Vinhomes Hải Vân Bay đang là một trong những dự án mà Phước nhận được khá nhiều câu hỏi từ nhà đầu tư tại Đà Nẵng. Với quy mô hơn 512 ha, vị trí dưới chân Hải Vân, hướng ra vịnh Nam Chơn, cùng hệ thống sản phẩm từ nhà phố đến biệt thự tạo ra một câu chuyện “rất khác” so với phần lớn các dự án bất động sản đang có trên thị trường Đà Nẵng. Vinhomes Hải Vân Bay được quy hoạch thành 4 phân khu Bạch Vân, Vịnh Mây, Đảo Ngọc và Tinh Vân, với tổng quy mô khoảng 5.928 sản phẩm thấp tầng.
Nhìn ở góc độ cảnh quan và quy hoạch, dự án có nhiều điểm đáng chú ý. Nhưng nếu câu hỏi là “có đáng đầu tư hay không?”, Phước nghĩ chúng ta không nên trả lời quá nhanh, bởi một dự án tốt chưa chắc là một khoản đầu tư tốt ở mọi mức giá và một tài sản có thể tăng giá trong tương lai không có nghĩa là mua ở thời điểm nào, sản phẩm nào cũng hiệu quả như nhau.
Với Phước, trước khi xuống tiền tại Vinhomes Hải Vân Bay, có 5 vấn đề cần nhìn kỹ.
1. Đầu tiên phải xác định: mình mua một tài sản để làm gì?
Đây là câu hỏi tưởng đơn giản nhưng lại quyết định gần như toàn bộ cách lựa chọn sản phẩm.
- Nếu mua để ở, tôi sẽ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng môi trường sống, khoảng cách đến tiện ích, trường học, y tế, khả năng di chuyển hàng ngày và mức độ riêng tư.
- Nếu mua để đầu tư, câu chuyện sẽ khác. Khi đó phải tìm vị trí phù hợp, nhìn vào giá mua, khả năng tăng giá, thanh khoản, chi phí vốn, dòng tiền và người mua tiếp theo.
- Còn nếu mua để nghỉ dưỡng hoặc sở hữu một tài sản có tính “bộ sưu tập”, thì Ownership Value – tức giá trị sở hữu – lại quan trọng hơn một bài toán ROI đơn thuần.
Đây cũng là lý do tôi không bao giờ trả lời câu hỏi “căn nào tăng giá tốt nhất?” khi chưa biết mục tiêu của người mua.
Vinhomes Hải Vân Bay có nhiều loại sản phẩm và mỗi phân khu có một câu chuyện khác nhau. Bạch Vân thiên về mô hình đô thị thương mại, dịch vụ với nhà phố và biệt thự; Vịnh Mây mang màu sắc biệt thự đồi view biển, riêng tư; Đảo Ngọc hướng mạnh hơn đến trải nghiệm biển và nghỉ dưỡng; trong khi Tinh Vân được định hướng riêng tư, thiên về biệt thự và trải nghiệm sức khỏe.
Vì vậy, cùng nằm trong một đại dự án nhưng không phải mọi sản phẩm đều có cùng Investment Value. Đây là điểm đầu tiên tôi muốn nhà đầu tư ghi nhớ.
2. Vị trí rất đặc biệt, nhưng phải xem vị trí đó tạo ra giá trị bằng cách nào
Một trong những điểm hấp dẫn nhất của Vinhomes Hải Vân Bay là địa thế. Dự án nằm tại khu vực Làng Vân, phường Hải Vân, dưới chân Hải Vân và hướng ra vịnh Nam Chơn. Khu đô thị được phát triển trên quy mô khoảng 512,16 ha, (và có thể nhiều ha hơn nếu CĐT được cấp thêm) với nhiều lớp cảnh quan gồm biển, vịnh, núi và suối. Đây là lợi thế mà không dễ tạo ra thêm.
Đất có thể quy hoạch thêm, nhà có thể xây thêm, tiện ích có thể đầu tư thêm nhưng một quỹ đất lớn nằm giữa núi, vịnh, biển và hệ thống cảnh quan tự nhiên thì không phải cứ có tiền là tái tạo được ở một vị trí khác. Đó chính là yếu tố khan hiếm mà Phước đánh giá rất cao.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt giữa “vị trí đẹp” và “vị trí tạo ra thanh khoản”. Một tài sản có view đẹp nhưng giá quá cao vẫn có thể khó bán, sẽ phù hợp hơn với người sở hữu dài hạn. Một căn biệt thự rất hiếm nhưng tệp người mua quá nhỏ cũng không phải tài sản có thanh khoản cao nếu chỉ là mua đầu tư thông thường.
