Thị trường bất động sản Đà Nẵng những năm gần đây chứng kiến làn sóng đầu tư xây dựng căn hộ cho thuê, căn hộ dịch vụ và các mô hình lưu trú phục vụ khách du lịch. Khi lượng khách đến thành phố liên tục tăng, nhiều nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội khai thác dòng tiền từ hoạt động cho thuê ngắn ngày.
Tuy nhiên, một thực tế cũng đang dần xuất hiện: nguồn cung căn hộ lưu trú ngày càng lớn, mức độ cạnh tranh giữa các chủ nhà ngày càng cao, đặc biệt tại những khu vực tập trung nhiều căn hộ có thiết kế, tiện ích và mức giá tương đồng. Một số phân khúc cao cấp đang chịu áp lực cạnh tranh đáng kể khi nhiều sản phẩm cùng hướng đến nhóm khách có khả năng chi trả cao. Điều này đặt ra câu hỏi: Có nên tiếp tục xây căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng, hay thị trường đã bắt đầu bão hòa?
Theo góc nhìn của Phước Realty, đây không phải thời điểm có thể đầu tư theo phong trào nhưng cũng chưa đủ cơ sở để cho rằng thị trường lưu trú Đà Nẵng đã hết cơ hội. Vấn đề nằm ở việc lựa chọn đúng phân khúc và xây dựng được mô hình khai thác phù hợp với nhu cầu thực tế.
Nguồn cung lưu trú Đà Nẵng đang tăng, áp lực cạnh tranh là có thật
Đà Nẵng là một trong những trung tâm du lịch lớn của Việt Nam. Sự phát triển của du lịch, dịch vụ, thương mại và hạ tầng đã tạo động lực cho nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường lưu trú. Không khó để nhận thấy số lượng khách sạn, căn hộ dịch vụ, homestay và căn hộ cho thuê ngắn ngày ngày càng nhiều. Đặc biệt tại các khu vực ven biển và những địa bàn tập trung khách du lịch, nhiều chủ nhà cùng tham gia khai thác một nhóm khách hàng tương đối giống nhau.
Theo số liệu công bố của Đà Nẵng, trong 9 tháng năm 2026, các cơ sở lưu trú phục vụ khoảng 15,86 triệu lượt khách, tăng 26,4% so với cùng kỳ. Doanh thu dịch vụ lưu trú đạt khoảng 16.939 tỷ đồng, tăng 23,9%. Đây là tín hiệu tích cực về sức cầu du lịch của Đà Nẵng.
Ở chiều ngược lại, đến tháng 9/2026, thành phố có khoảng 2.475 cơ sở lưu trú với 68.251 phòng. So với số liệu tháng 8/2025 là khoảng 61.898 phòng, quy mô nguồn cung đã mở rộng đáng kể. Các số liệu này cho thấy thị trường đang tăng trưởng ở cả 2 phía: lượng khách và năng lực cung ứng lưu trú.
Tuy nhiên, tăng trưởng khách du lịch không đồng nghĩa mọi loại hình lưu trú đều có thể khai thác hiệu quả. Khách đến Đà Nẵng có rất nhiều nhu cầu khác nhau: đi du lịch, gap year, nghỉ dưỡng cao cấp, du lịch gia đình, công tác, lưu trú dài ngày, du lịch tiết kiệm hoặc trải nghiệm địa phương.
Trong khi đó, nhiều căn hộ mới lại được phát triển theo những mô hình khá tương đồng, cùng hướng đến khách du lịch ngắn ngày, cùng tập trung vào nội thất đẹp, tiện nghi và mức giá tương đối cao. Chưa kể 1 số nhà đầu tư mua đất xây cho thuê hoặc bán, nhân bản rất nhiều tòa căn hộ với thiết kế giống nhau, trong 1 khu vực,.. Khi số lượng sản phẩm cùng cạnh tranh trong 1 nhóm khách hàng không tăng tương ứng, áp lực sẽ thể hiện qua công suất phòng, giá thuê và chi phí bán hàng.
Phân khúc cao cấp đang đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn
Một trong những vấn đề đáng chú ý của thị trường căn hộ lưu trú Đà Nẵng là xu hướng đầu tư theo hình thức sản phẩm ngày càng cao cấp. Nhiều chủ đầu tư và chủ nhà lựa chọn xây dựng căn hộ với nội thất đẹp, thiết kế hiện đại, trang bị đầy đủ tiện nghi và định vị mức giá khá cao nhằm hướng đến khách du lịch có khả năng chi trả tốt. Đây là hướng đi có cơ sở nếu sản phẩm thực sự đáp ứng được nhu cầu của nhóm khách hàng mục tiêu đó.
