Nếu nhìn vào thị trường bất động sản Đà Nẵng ở thời điểm cuối năm 2024 này, Phước cho rằng chúng ta đang đứng trước một cơ hội khá đặc biệt. Sau một giai đoạn dài thị trường trầm lắng, thanh khoản thấp và nhà đầu tư thận trọng, nhiều yếu tố quan trọng đang đồng thời chuyển sang trạng thái tích cực hơn: kinh tế thành phố phục hồi, du lịch tăng trưởng mạnh, lãi suất cho vay có xu hướng thuận lợi, pháp lý bất động sản bước sang một giai đoạn mới và thành phố đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, quy hoạch cũng như thu hút các động lực kinh tế mới.
Theo nhận định, quan điểm của Phước thì trong năm 2025 có thể là năm bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mạnh của bất động sản Đà Nẵng và có khả năng tạo ra một mặt bằng giá mới. Trong đó, những tài sản tốt ở các khu vực như Mỹ Khê, An Thượng, Khuê Mỹ Đông, đầu tuyến Sơn Trà, Sơn Thủy, Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân… có thể có mức tăng rất đáng kể. Với những tài sản mua được ở mức giá hợp lý, dự đoán kịch bản giá thị trường đồng loạt tăng từ 40–70% là có thể xảy ra. Thậm chí, một số tài sản đặc biệt có vị trí tốt, khan hiếm và có khả năng khai thác thực tế có thể hướng tới mức giá gấp đôi. Đây là dự báo, không phải cam kết lợi nhuận. Nhưng Phước cho rằng có đủ cơ sở để bắt đầu đặt câu hỏi nghiêm túc về một chu kỳ mới.
Đà Nẵng đang có nhiều yếu tố cùng chuyển động theo hướng tích cực
Điểm đầu tiên khiến tôi lạc quan là nền kinh tế thực của Đà Nẵng đang phục hồi khá rõ. Theo báo cáo thành phố công bố ngày 11/12/2024, GRDP năm 2024 ước tăng 7,51% so với năm 2023. Tổng lượt khách cơ sở lưu trú phục vụ đạt hơn 10,9 triệu lượt, tăng 32,8%; khách quốc tế khoảng 4,1 triệu lượt, tăng 36,3%. Doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống và lữ hành ước đạt 53.151 tỷ đồng, tăng 22,1%. Đây là những con số rất đáng chú ý.
Bất động sản cuối cùng vẫn là một loại tài sản nằm trong nền kinh tế, một tài sản của tài chính. Khi du lịch tăng, khách sạn có khách hơn, nhà hàng có doanh thu tốt hơn, mặt bằng kinh doanh có nhu cầu hơn, và các yếu tố vĩ mô, tài chính tốt và dòng tiền dịch vụ quay trở lại thành phố, thì giá trị sử dụng của bất động sản cũng được củng cố. Đặc biệt với một thành phố có tỷ trọng dịch vụ lớn như Đà Nẵng, sự phục hồi của du lịch và dịch vụ có khả năng truyền dẫn khá trực tiếp vào thị trường bất động sản. Đây là khác biệt giữa một thị trường chỉ tăng vì đầu cơ và một thị trường được hỗ trợ bởi sự phục hồi của nền kinh tế.
Tôi cho rằng 2024 mới là năm thị trường tạo nền còn 2025 mới là năm có khả năng tăng tốc.
Lãi suất: mảnh ghép quan trọng để dòng tiền quay trở lại
Một yếu tố khác tôi đánh giá rất cao là mặt bằng lãi suất hiện nay đang có xu hướng có lợi cho nhà đầu tư, lãi suất cho vay của các ngân hàng tại Việt Nam tiếp tục duy trì ở mức thấp và ổn định, dao động trung bình khoảng 5% – 8%/năm, với nhiều ưu đãi.
Ngày 27/11/2024, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng duy trì ổn định lãi suất tiền gửi và triển khai các giải pháp để phấn đấu giảm mặt bằng lãi suất cho vay. Với bất động sản, đây là một thông tin có ý nghĩa lớn bởi giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thu nhập của người mua mà nó còn phụ thuộc vào chi phí sử dụng vốn.
Một tài sản 10 tỷ đồng sẽ có sức hấp dẫn hoàn toàn khác nếu nhà đầu tư có thể vay với chi phí vốn hợp lý so với trường hợp lãi suất cao và phải chịu áp lực dòng tiền lớn. Khi lãi suất giảm, ba chuyện có thể xảy ra cùng lúc: Người đang có nhu cầu mua nhà dễ tiếp cận tín dụng hơn. Nhà đầu tư đang đứng ngoài thị trường bắt đầu tính lại bài toán lợi nhuận. Và những người đang nắm giữ tiền mặt có thể thấy việc sở hữu một tài sản hữu hạn hấp dẫn hơn việc gửi tiền trong một môi trường lợi suất thấp.
