“Mua bất động sản Đà Nẵng thời điểm này có nên hay không?” Đây là câu hỏi mà Phước thường nhận được từ những người khác, nhà đầu tư đang cân nhắc đầu tư hoặc tìm kiếm tài sản tại Đà Nẵng. Và theo Phước, không có một câu trả lời chung cho tất cả mọi người. Việc nên mua hay tiếp tục chờ đợi phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư, khả năng tài chính, thời gian nắm giữ và quan trọng nhất là chất lượng của bất động sản được lựa chọn.
Nếu mục tiêu là lướt sóng, mua hôm nay và kỳ vọng bán lại sau vài tháng để hưởng chênh lệch, Phước cho rằng cần rất thận trọng. Trong bối cảnh thanh khoản chưa đồng đều giữa các phân khúc và khu vực, việc mua được tài sản chưa chắc đồng nghĩa với việc có thể bán lại đúng thời điểm và đúng mức giá kỳ vọng.
Ngược lại, nếu nhà đầu tư có nguồn vốn ổn định, không chịu áp lực phải bán trong ngắn hạn và tìm được bất động sản có giá mua hợp lý, pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp hoặc khả năng tạo dòng tiền thực tế, đây vẫn có thể là giai đoạn để xem xét cơ hội.
Phước muốn nhấn mạnh một điểm: Mua rẻ không có nghĩa là cứ thấy giá thấp hơn trước đây thì mua. Một bất động sản chỉ thực sự có giá mua tốt khi mức giá đó tương xứng với giá trị nhận được, chất lượng, khả năng sử dụng, thanh khoản và những rủi ro mà người mua phải chấp nhận. Điều quan trọng không phải là dự đoán chính xác thị trường sẽ tăng hay giảm trong vài tháng tới, mà là hiểu rõ mình đang mua tài sản gì, mua ở mức giá nào và cần bao lâu để khoản đầu tư phát huy hiệu quả.
Đầu tư ngắn hạn hay dài hạn sẽ quyết định cách xuống tiền
Trước khi tìm kiếm bất động sản, nhà đầu tư cần xác định mình đang theo đuổi chiến lược nào, mục đích đầu tư cụ thể là gì. Bởi cùng 1 tài sản, nhưng với thời gian nắm giữ khác nhau, cách đánh giá hiệu quả đầu tư cũng sẽ khác nhau.
Với đầu tư ngắn hạn, lợi nhuận chủ yếu đến từ chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Chiến lược này đòi hỏi thị trường có đủ thanh khoản, có người mua tiếp theo sẵn sàng chấp nhận mức giá cao hơn và thời gian nắm giữ không phát sinh quá nhiều chi phí. Rủi ro nằm ở chỗ nhà đầu tư có thể mua được tài sản nhưng không bán được khi cần. Nếu thị trường chậm lại, lượng người mua giảm hoặc giá chào bán không còn phù hợp với khả năng thanh toán của người mua, thời gian thoát hàng có thể kéo dài. Khi đó, chi phí lãi vay, chi phí cơ hội và các khoản vận hành sẽ làm giảm hiệu quả khoản đầu tư. Vì vậy, nếu mục tiêu là lướt sóng trong vài tháng, Phước không đánh giá cao việc xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, có khi còn đang giảm, ít nhất đến hết năm 2025.
Với đầu tư trung và dài hạn, bài toán rộng hơn. Nhà đầu tư có thể xem xét sự phát triển của hạ tầng, nhu cầu ở thực, hoạt động kinh tế, tốc độ hình thành dân cư và khả năng khai thác tài sản. Trong thời gian nắm giữ, bất động sản có thể tạo ra dòng tiền từ cho thuê, phục vụ hoạt động kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu sử dụng của chính chủ sở hữu. Đây là những giá trị cần được tính đến, thay vì chỉ chờ đợi giá bán tăng lên. Phước nghiêng về chiến lược đầu tư có thời gian nắm giữ trung và dài hạn trong giai đoạn này, nhưng với một điều kiện quan trọng: tài sản phải được lựa chọn đúng và giá mua phải hợp lý. Thời gian nắm giữ dài không tự động biến một khoản đầu tư kém thành khoản đầu tư tốt. Nếu mua quá cao, vị trí không phù hợp, pháp lý có vấn đề hoặc tài sản không có khả năng khai thác, nhà đầu tư vẫn có thể phải đối mặt với hiệu quả thấp trong nhiều năm.
Gửi tiết kiệm hay mua bất động sản: Nhà đầu tư đang đánh đổi điều gì?