Tuy nhiên, khi quá nhiều căn hộ cùng lựa chọn một định vị, thị trường sẽ xuất hiện sự cạnh tranh trực tiếp. Một căn hộ có nội thất đẹp chưa chắc tạo ra lợi thế đủ lớn nếu những căn hộ bên cạnh cũng có chất lượng tương đương. Khi khách hàng có nhiều lựa chọn, họ sẽ so sánh giá, vị trí, đánh giá của khách cũ, tiện ích và chất lượng dịch vụ trước khi quyết định đặt phòng.
Đặc biệt, nhóm khách có khả năng chi trả cao thường có nhiều lựa chọn thay thế, bao gồm khách sạn cao cấp, resort và các căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp. Vì vậy, 1 căn hộ riêng lẻ muốn duy trì mức giá cao cần có lợi thế thực sự về vị trí, trải nghiệm, dịch vụ hoặc thương hiệu vận hành.
Ở chiều ngược lại, phân khúc giá hợp lý có thể tiếp cận tệp khách rộng hơn, chẳng hạn khách du lịch tự túc, gia đình nhỏ, nhóm bạn, người đi công tác hoặc khách lưu trú nhiều ngày. Tuy nhiên, giá thấp cũng không tự động bảo đảm hiệu quả. Nếu giá thuê không đủ bù đắp chi phí vận hành, chủ nhà vẫn có thể rơi vào tình trạng doanh thu có nhưng lợi nhuận thấp.
Vì vậy, điều cần quan tâm không phải là xây căn hộ càng cao cấp càng tốt, mà là xác định đúng vị trí phù hợp đúng nhóm khách hàng với mức chi trả phù hợp.
Vì sao lượng khách du lịch tăng nhưng chủ căn hộ vẫn có thể khó tìm khách thuê?
Đây là nghịch lý mà nhiều nhà đầu tư bắt đầu gặp phải. Một thành phố có thể đón hàng triệu lượt khách mỗi năm nhưng không có nghĩa mọi căn hộ đều được lấp đầy. Bởi nhu cầu lưu trú không phân bổ đồng đều theo khu vực, phân khúc và mức giá. Có ít nhất 4 nguyên nhân cần lưu ý.
Thứ nhất, khách du lịch không chỉ lựa chọn căn hộ
Khách đến Đà Nẵng có thể lưu trú tại khách sạn, resort, homestay, villa hoặc căn hộ dịch vụ. Mỗi loại hình đáp ứng 1 nhu cầu khác nhau. Do đó, lượng khách du lịch tăng không đồng nghĩa nhu cầu dành riêng cho căn hộ cho thuê cũng tăng tương ứng.
Thứ hai, nguồn cung tập trung tại một số khu vực.
Một khu vực có thể xuất hiện nhiều căn hộ cùng hướng đến khách du lịch ngắn ngày, trong khi những khu vực khác vẫn có nhu cầu đối với khách lưu trú dài hạn hoặc khách công tác. Nếu nhà đầu tư chỉ nhìn vào tiềm năng du lịch toàn thành phố mà không đánh giá nguồn cung cạnh tranh trong bán kính khai thác thực tế, rất dễ lựa chọn sai vị trí.
Thứ ba, thời gian lưu trú và đặc điểm chi tiêu của khách ảnh hưởng đến doanh thu.
Theo số liệu 9 tháng năm 2026, thời gian lưu trú bình quân của khách ở qua đêm tại Đà Nẵng khoảng 1,84 ngày/lượt. Với thời gian lưu trú tương đối ngắn, căn hộ phải thường xuyên thực hiện các công việc như dọn phòng, giặt là, kiểm tra thiết bị và tiếp nhận khách mới. Những khoản chi phí này có thể làm giảm đáng kể lợi nhuận nếu chủ nhà không quản lý tốt quy trình vận hành.
Thứ tư, cạnh tranh giá làm giảm hiệu quả khai thác.
Khi có nhiều căn hộ tương tự nhau, chủ nhà thường phải điều chỉnh giá, tăng khuyến mãi hoặc phụ thuộc nhiều hơn vào các nền tảng đặt phòng trực tuyến. Doanh thu có thể vẫn phát sinh nhưng phần tiền thực nhận sau hoa hồng, điện nước, vệ sinh, nhân sự và bảo trì không còn cao như kỳ vọng ban đầu.
Như vậy, bài toán của nhà đầu tư không chỉ là tìm được khách thuê, mà là tìm được khách thuê với mức giá đủ tốt và chi phí khai thác hợp lý.