Không có nghĩa là cứ giảm lãi suất thì bất động sản sẽ tăng. Nhưng lãi suất thuận lợi là điều kiện cần để một chu kỳ bất động sản có thể vận động mạnh hơn. Nếu 2025 tiếp tục duy trì môi trường tín dụng và lãi suất tương đối thuận lợi, tôi cho rằng đây sẽ là một trong những chất xúc tác quan trọng nhất cho thị trường Đà Nẵng.
Thành phố biển Đà Nẵng thu hút luồng cư dân di cư rất lớn
Vì sao tôi cho rằng không chỉ một khu vực, mà toàn thị trường Đà Nẵng có thể tăng?
Một thị trường tăng trưởng mạnh thường không tăng cùng một lúc, dòng tiền thường đi theo từng lớp. Ban đầu là những tài sản tốt nhất, có vị trí tốt nhất và dễ hiểu nhất, sau đó dòng tiền lan sang những khu vực lân cận. Khi thanh khoản tăng và mặt bằng giá được xác lập, những khu vực trước đây bị chiết khấu quá sâu bắt đầu được định giá lại.
Đà Nẵng có một lợi thế đặc biệt: quy mô thành phố không quá lớn nhưng cấu trúc bất động sản rất đa dạng.
- Có bất động sản biển.
- Có bất động sản ven sông.
- Có khu đô thị trung tâm.
- Có bất động sản phục vụ du lịch.
- …
Có những khu vực đang trong quá trình đô thị hóa. Vì vậy, khi dòng tiền quay trở lại, tôi không cho rằng nó chỉ chạy vào một vài dự án, mà nó có thể tạo ra một quá trình định giá lại trên diện rộng, nhưng tốc độ tăng của từng khu vực sẽ khác nhau.
Và đây chính là lý do tôi đặc biệt quan tâm đến các khu vực Mỹ Khê – An Thượng – Khuê Mỹ Đông – đầu tuyến Sơn Trà – Sơn Thủy – Hòa Xuân – Nam Hòa Xuân, có thể là FPT nữa.
Mỹ Khê – An Thượng: nhóm tài sản lớn có thể dẫn đầu chu kỳ
Nếu phải tìm nhóm có khả năng dẫn đầu thị trường, tôi vẫn đánh giá rất cao trục biển Mỹ Khê – An Thượng. Lý do rất đơn giản, vì nó có biển, nếu như Hà Nội, Hồ Chí Minh hạn chế về biển, thì Đà Nẵng có biển là 1 lợi thế rất lớn, đặc biệt là biển có làm du lịch được. Đây là khu vực gắn với thương hiệu du lịch của Đà Nẵng, có nhu cầu lưu trú, ăn uống, kinh doanh và sở hữu tài sản tương đối rõ ràng.
Và quan trọng hơn, quỹ đất thực sự có vị trí tốt gần biển không phải vô hạn. Trong một chu kỳ đi xuống, yếu tố khan hiếm thường bị thị trường bỏ quên nhưng khi thị trường quay lại, nhà đầu tư thường không còn muốn mua những tài sản “rẻ nhất”. Họ bắt đầu tìm kiếm những tài sản tốt nhất trong nhóm giá mà họ có thể tiếp cận. Đó là lúc yếu tố vị trí và khan hiếm trở nên quan trọng.
Nếu mặt bằng bất động sản biển Mỹ Khê hiện tại có những tài sản quanh vùng 80–120 triệu đồng/m² (An Thượng từ 120-250tr//m² – tính trung bình), tôi cho rằng trong một chu kỳ tăng trưởng đủ mạnh, vùng 150–180 triệu đồng/m² hoàn toàn có thể trở thành một mốc định giá cần theo dõi. Từ 80–120 tr/m2 lên 150–180 triệu đồng/m² tương đương mức tăng khoảng 25–80%, tùy điểm xuất phát. Nhưng với những tài sản thực sự đặc biệt, không thể loại trừ kịch bản tăng cao hơn nữa.
Tôi không nhìn Mỹ Khê đơn thuần như một câu chuyện “đất ven biển”. Tôi nhìn nó như một loại tài sản khan hiếm trong một thành phố du lịch quốc tế.