Khi lãi suất tiền gửi tăng lên, việc tiếp tục giữ tiền trong ngân hàng trở thành một lựa chọn đáng cân nhắc. Tiền gửi có ưu điểm là tương đối dễ dự tính thu nhập, tính thanh khoản cao theo kỳ hạn và không đòi hỏi người gửi phải trực tiếp quản lý tài sản. Với những người chưa tìm được bất động sản phù hợp hoặc vẫn cần duy trì nguồn tiền dự phòng, gửi tiết kiệm là một phương án có cơ sở.
Theo số liệu được Ngân hàng Nhà nước công bố, lãi suất tiền gửi bình quân của các giao dịch phát sinh mới đến ngày 20/9/2026 đạt khoảng 6,38%/năm. Mức lãi suất thực tế tại từng ngân hàng có thể cao hoặc thấp hơn tùy kỳ hạn, quy mô tiền gửi và điều kiện áp dụng. Điều đó cho thấy nhà đầu tư cần so sánh với mức lãi suất thực tế mình có thể nhận được, thay vì lấy một mức lãi suất ưu đãi riêng lẻ làm đại diện cho toàn bộ thị trường.
Tuy nhiên, tiền gửi và bất động sản có cách tạo ra giá trị khác nhau. Tiền gửi tạo ra thu nhập từ lãi suất tiền gửi và gần như không mất chi phí gì, còn bất động sản tạo ra thu nhập đa dạng hơn từ cho thuê, giá trị sử dụng và tiềm năng tăng giá vốn trong tương lai. Nhưng đổi lại, bất động sản có chi phí giao dịch, bảo trì, vận hành, thời gian tìm khách thuê và rủi ro thanh khoản. Đặc biệt, tiềm năng tăng giá không phải là khoản thu nhập được bảo đảm. Giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào giá mua ban đầu, nhu cầu thị trường, nguồn cung cạnh tranh và khả năng chuyển nhượng tại thời điểm nhà đầu tư muốn bán.
Vì vậy, Phước không cho rằng cứ có tiền là phải mua bất động sản cũng không nên mặc định gửi ngân hàng luôn là phương án tốt hơn. Do đó, với số vốn hiện có, phương án nào mang lại hiệu quả phù hợp nhất với mục tiêu, thời gian nắm giữ và mức độ rủi ro mà mình có thể chấp nhận? Và mỗi người sẽ có câu trả lời riêng, còn với Phước, nếu không có kênh đầu tư nào tốt hơn gửi tiết kiệm, thì hãy gửi tiết kiệm.
Bất động sản có sổ, giá thấp hơn thị trường 10–20%: Cơ hội đáng cân nhắc
Phước lấy 1 ví dụ để làm rõ khái niệm mua rẻ như sau: Một bất động sản đã có sổ đầy đủ và được chào bán thấp hơn khoảng 10–20% so với mặt bằng giá của những tài sản thực sự tương đồng trên thị trường. Nếu mức chênh lệch này được xác nhận bằng thông tin có thể kiểm chứng, đây có thể là cơ hội giúp nhà đầu tư sở hữu tài sản với biên an toàn tốt hơn. (Nếu bạn không quá rành về thị trường BĐS Đà Nẵng, thì có thể hợp tác với những người môi giới bản địa, như Phước chẳng hạn, họ sẽ cho bạn 1 số thông tin hữu ích,…)
Tuy nhiên, việc so sánh phải được thực hiện trên những bất động sản có đặc điểm tương đồng về vị trí, diện tích, mặt tiền, đường tiếp cận, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý và khả năng khai thác. Không thể lấy giá chào bán của 1 tài sản bất kỳ trong khu vực làm căn cứ để kết luận một bất động sản khác đang rẻ hơn 10–20%. Đặc biệt, cần phân biệt giá chào bán với giá giao dịch thành công. Một tài sản được rao bán với mức giá cao không có nghĩa thị trường thực sự chấp nhận mức giá đó.
Nếu bất động sản có thể đưa vào sử dụng ngay, hoặc đang khai thác sẵn có, chẳng hạn xây dựng nhà cho thuê hoặc khai thác kinh doanh phù hợp với khu vực, nhà đầu tư còn có cơ hội tạo dòng tiền trong thời gian nắm giữ. Nhưng Phước muốn nhấn mạnh 1 điểm: Giá rẻ chỉ có ý nghĩa khi tài sản vẫn có khả năng chuyển nhượng và đáp ứng được mục tiêu sử dụng của người mua.