Vì vậy, câu hỏi quan trọng hơn là: Ai sẽ là người mua căn nhà này của tôi sau 3–5 năm nữa? Nếu câu trả lời chỉ là “giá sẽ tăng vì dự án lớn”, thì chưa đủ. Ngược lại, nếu tài sản có vị trí đặc biệt, diện tích hợp lý, mức giá hợp lý và có nhóm người mua tiếp theo đủ lớn, khi đó câu chuyện đầu tư sẽ thuyết phục hơn rất nhiều.
Tôi đánh giá đây là điểm mạnh của Vinhomes Hải Vân Bay, nhưng nó chỉ trở thành lợi thế đầu tư thực sự khi được mua đúng sản phẩm và đúng giá.
3. Đừng bỏ qua pháp lý chỉ vì dự án có thương hiệu lớn
Pháp lý vẫn là yếu tố quan trọng khi lựa chọn một bất động sản giá trị lớn. Với Vinhomes Hải Vân Bay, cơ cấu sản phẩm đa dạng, gồm cả đất ở đô thị và thương mại – dịch vụ, với thời hạn sử dụng tùy từng loại hình.
Điểm tích cực là đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư đã cung cấp các hồ sơ pháp lý cần thiết, giúp người mua có cơ sở rõ ràng hơn để tìm hiểu và đưa ra quyết định. Dù vậy, người mua vẫn nên kiểm tra kỹ pháp lý của từng sản phẩm trước khi xuống tiền để đảm bảo quyền lợi lâu dài.
4. Đừng chỉ nhìn vào giá bán. Hãy nhìn vào “giá trị đang mua” và “kỳ vọng về sau này”
Một trong những sai lầm phổ biến nhất của nhà đầu tư bất động sản là nhìn thấy một mức giá rồi lập tức hỏi: “Có tăng nữa không?”. Tôi nghĩ nên đổi câu hỏi thành: Mức giá hiện tại đang phản ánh bao nhiêu giá trị đã hình thành và bao nhiêu kỳ vọng về tương lai?
Vinhomes Hải Vân Bay có quy mô lớn và được quy hoạch với hệ thống tiện ích đa dạng như Lifestyle Hub, các công viên, hồ nước, khu chăm sóc sức khỏe, Emerald Boulevard, khu nghỉ dưỡng và các điểm vui chơi giải trí theo tài liệu dự án.
Nhưng cần nhớ rằng quy hoạch không đồng nghĩa với giá trị đã hình thành. Một tiện ích đã vận hành khác hoàn toàn một tiện ích mới nằm trên master plan. Một hạ tầng đang thi công khác với một hạ tầng mới dừng ở mức đề xuất. Một dòng khách du lịch thực tế khác với kỳ vọng rằng khách sẽ đến trong tương lai. Đây là lý do khi định giá, tôi thường tách tài sản thành ba phần: Giá trị hiện tại – giá trị có khả năng hình thành – và phần kỳ vọng mà người mua đang trả trước.
Nếu mua quá cao, biên an toàn sẽ thấp đi. Nếu mua ở mức hợp lý hơn, nhà đầu tư có nhiều dư địa hơn để chờ chu kỳ phát triển của khu vực.
Với một đại dự án như Vinhomes Hải Vân Bay, tôi không cho rằng vấn đề lớn nhất là dự án có tiềm năng hay không. Vấn đề khó hơn là giá của từng sản phẩm đã phản ánh tiềm năng đó đến đâu. Đây mới là bài toán đầu tư.
5. Cuối cùng là dòng tiền và thanh khoản mới là bài kiểm tra thật
Phước thường khá thận trọng với những câu chuyện kiểu: “Mua hôm nay, vài năm nữa tăng giá rất mạnh.” Có thể xảy ra nhưng nhà đầu tư cần trả lời thêm một câu hỏi: trong thời gian chờ tăng giá, tài sản này có tạo ra dòng tiền hay không và mình phải bỏ ra bao nhiêu chi phí để nắm giữ nó? Nếu vay ngân hàng, phải tính lãi vay. Nếu cho thuê, phải tính tỷ lệ lấp đầy, giá thuê thực tế, chi phí vận hành, bảo trì, quản lý và thuế phí nếu có. Nếu không tạo ra dòng tiền, phải tính chi phí cơ hội của lượng vốn đang nằm trong tài sản.
