ý nghĩa với hoạt động cảng biển. Khi hệ thống logistics, kho bãi, giao thông và các ngành dịch vụ phụ trợ phát triển xung quanh, khu vực Tây Bắc Đà Nẵng có thêm cơ sở để hình thành một cực kinh tế mới. Hơn nữa, thuận tiện kết nối của khu vực với Cảng Liên Chiểu, Khu Công nghệ cao, ga đường sắt Kim Liên và hệ thống giao thông Bắc – Nam. Với bất động sản, đây là điểm rất quan trọng, bởi giá trị của một khu vực không chỉ đến từ việc “có gì ở đó hôm nay”, mà còn đến từ việc “những gì đang được đầu tư xung quanh sẽ tạo ra nhu cầu gì trong 5–10 năm tới”.
Tuy nhiên, Phước Realty cũng muốn phân biệt rõ: hạ tầng có thể tạo động lực tăng giá nhưng không phải cứ có một dự án hạ tầng là bất động sản tự động tăng giá. Hạ tầng chỉ thực sự truyền dẫn vào giá trị tài sản khi nó cải thiện khả năng kết nối, tạo thêm hoạt động kinh tế và hình thành nhu cầu sử dụng thực tế. Đó mới là phần đáng theo dõi.
3. Nhu cầu: Không chỉ để nghỉ dưỡng, mà còn có thể ở và khai thác thương mại
Một bất động sản ven biển trước đây thường được nhìn khá đơn giản: Mua để nghỉ dưỡng nhưng mô hình của Vinhomes Hải Vân Bay rộng hơn thế. Dự án được phát triển theo hướng đô thị ở, an cư kết hợp nghỉ dưỡng, với nhiều loại hình từ nhà phố, shophouse đến biệt thự và hệ thống tiện ích phục vụ cư dân, du khách và hoạt động thương mại. Điều này tạo ra ít nhất ba nhóm nhu cầu.
Một là nhu cầu ở thực
Không phải tất cả người mua đều tìm kiếm một căn nhà để đầu tư, có những người muốn tìm một nơi ở có không gian xanh, gần biển, gần núi, có hệ thống tiện ích và đủ riêng tư nhưng vẫn nằm trong một đô thị được quy hoạch đồng bộ. Với nhóm này, giá trị tài sản nằm nhiều ở chất lượng cuộc sống.
Một căn nhà có thể không tạo ra dòng tiền cao nhưng vẫn đáng sở hữu nếu nó mang lại giá trị sử dụng lớn trong nhiều năm. Đây chính là Ownership Value.
Hai là nhu cầu nghỉ dưỡng
Với địa thế biển – vịnh – núi và hệ thống tiện ích nghỉ dưỡng, Vinhomes Hải Vân Bay có cơ sở để phục vụ nhóm khách hàng tìm kiếm một không gian nghỉ dưỡng ngay tại Đà Nẵng. Đặc biệt, Đảo Ngọc được định hướng với hệ thống vui chơi, giải trí đa dạng và trải nghiệm ven biển; Vịnh Mây lại thiên về biệt thự đồi, cảnh quan và sự riêng tư. Điều này giúp các sản phẩm trong cùng dự án có thể tiếp cận những nhu cầu khác nhau.
Ba là nhu cầu khai thác thương mại
Đây là điểm khiến Vinhomes Hải Vân Bay khác với một khu nghỉ dưỡng đơn thuần. Các sản phẩm nhà phố, shophouse cùng hệ thống tiện ích, ẩm thực, vui chơi và dịch vụ có thể tạo ra nhu cầu kinh doanh khi cư dân và khách du lịch hình thành. Đặc biệt, Bạch Vân được quy hoạch với Lifestyle Hub, Hải Vân Market, các không gian ẩm thực, công viên và hệ thống cảnh quan; đây là cơ sở để hình thành một hệ sinh thái sinh hoạt và thương mại nội khu.
Khi đó, một căn nhà phố không chỉ được định giá bằng diện tích đất, nó còn có thể được nhìn dưới góc độ: vị trí → lượng người qua lại → khả năng kinh doanh → dòng tiền → giá trị tài sản. Tất nhiên, khả năng khai thác thực tế vẫn cần được kiểm chứng sau khi dự án đi vào vận hành nhưng về mặt quy hoạch, việc kết hợp ở thực + nghỉ dưỡng + thương mại giúp mở rộng đáng kể nhóm khách hàng có thể sử dụng và sở hữu tài sản. Và càng nhiều nhóm nhu cầu thực sự tồn tại, thị trường thứ cấp càng có thêm cơ sở để hình thành.
4. Độ khan hiếm: Quỹ đất ven biển + quy mô 512 ha + giá trị sở hữu dài hạn
Trong bất động sản, khan hiếm là một trong những yếu tố quan trọng nhất của giá trị dài hạn bởi thứ gì có thể tạo ra không giới hạn thì rất khó duy trì mức giá cao trong dài hạn. Ngược lại, những tài sản có nguồn cung hữu hạn và khó tái tạo thường có một lợi thế đặc biệt.