Phước đánh giá Đà Nẵng đang có nhiều lợi thế vĩ mô tốt, tạo nền tảng cho thị trường lưu trú
Mặc dù nguồn cung đang tăng và cạnh tranh ngày càng lớn, không nên chỉ nhìn vào khó khăn trước mắt để kết luận thị trường lưu trú Đà Nẵng đã hết tiềm năng. Xét về nền tảng kinh tế vĩ mô, Đà Nẵng vẫn có nhiều động lực phát triển trong trung và dài hạn:
- Thứ nhất, du lịch tiếp tục là 1 ngành kinh tế mũi nhọn quan trọng của Đà Nẵng. Lượng khách tăng trưởng trong năm 2026 cho thấy nhu cầu lưu trú vẫn đang mở rộng. Sự phát triển của các đường bay quốc tế, hoạt động xúc tiến du lịch, sản phẩm nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí và dịch vụ sẽ tiếp tục góp phần duy trì sức hút của điểm đến.
- Thứ hai, hệ thống hạ tầng và các động lực kinh tế mới có thể mở rộng nhu cầu lưu trú ngoài nhóm khách du lịch thuần túy. Cảng biển, logistics, khu công nghiệp, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dịch vụ và các hoạt động đầu tư có thể tạo thêm nhu cầu từ chuyên gia, người lao động, đối tác kinh doanh và khách công tác.
- Thứ ba, sự phát triển của đô thị và các hoạt động kinh tế dịch vụ có thể hình thành thêm nhu cầu thuê nhà theo tháng hoặc theo thời gian dài hơn. Đây là nhóm khách hàng mà một số mô hình căn hộ có thể khai thác, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào khách du lịch ngắn ngày.
Tuy nhiên, cần hiểu rằng những động lực vĩ mô này tạo ra nền tảng cho nhu cầu trong tương lai, chứ không bảo đảm mọi căn hộ xây dựng hôm nay đều có khách thuê. Một dự án hạ tầng được triển khai không đồng nghĩa nhu cầu lưu trú sẽ xuất hiện ngay lập tức tại mọi khu vực. Nhà đầu tư cần đánh giá cụ thể dòng khách nào sẽ hình thành, họ đến vì mục đích gì, lưu trú trong bao lâu và có khả năng chi trả ở mức nào.
Nên lựa chọn phân khúc căn hộ cho thuê như thế nào?
Theo quan điểm của Phước Realty, trong bối cảnh nguồn cung ngày càng lớn, nhà đầu tư nên thận trọng với việc chạy theo những mô hình căn hộ cao cấp có chi phí đầu tư lớn nhưng chưa xác định rõ tệp khách hàng. Một số định hướng đáng cân nhắc:
- Căn hộ có mức giá hợp lý, phục vụ nhu cầu lưu trú thực tế: Đây có thể là sản phẩm hướng đến khách du lịch tự túc, gia đình nhỏ, nhóm bạn hoặc khách công tác. Điểm quan trọng là phải cân bằng giữa mức đầu tư ban đầu, chất lượng nội thất, giá thuê và chi phí vận hành.
- Căn hộ phục vụ khách lưu trú dài ngày: Nhóm khách chuyên gia, người làm việc tại Đà Nẵng, khách công tác dài hạn hoặc gia đình có nhu cầu lưu trú theo tháng có thể tạo ra một nguồn cầu khác với khách du lịch ngắn ngày. Mô hình này thường có đặc điểm doanh thu và chi phí vận hành khác. Tần suất thay khách thấp hơn, nhưng mức giá thuê theo ngày hoặc tháng cũng cần được tính toán phù hợp.
- Căn hộ có lợi thế về vị trí và khả năng tiếp cận dịch vụ: Vị trí không chỉ được đánh giá bằng khoảng cách đến biển. Nhà đầu tư cần xem xét khả năng kết nối đến trung tâm, sân bay, khu thương mại, bệnh viện, khu công nghiệp, khu làm việc và các tiện ích phục vụ sinh hoạt. Một căn hộ ở vị trí phù hợp với nhu cầu thực tế của khách hàng có thể có lợi thế khai thác bền vững hơn sản phẩm chỉ dựa vào yếu tố gần biển hoặc hình thức bên ngoài.
- Mô hình vận hành có khả năng kiểm soát chi phí: Cùng 1 căn hộ, 2 đơn vị vận hành khác nhau có thể tạo ra hiệu quả tài chính rất khác nhau. Khả năng quản lý giá phòng, lựa chọn kênh bán, kiểm soát công suất, vệ sinh, bảo trì và chăm sóc khách hàng đều ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận.
