Bất động sản lưu trú Đà Nẵng: Cơ hội đầu tư hay nguy cơ dư cung?

Đà Nẵng đang là một trong những điểm đến du lịch có sức hút lớn tại Việt Nam cũng như ở Đông Nam Á. Cùng với sự phát triển của ngành du lịch, thị trường bất động sản lưu trú cũng chứng kiến sự tham gia ngày càng đông của các nhà đầu tư, từ mô hình căn hộ cho thuê, căn hộ dịch vụ, villa mini cho đến khách sạn và các tòa nhà khai thác lưu trú.

Đặc biệt, trong những năm gần đây, không khó để bắt gặp những công trình căn hộ dịch vụ, villa mini được xây dựng tại các khu vực ven biển Mỹ Khê, An Thượng, Sơn Trà và những địa bàn có lợi thế du lịch. Nhiều chủ sở hữu bất động sản cũng chuyển hướng từ cho thuê nhà dài hạn sang đầu tư nội thất, cải tạo công trình để kinh doanh lưu trú ngắn ngày thông qua các nền tảng như Airbnb, Booking, Agoda, Trip,…

Tuy nhiên, có 1 câu hỏi đang được nhiều nhà đầu tư và người kinh doanh lưu trú quan tâm: Liệu thị trường bất động sản lưu trú Đà Nẵng có đang rơi vào tình trạng bội thực nguồn cung? Và liệu đầu tư căn hộ cho thuê, villa mini ở thời điểm hiện tại còn thực sự hấp dẫn???

Theo quan điểm của Phước, cần nhìn nhận vấn đề này một cách thận trọng. Đà Nẵng vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển du lịch, nhưng điều đó không đồng nghĩa mọi bất động sản lưu trú đều có khách, có doanh thu và tạo ra lợi nhuận. Thị trường đang xuất hiện sự phân hóa rõ rệt giữa những sản phẩm có khả năng khai thác tốt và những mô hình kinh doanh thiếu hiệu quả.

Thị trường lưu trú Đà Nẵng: Đang dư cung hay chỉ cạnh tranh gay gắt ở một số phân khúc?

Để đánh giá thị trường lưu trú Đà Nẵng, theo Phước, cần phân biệt 2 vấn đề:

• Thứ nhất, Đà Nẵng đang thiếu hay thừa phòng lưu trú nếu xét trên tổng nhu cầu du lịch?
• Thứ hai, những sản phẩm căn hộ cho thuê, villa mini mới được đầu tư có thực sự đủ khách và tạo ra lợi nhuận cho chủ sở hữu hoặc đơn vị vận hành?

Đây là 2 câu chuyện hoàn toàn khác nhau: Một thành phố có thể tiếp tục tăng trưởng lượng khách du lịch, nhưng một bộ phận cơ sở lưu trú vẫn có thể hoạt động kém hiệu quả do sản phẩm không phù hợp với nhu cầu, giá bán thiếu cạnh tranh hoặc chi phí đầu tư và vận hành quá cao.

Theo dữ liệu AirDNA cập nhật ngày 6/11/2026, thị trường cho thuê ngắn hạn Airbnb/Vrbo tại Đà Nẵng ghi nhận các chỉ số:

Đáng chú ý, khi so sánh với cùng kỳ, thị trường ghi nhận những biến động đáng quan tâm:

• Số lượng listing hoạt động giảm 36,3%.
• Công suất bình quân tăng 25,7%.
• Giá thuê bình quân giảm 28,5%.
• RevPAR tăng 6,6%.

Trong khi đó, 1 nguồn dữ liệu khác là AirROI ghi nhận công suất bình quân 41,4% trong 12 tháng tính đến tháng 10/2026, với 2.570 listing được theo dõi (Cần lưu ý, số liệu của AirDNA và AirROI có phạm vi theo dõi và phương pháp thống kê khác nhau, do đó không nên xem hai mức công suất trên là những con số có thể so sánh trực tiếp). Tuy nhiên, cả hai nguồn dữ liệu đều cung cấp những góc nhìn hữu ích để đánh giá hoạt động khai thác lưu trú ngắn hạn. Từ những dữ liệu trên, Phước nhận thấy có 2 vấn đề đáng chú ý.