Dự án với nhiều dòng sản phẩm phục vụ ở thực, kinh doanh, cho thuê và nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, tại thời điểm phân tích, tôi không nghĩ nên tự động coi mọi sản phẩm là “tài sản dòng tiền tốt” chỉ vì dự án có hệ thống tiện ích lớn. Dòng tiền phải được chứng minh bằng doanh thu thực tế và chi phí thực tế và còn một vấn đề quan trọng hơn: thanh khoản.
Một căn biệt thự 15 tỷ đồng không chỉ cạnh tranh với những căn biệt thự khác trong cùng dự án. Nó còn cạnh tranh với hàng loạt tài sản khác trên thị trường Đà Nẵng.
Một tài sản càng có giá trị tuyệt đối lớn thì tệp người mua tiếp theo thường càng hẹp. Vì vậy, với những sản phẩm giá trị cao, tôi đặc biệt quan tâm đến độ hiếm + chất lượng tài sản + khả năng chi trả của nhóm người mua tiếp theo.
Vậy Vinhomes Hải Vân Bay có đáng đầu tư không?
Nếu hỏi quan điểm của Phước, Phước đánh giá Vinhomes Hải Vân Bay là một dự án đáng để nghiên cứu nghiêm túc, đặc biệt với nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, vốn tương đối chủ động và không đặt toàn bộ kỳ vọng vào việc lướt sóng ngắn hạn. Lý do theo Phước nằm ở 3 ý sau:
- Thứ nhất là quỹ đất và vị trí. Một dự án quy mô hơn 512 ha nằm trong tổ hợp cảnh quan núi – vịnh – biển – suối tạo ra giá trị khan hiếm mà không dễ sao chép. Đặc biệt, nó nằm ngay khu thương mại tự do của 1 thành phố, thủ phủ miền Trung – Tây Nguyên, nó càng có giá trị hơn.
- Thứ hai là quy mô hệ sinh thái. Nếu các hạng mục được triển khai đúng tiến độ và vận hành hiệu quả, giá trị của dự án không chỉ đến từ từng căn nhà mà còn đến từ cả hệ sinh thái đô thị, nghỉ dưỡng, vui chơi và dịch vụ xung quanh. Đây là cơ chế có thể hỗ trợ giá trị sử dụng và Ownership Value của tài sản.
- Thứ ba là khả năng hình thành một điểm đến mới ở phía Tây Bắc Đà Nẵng. Đây là câu chuyện cần thời gian để kiểm chứng, nhưng Phước đánh giá hoàn toàn có cơ sở để kỳ vọng. Với quy mô dự án, năng lực triển khai của Vinhomes cùng việc hạ tầng, tiện ích và hệ sinh thái dịch vụ từng bước được đầu tư, khu vực này có tiềm năng hình thành một điểm đến mới, thay vì chỉ là một dự án bất động sản đơn lẻ. Khi lượng cư dân, khách du lịch và hoạt động kinh doanh dần hình thành, những sản phẩm có vị trí tốt sẽ có thêm dư địa gia tăng giá trị và khả năng khai thác.
Góc nhìn của Phước Realty
Phước Realty cho rằng Vinhomes Hải Vân Bay có Investment Value và Ownership Value đáng chú ý, nhưng hai giá trị này không phân bổ đồng đều cho tất cả sản phẩm. Có những căn phù hợp để ở, để sở hữu, có những căn phù hợp để giữ tài sản, có những căn phù hợp với câu chuyện khai thác kinh doanh và cũng có những sản phẩm mà nếu mua ở mức giá quá cao, nhà đầu tư sẽ phải trả trước rất nhiều cho kỳ vọng tương lai.
Vì vậy, Phước sẽ không nói “cứ mua Vinhomes Hải Vân Bay là có lời”, tôi cũng không nghĩ đây là thị trường dành cho nhà đầu tư chỉ nhìn vào bảng giá rồi chờ tăng. Đây là cuộc chơi của việc chọn đúng tài sản. Và trong bất động sản, đôi khi kiếm được lợi nhuận không bắt đầu từ việc mua được một tài sản tốt, mà bắt đầu từ việc không mua một tài sản tốt với một mức giá quá cao.
Nếu anh/chị đang tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản Đà Nẵng để đón đầu chu kỳ tăng giá mới, hãy liên hệ Phước Realty để cùng phân tích khu vực, tài sản và mức giá phù hợp trước khi xuống tiền nhé.
Các dự án có thể phù hợp với nhu cầu của bạn
Dựa trên nội dung bài viết, dưới đây là một số dự án tại Đà Nẵng đáng để bạn tìm hiểu thêm.