Cụ thể nên lựa chọn phân khúc căn hộ cho thuê thế nào, khu vực nào, vui lòng liên hệ trao đổi riêng với Phước để cùng phân tích vị trí, phân khúc khách thuê và bài toán dòng tiền trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Đừng chỉ tính doanh thu cho thuê, hãy tính dòng tiền thực nhận
Một sai lầm phổ biến khi đầu tư căn hộ cho thuê là lấy giá phòng nhân với số ngày trong tháng để tính doanh thu kỳ vọng. Ví dụ, 1 căn hộ có giá thuê dự kiến 10 triệu/đêm. Nếu tính đủ 30 ngày, doanh thu lý thuyết là 300 triệu/tháng. Nhưng thực tế, căn hộ còn phải đối mặt với tỷ lệ phòng trống, hoa hồng bán phòng, chi phí điện nước, vệ sinh, giặt là, bảo trì và thuế,… Giả sử căn hộ có công suất khai thác 70%, doanh thu phòng thực tế chỉ còn khoảng 210 triệu đồng/tháng trước khi trừ các chi phí khác. Nếu phần lớn booking đến từ OTA, chủ nhà tiếp tục phải trả hoa hồng nền tảng. Nếu sử dụng sale truyền thống, cũng cần tính chi phí tìm kiếm và chăm sóc khách. Ngoài ra còn có các khoản định phí vẫn phát sinh ngay cả khi căn hộ không có khách.
Một mô hình tài chính cơ bản cần tính đến:
- Doanh thu phòng theo giá thuê và công suất thực tế.
- Hoa hồng cho môi giới, sales hay nền tảng OTA.
- Chi phí điện, nước, internet và phí quản lý.
- Chi phí vệ sinh, giặt là và vật tư tiêu hao.
- Chi phí nhân sự, bảo trì và sửa chữa.
- Chi phí marketing, phần mềm và quản lý vận hành.
- Thuế và các nghĩa vụ tài chính theo mô hình kinh doanh.
- Chi phí vốn hoặc lãi vay nếu sử dụng đòn bẩy tài chính.
Chỉ sau khi trừ đầy đủ các khoản này, nhà đầu tư mới có thể đánh giá dòng tiền thực nhận và thời gian hoàn vốn.
Đặc biệt, cần xây dựng ít nhất 3 kịch bản công suất: thấp điểm, cơ sở và cao điểm. Nếu căn hộ chỉ có hiệu quả khi đạt công suất rất cao, mô hình đó có thể tiềm ẩn rủi ro lớn khi thị trường bước vào mùa thấp điểm hoặc xuất hiện thêm nguồn cung cạnh tranh.
Do đó, nhà đầu tư cần đặt bài toán thị trường và vận hành lên trước bài toán xây dựng. Chọn đúng phân khúc, kiểm soát tổng vốn và có phương án khai thác thực tế sẽ quan trọng hơn việc chạy theo một mô hình đang được nhiều người lựa chọn.
Phước Realty có thể định hướng hỗ trợ nhà đầu tư phân tích trước khi triển khai, tập trung vào những vấn đề cốt lõi:
- Đánh giá khu vực: Xác định nguồn cung cạnh tranh, đặc điểm khách thuê và lợi thế thực tế của vị trí.
- Lựa chọn phân khúc: Xác định sản phẩm nên phục vụ khách du lịch, khách công tác, chuyên gia hay khách thuê dài hạn.
- Tính toán hiệu quả đầu tư: Ước tính tổng vốn đầu tư, giá thuê, công suất phòng, chi phí vận hành, dòng tiền và thời gian hoàn vốn.
- Đánh giá rủi ro: Kiểm tra khả năng chịu đựng của mô hình trong trường hợp công suất thấp, giá thuê giảm hoặc chi phí vận hành tăng.
- Định hướng khai thác: Lựa chọn mô hình vận hành và kênh bán phòng phù hợp với quy mô tài sản.
Một quyết định xây dựng sai phân khúc có thể khiến nhà đầu tư phải trả giá trong nhiều năm, bởi chi phí xây dựng và nội thất đã bỏ ra rất khó thu hồi nếu sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thị trường. Ngược lại, nếu lựa chọn đúng tệp khách, mức giá hợp lý và kiểm soát tốt chi phí, căn hộ vẫn có thể tạo ra dòng tiền ngay cả khi thị trường cạnh tranh.
Phước Realty – Đồng hành cùng bạn trong quá trình phân tích và ra quyết định đầu tư bất động sản.