Một bất động sản giảm giá 20% nhưng nằm ở khu vực ít người hỏi mua, khó khai thác cho thuê hoặc có hạn chế về quy hoạch vẫn có thể là khoản đầu tư kém hiệu quả. Ngược lại, một tài sản có mức giá hợp lý, pháp lý đầy đủ, nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng bán lại tốt có thể đáng cân nhắc ngay cả khi mức chiết khấu không quá lớn.
Trước khi xuống tiền, Phước thường ưu tiên kiểm tra 3 vấn đề:
- Thứ nhất, thanh khoản: Khu vực có giao dịch thực không? Những tài sản tương tự mất bao lâu để bán? Giá chào bán có sát với giá giao dịch thành công không?
- Thứ 2, khả năng khai thác: Bất động sản có thể xây dựng, cho thuê hoặc sử dụng ngay không? Chi phí hoàn thiện, vận hành và thời gian cần thiết để khai thác là bao nhiêu?
- Thứ 3, biên an toàn: Sau khi tính thuế, phí, chi phí sửa chữa, chi phí vốn và các khoản phát sinh, giá mua còn đủ hấp dẫn không?
Đừng chỉ nhìn vào số tiền có thể tiết kiệm khi mua. Hãy nhìn cả khả năng bán lại và tổng hiệu quả trong suốt thời gian nắm giữ.
Bất động sản hình thành trong tương lai: Đòn bẩy tài chính có thể tạo lợi thế, nhưng phải tính đủ rủi ro
Với những dự án đang phát triển, chính sách thanh toán theo tiến độ và hỗ trợ lãi suất từ CĐT có thể mở ra một phương án phân bổ vốn đáng cân nhắc. Chẳng hạn, người mua không cần thanh toán toàn bộ giá trị tài sản ngay từ đầu mà có thể thanh toán theo tiến độ, sử dụng một phần vốn tự có và được hỗ trợ lãi vay trong một khoảng thời gian nhất định.
Nếu dự án được bàn giao đúng tiến độ, tài sản có thể đưa vào khai thác và dòng tiền cho thuê hình thành tương đối thuận lợi, nhà đầu tư có thêm nguồn thu để hỗ trợ chi phí lãi vay trong giai đoạn tiếp theo. Đây là lợi thế về thời điểm sử dụng vốn. Nhà đầu tư có thời gian chuẩn bị nguồn tiền và phương án khai thác trước khi nhận bàn giao. Tuy nhiên, không nên chỉ nhìn vào thời gian được hỗ trợ lãi suất để đánh giá hiệu quả khoản đầu tư. Cần tính toán toàn bộ vòng đời tài chính, bao gồm:
- Giá bán thực tế sau khi tính các khoản chiết khấu và ưu đãi.
- Số vốn tự có phải thanh toán theo từng giai đoạn.
- Dư nợ gốc và lãi vay sau khi kết thúc thời gian hỗ trợ.
- Tiến độ xây dựng, bàn giao và điều kiện pháp lý của dự án.
- Thời gian cần thiết để hoàn thiện, tìm khách thuê và đưa tài sản vào vận hành.
- Mức giá thuê thực tế, tỷ lệ lấp đầy và chi phí quản lý, bảo trì.
Dòng tiền cho thuê không phải lúc nào cũng đủ để trả toàn bộ lãi vay, đặc biệt khi tài sản mới bàn giao hoặc thị trường cho thuê chưa phát triển như kỳ vọng. Do vậy, Phước sẽ đánh giá phương án này theo ít nhất 3 kịch bản: dòng tiền tốt hơn dự kiến, dòng tiền đúng kế hoạch và dòng tiền thấp hơn dự kiến.
Nếu nhà đầu tư vẫn đủ khả năng thanh toán trong kịch bản thận trọng, khoản đầu tư sẽ có nền tảng an toàn hơn. Ngược lại, nếu phương án chỉ hiệu quả khi giá bất động sản tăng nhanh hoặc tài sản phải được cho thuê ngay với mức giá cao, rủi ro tài chính sẽ lớn hơn nhiều. Ngoài ra, cần đọc kỹ hợp đồng và điều kiện áp dụng chính sách HTLS. Mức giá bán, khoản chiết khấu khi thanh toán sớm, thời gian ưu đãi và nghĩa vụ thanh toán có thể khiến hai phương án tưởng như tương đương có hiệu quả rất khác nhau.
Với bất động sản Đà Nẵng, nên ưu tiên tài sản nào?