Khuê Mỹ Đông – Sơn Thủy – đầu tuyến Sơn Trà: vùng hưởng lợi từ sự dịch chuyển của thành phố
Một lớp tài sản khác tôi đánh giá cao là các khu vực nằm lân cận An Thượng – Mỹ Khê, có yếu tố ven biển nhưng xa trung tâm hơn đó là Khuê Mỹ Đông, Sơn Thủy và đầu tuyến Sơn Trà. Chúng vừa có yếu tố vị trí gần biển, vừa hưởng lợi từ sự phát triển của không gian đô thị phía Đông, vừa có khả năng kết nối với các trục du lịch – dịch vụ – thương mại, trục kết nối ven biển Sơn Trà – Hội An.
Đây là nhóm tài sản mà tôi cho rằng nhà đầu tư nên nhìn theo một góc độ khác: không nhất thiết phải là tài sản rẻ nhất, nhưng có thể là tài sản đang được định giá thấp hơn giá trị tương lai của vị trí. Khi giá các khu vực lõi tăng lên, dòng tiền thường tìm kiếm những khu vực kế cận có chất lượng tương đương nhưng giá vào thấp hơn. Vì vậy, tôi không loại trừ việc một số tài sản tốt ở nhóm khu vực này có thể tăng 50–80%, thậm chí cao hơn trong trường hợp thị trường bước vào pha tăng tốc.
Hòa Xuân – Nam Hòa Xuân: câu chuyện của đô thị hóa
Nếu Mỹ Khê là câu chuyện về khan hiếm, thì Hòa Xuân và Nam Hòa Xuân lại là câu chuyện về đô thị hóa và mặt bằng giá, và tính thanh khoản lớn.
Quy hoạch phân khu Đổi mới sáng tạo được UBND thành phố phê duyệt tháng 8/2024 có quy mô khoảng 3.770 ha, bao gồm các khu vực Hòa Quý, Hòa Hải, Hòa Xuân, Khuê Trung, Hòa Thọ và một số khu vực Hòa Vang. Quy hoạch định hướng các trung tâm đào tạo, đô thị đại học, đổi mới sáng tạo, công viên phần mềm, công nghệ cao và các hành lang kết nối. Đáng chú ý, trong các định hướng triển khai có cả không gian sáng tạo tại Hòa Xuân và các dự án đô thị ven sông.
Điều này không có nghĩa cứ có quy hoạch là giá bất động sản sẽ tăng, quy hoạch phải được triển khai, hạ tầng phải được xây dựng, dân cư phải về ở, hoạt động kinh tế phải hình thành. Nhưng nếu những yếu tố đó lần lượt xuất hiện, giá trị bất động sản sẽ được hình thành theo một chuỗi rất tự nhiên: hạ tầng → đô thị → dân cư → dịch vụ → kinh doanh → nhu cầu sở hữu → thanh khoản → giá.
Và đó là lý do tôi cho rằng Hòa Xuân – Nam Hòa Xuân có thể là một trong những câu chuyện đáng chú ý nhất của chu kỳ tới.
Nam Hòa Xuân từ 33–38 triệu/m² lên 50–55 triệu/m² có khả thi?
Nếu lấy vùng giá 33–38 triệu đồng/m² làm mặt bằng tham chiếu tại thời điểm cuối năm 2024 đối với một số sản phẩm phù hợp ở Nam Hòa Xuân, Phước cho rằng vùng giá 50–55 triệu đồng/m² trong một chu kỳ tăng trưởng là mục tiêu hoàn toàn có thể đặt ra trong năm 2025.
Ví dụ 1 số lô đang được chào bán hiện tại ở Nam Hòa Xuân, thời điểm tháng 11/2024 như sau:
- B2.71 Tây Bắc 1X cống , giá 3300
- B2.74 TB 1x sạch, giá 3470
- B2.85 TB 7x sạch, giá 3280
- B2.84 ĐB x sạch, giá 3300
- B2.91 TB x trụ thông, giá 3330
- B2.53 ĐN 3x sạch, giá 3450
- B2.55 ĐN 7x sạch, giá 34xx
- B2.100 TB 1x sạch, giá 3400
- B2.76 ĐN 6x sạch, giá 3580
- B2.72 ĐN 6x sạch, giá 3580
Từ 33–38 triệu giá tăng lên 50–55 triệu tương đương tăng khoảng 28–45% có khả năng khả thi được. Đây không phải một mức tăng phi thực tế nếu nhìn trong một chu kỳ vài năm nhưng điều thú vị hơn nằm ở chỗ: đó có thể chưa phải mức tăng cuối cùng nếu thị trường thực sự bước vào pha tăng trưởng mạnh.
Giả sử thị trường tăng tốt, thanh khoản cải thiện, hạ tầng tiếp tục hoàn thiện và mặt bằng giá các khu vực trung tâm – ven biển được đẩy lên, dòng tiền có thể tiếp tục tìm đến những khu vực có mức giá thấp hơn nhưng chất lượng đô thị tốt. Khi đó, Nam Hòa Xuân có thể không chỉ hưởng lợi từ “giá rẻ” mà nó hưởng lợi từ quá trình thu hẹp khoảng cách định giá với những khu vực đã phát triển trước đó. Đó là một trong những cơ chế có thể tạo ra mức tăng giá rất lớn trong bất động sản.