Vinhomes Hải Vân Bay là dự án đã được nghiên cứu và đề xuất phát triển của bác Vượng từ 10 năm về trước trước. Sau quá trình thẩm định và hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan, trong đó có những vấn đề về nguồn gốc và phạm vi sử dụng đất, dự án hiện đã được chấp thuận với tổng quy mô khoảng 512,16 ha, nằm tại khu vực ven vịnh Nam Chơn, dưới chân đèo Hải Vân. Điểm đáng chú ý của quỹ đất này là sự hội tụ của nhiều yếu tố tự nhiên trong cùng một không gian: biển, vịnh, núi và suối. Đây cũng là nền tảng tạo nên đặc điểm địa hình và cảnh quan khác biệt của Vinhomes Hải Vân Bay so với nhiều dự án bất động sản ven biển khác tại Đà Nẵng. Nhưng điều đáng nói không chỉ là con số 512 ha.
512 ha trong trường hợp này là một quỹ đất có địa hình và cảnh quan đặc thù.
Không phải 512 ha đất đô thị thông thường, 1 phần giá trị nằm ở việc dự án có thể phát triển một hệ sinh thái lớn ngay trên quỹ đất đó, thay vì chỉ xây dựng những khối nhà riêng lẻ.
Từ góc nhìn tài sản, điều này tạo ra một loại khan hiếm khác: Khan hiếm không chỉ nằm ở số lượng căn nhà, mà nằm ở khả năng sở hữu một tài sản nằm trong một hệ sinh thái ven biển quy mô lớn.
Sở hữu lâu dài làm thay đổi cách nhìn về tài sản
Một yếu tố khác cần quan tâm là thời hạn sở hữu. Vinhomes Hải Vân Bay với đa số sản phẩm được sở hữu lâu dài, tạo khác biệt so với nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thời hạn. Tuy nhiên, với bất động sản có nhiều loại hình sản phẩm, Phước cho rằng người mua vẫn cần kiểm tra pháp lý của từng sản phẩm cụ thể, đặc biệt là mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng được thể hiện trong hồ sơ pháp lý. Bởi xét về bản chất tài sản, sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn là hai câu chuyện hoàn toàn khác nhau.
Khi 4 yếu tố cùng hội tụ, giá trị bất động sản sẽ thay đổi như thế nào?
- Nếu chỉ có vị trí đẹp, dự án có thể trở thành một khu nghỉ dưỡng hấp dẫn.
- Nếu chỉ có hạ tầng, bất động sản có thể hưởng lợi từ khả năng kết nối.
- Nếu chỉ có nhu cầu, tài sản có thể tạo ra dòng tiền.
- Nếu chỉ có sự khan hiếm, tài sản có thể có giá trị sở hữu cao.
Nhưng khi 4 yếu tố cùng xuất hiện, câu chuyện trở nên thú vị hơn:
- Vị trí tạo ra sự khác biệt.
- Hạ tầng mở rộng khả năng tiếp cận và tạo động lực kinh tế.
- Nhu cầu tạo ra giá trị sử dụng và thanh khoản.
- Khan hiếm tạo ra nền tảng cho giá trị dài hạn.
Đó là lý do Phước không nhìn Vinhomes Hải Vân Bay đơn thuần là một dự án bất động sản ven biển. Tôi nhìn nó như một hệ sinh thái tài sản. Một căn nhà tại đây có thể được hưởng lợi từ nhiều lớp giá trị khác nhau: giá trị của chính bất động sản, giá trị cảnh quan, giá trị đô thị, giá trị tiện ích và giá trị của hệ sinh thái kinh tế – du lịch xung quanh. Và nếu chủ đầu tư triển khai đúng quy hoạch, hệ thống tiện ích được đưa vào vận hành hiệu quả, cộng đồng cư dân và dòng khách hình thành theo thời gian, những giá trị này có thể bổ trợ lẫn nhau.
Giá trị lớn nhất nằm ở sự hội tụ
Nếu phải chọn một yếu tố quan trọng nhất, nhiều người sẽ chọn vị trí. Phước cũng đồng ý, nhưng tôi cho rằng một vị trí đẹp chỉ thực sự trở thành tài sản có giá trị cao khi nó được đặt trong một hệ sinh thái đủ lớn để khai thác lợi thế đó. Vinhomes Hải Vân Bay có một địa thế rất đặc biệt: lưng tựa Hải Vân, mặt hướng vịnh Nam Chơn. Phía sau đó là câu chuyện về Cảng Liên Chiểu, logistics và sự phát triển của Tây Bắc Đà Nẵng. Và bên trong dự án là một hệ sinh thái được định hướng cho ở thực, nghỉ dưỡng, vui chơi và thương mại. Cuối cùng là yếu tố khan hiếm của quỹ đất ven biển quy mô lớn, kết hợp với giá trị sở hữu dài hạn đối với các sản phẩm đáp ứng điều kiện pháp lý tương ứng. Tôi cho rằng đây mới là cách nên nhìn về giá trị của Vinhomes Hải Vân Bay.
Khi câu trả lời là vị trí khó thay thế, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nhu cầu sử dụng đa dạng và nguồn cung khan hiếm, đó mới là nền tảng để một bất động sản có thể được nhìn nhận như một tài sản dài hạn. Và với bất động sản ven biển Đà Nẵng, Phước cho rằng đây chính là cuộc chơi đáng quan sát trong những năm tới: Không phải mua một căn nhà gần biển, mà là sở hữu một tài sản nằm trong một hệ sinh thái ven biển đang được hình thành. Đó là sự khác biệt rất lớn.
Các dự án có thể phù hợp với nhu cầu của bạn
Dựa trên nội dung bài viết, dưới đây là một số dự án tại Đà Nẵng đáng để bạn tìm hiểu thêm.