Đà Nẵng có nhiều nhóm bất động sản với đặc điểm khác nhau: đất ở, nhà phố, căn hộ, bất động sản phục vụ du lịch – nghỉ dưỡng và các sản phẩm thuộc những khu đô thị mới. Mỗi nhóm có cách tạo ra giá trị, yêu cầu vốn và mức độ thanh khoản riêng. Vì vậy, Phước không cho rằng có 1 loại hình bất động sản phù hợp với tất cả nhà đầu tư.
Nếu ưu tiên dòng tiền, cần xem xét khả năng khai thác thực tế, lượng khách thuê, mức giá thuê có thể đạt được, tỷ lệ thời gian có khách và chi phí vận hành. Không nên chỉ lấy mức giá thuê kỳ vọng nhân với 12 tháng để tính lợi nhuận, bởi tài sản có thể có thời gian trống phòng, chi phí sửa chữa và các khoản phát sinh. Nếu mục tiêu là tích lũy tài sản dài hạn, vị trí, pháp lý, khả năng kết nối, nhu cầu ở thực và nguồn cung cạnh tranh sẽ quan trọng hơn những lời hứa về mức tăng giá trong tương lai.
Với bất động sản gắn với hạ tầng mới hoặc các khu vực đang phát triển, cần phân biệt rõ giữa hạ tầng đã vận hành, công trình đang triển khai, dự án đã được phê duyệt và những kế hoạch mới dừng ở mức đề xuất hoặc kỳ vọng. Một tuyến đường được công bố chưa đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản xung quanh sẽ tăng ngay. Giá trị kỳ vọng chỉ có thể chuyển thành giá trị thực khi hạ tầng đi vào hoạt động, kết nối được cải thiện và tạo ra nhu cầu đủ lớn từ dân cư, doanh nghiệp hoặc hoạt động kinh tế.
Phước cũng không cho rằng nhà đầu tư nhất thiết phải mua tài sản đang được nhắc đến nhiều nhất trên thị trường. Đôi khi, 1 bất động sản đã hình thành, có thể sử dụng ngay, giá mua hợp lý và dễ chuyển nhượng sẽ phù hợp hơn một sản phẩm có nhiều câu chuyện tăng trưởng nhưng cần chờ đợi lâu. Điều cần tìm không phải là tài sản có câu chuyện hấp dẫn nhất, mà là tài sản có hiệu quả phù hợp nhất với mục tiêu và khả năng tài chính của mình.
Vậy có nên mua bất động sản Đà Nẵng thời điểm này?
Theo Phước, có thể mua, nhưng nên mua dựa trên hiệu quả của tài sản thay vì kỳ vọng thị trường sẽ tăng giá đồng loạt. Nếu bạn muốn lướt sóng trong vài tháng, chưa có kinh nghiệm đánh giá thanh khoản hoặc phải vay quá nhiều để mua, việc chờ đợi và giữ tiền là phương án đáng cân nhắc. Nếu bạn có nguồn vốn ổn định, xác định nắm giữ trung và dài hạn, đồng thời tìm được tài sản đáp ứng những tiêu chí như pháp lý rõ ràng, giá mua hợp lý, thanh khoản tốt, có khả năng khai thác hoặc sở hữu lợi thế vị trí khó thay thế, đây vẫn là giai đoạn có thể tìm kiếm cơ hội.
Phước cho rằng nhà đầu tư không cần cố gắng dự đoán chính xác đâu là đáy của thị trường. Điều quan trọng hơn là mua được tài sản phù hợp với mục tiêu, duy trì được khả năng tài chính trong suốt thời gian nắm giữ và có phương án xử lý khi thị trường diễn biến không như kỳ vọng.
Một quyết định đầu tư tốt không chỉ nằm ở việc mua được giá thấp, mà còn ở khả năng nắm giữ tài sản mà không chịu áp lực tài chính quá lớn và có phương án chuyển nhượng khi cần thiết.
Nếu bạn đang có một khoản vốn dự kiến đầu tư hoặc đã tìm được 1 bất động sản nhưng chưa chắc chắn về mức giá, Phước Realty có thể cùng bạn phân tích từng phương án dựa trên mục tiêu đầu tư, giá mua, pháp lý, dòng tiền, thanh khoản và khả năng tài chính. Hãy chia sẻ với Phước về loại tài sản bạn đang quan tâm, nguồn vốn dự kiến và thời gian nắm giữ. Thay vì chỉ tìm 1 bất động sản được quảng cáo là tiềm năng, chúng ta sẽ cùng xem xét liệu tài sản đó có thực sự phù hợp với kế hoạch đầu tư của bạn hay không.
Phước Realty – Đồng hành cùng bạn trong quá trình phân tích và ra quyết định đầu tư bất động sản.