Nhưng để giá tăng gấp đôi, phải có một chu kỳ đủ dài, hoặc có “điều kiện” thuận lợi về chính sách vĩ mô
Khi nói bất động sản Đà Nẵng có thể tăng gấp đôi, tôi không nói rằng mọi bất động sản đều tăng như nhau, tất cả chỉ là dự đoán theo sự hiểu biết cá nhân, có thể trong năm 2025 đạt được như kỳ vọng hoặc có thể kéo dài vài năm.
Một tài sản từ 40 triệu lên 80 triệu đồng/m² cần tăng 100%. Nếu xảy ra trong 3 năm, tốc độ tăng trưởng bình quân tương đương khoảng 26%/năm, nếu kéo dài 4 năm, khoảng 19%/năm, nếu kéo dài 5 năm, khoảng 15%/năm. Nhìn theo cách này, kịch bản tăng gấp đôi không còn là một con số quá xa lạ trong bất động sản.
Vấn đề là tài sản nào có thể tăng gấp đôi? Tôi không cho rằng mọi bất động sản Đà Nẵng đều có thể nhưng những tài sản có vị trí tốt, pháp lý rõ, khan hiếm, có nhu cầu sử dụng thực tế và mua được ở vùng giá hợp lý thì hoàn toàn có cơ sở để kỳ vọng mức tăng rất lớn trong một chu kỳ thuận lợi.
Phước cho rằng 2025 là năm đáng mua, đáng đầu tư
Nếu tại thời điểm này phải đưa ra một quan điểm rõ ràng, Phước sẽ không chọn cách nói trung tính rằng “thị trường có thể tăng hoặc giảm”. Tôi nghiêng về kịch bản Đà Nẵng bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, với giá tăng đáng kể
Năm 2024 có thể xem là năm nền kinh tế và thị trường bắt đầu phục hồi. Năm 2025, Phước kỳ vọng dòng tiền sẽ quay trở lại rõ hơn với bất động sản. Sang 2026, nếu các yếu tố về kinh tế, tín dụng, lãi suất, hạ tầng và tâm lý thị trường tiếp tục được củng cố, đây có thể là giai đoạn thị trường tăng tốc mạnh nhất. Và nếu chu kỳ tiếp tục kéo dài sang 2027, lúc đó chúng ta mới có thể nhìn thấy rõ mức độ tái định giá của từng nhóm tài sản.
Tuy nhiên, Phước không cho rằng chu kỳ này nhất thiết sẽ kéo dài đúng theo kịch bản trên. Bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn từ chính sách, đặc biệt là lãi suất, tín dụng và các biện pháp kiểm soát dòng tiền. Nếu cơ quan quản lý can thiệp sớm để kiểm soát tín dụng bất động sản, mặt bằng lãi suất tăng trở lại hoặc dòng vốn vào thị trường bị siết mạnh, chu kỳ tăng giá có thể chậm lại, thậm chí kết thúc sớm hơn dự kiến.
Vì vậy, điều Phước quan tâm không chỉ là thị trường có thể tăng đến đâu, mà còn là chu kỳ này được duy trì trong bao lâu. Khi thị trường tăng nhanh, chính sách thường sẽ thay đổi để kiểm soát rủi ro. Và đôi khi, chính thời điểm mọi người bắt đầu tin rằng thị trường sẽ còn tăng rất lâu lại là lúc cần quan sát kỹ nhất những tín hiệu từ lãi suất, tín dụng và chính sách.
Kinh tế Đà Nẵng năm 2024 phục hồi mạnh hơn, du lịch tăng trưởng hai chữ số. Thành phố đặt mục tiêu tăng trưởng cao hơn cho năm 2025. Lãi suất cho vay đang được định hướng giảm. Quy hoạch và hạ tầng tiếp tục mở rộng không gian phát triển. Đó là lý do Phước cho rằng năm 2025 có thể là năm đáng mua bất động sản Đà Nẵng để đầu tư nhưng thời điểm ra hàng sẽ quyết định kết quả đầu tư của mình.
Nếu bạn đang tìm một tài sản để đón đầu chu kỳ tăng giá mới của Đà Nẵng, đây có thể là thời điểm đáng để bắt đầu tìm hiểu và lựa chọn trước khi mặt bằng giá được tái định giá. Hãy liên hệ Phước để cùng phân tích khu vực, tài sản và mức giá phù hợp trước khi xuống tiền và thời điểm ra hàng nhé.