Thứ nhất, áp lực cạnh tranh về giá đang là vấn đề lớn.

Giá thuê bình quân giảm 28,5% so với cùng kỳ cho thấy thị trường đang chịu áp lực cạnh tranh đáng kể về giá bán. Khi nhiều sản phẩm có thiết kế, diện tích, nội thất và vị trí tương đồng cùng tham gia khai thác, khách hàng có nhiều lựa chọn hơn. Điều này khiến các Host phải điều chỉnh giá phòng để duy trì công suất.

Tuy nhiên, giảm giá không phải lúc nào cũng là giải pháp tốt. Nếu giá bán giảm trong khi tiền thuê nhà, nhân sự, vệ sinh, điện nước và các chi phí vận hành vẫn duy trì ở mức cao, lợi nhuận sẽ bị thu hẹp đáng kể.

Thứ hai, thị trường có thể đang trải qua quá trình sàng lọc nguồn cung.

Số lượng listing hoạt động giảm 36,3%, trong khi công suất bình quân tăng 25,7%. Một cách diễn giải có thể là một bộ phận nguồn cung kém hiệu quả đã rút khỏi thị trường, giúp những cơ sở còn hoạt động cải thiện tỷ lệ lấp đầy. Tuy nhiên, chưa thể từ những con số này kết luận toàn bộ Host đang thua lỗ hoặc thị trường đã hết dư cung.

Một vấn đề khác cần quan tâm là cấu trúc nguồn cung. Theo thông tin DKRA được đề cập trong báo cáo đầu năm 2026, căn hộ hạng sang và hạng A chiếm khoảng 90% nguồn cung căn hộ được phân tích. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp khó khăn về thanh khoản và hiệu quả khai thác thực tế.

Điều này đặt ra một câu hỏi quan trọng: Nếu nguồn cung mới chủ yếu là những sản phẩm có giá trị đầu tư cao, chi phí sở hữu lớn, nhưng khách hàng mục tiêu lại có giới hạn về khả năng chi trả, thì ai sẽ là người hấp thụ toàn bộ nguồn cung?

Theo Phước, Đà Nẵng chưa có đủ cơ sở để kết luận toàn bộ thị trường lưu trú đang bội thực nguồn cung. Tuy nhiên, tình trạng dư cung cục bộ và cạnh tranh gay gắt đang xuất hiện ở một số phân khúc, đặc biệt là căn hộ lưu trú thiếu sự khác biệt, phụ thuộc vào khách ngắn ngày và có giá thành đầu tư cao.

Căn hộ cho thuê và villa mini: Hai mô hình kinh doanh với bài toán lợi nhuận khác nhau

Khi nói đến bất động sản lưu trú Đà Nẵng, nhiều người thường gộp căn hộ cho thuê và villa mini vào cùng một nhóm. Tuy nhiên, xét về đặc điểm đầu tư, cấu trúc chi phí và cách thức vận hành, đây là 2 mô hình hoàn toàn khác nhau.

Căn hộ cho thuê: Dễ gia nhập thị trường nhưng cạnh tranh cao

Căn hộ cho thuê là mô hình tương đối dễ tiếp cận đối với nhà đầu tư và đơn vị kinh doanh lưu trú bởi một số lợi thế:

• Chi phí đầu tư thường thấp hơn so với villa.
• Có thể chia thành nhiều sản phẩm để khai thác.
• Phục vụ được cả khách lưu trú ngắn ngày và khách thuê dài hạn.
• Dễ dàng phân phối qua các nền tảng trực tuyến như Airbnb, Booking.

Tuy nhiên, chính vì rào cản gia nhập không quá lớn nên số lượng người tham gia thị trường cũng ngày càng đông.

Một thực trạng dễ nhận thấy là nhiều chủ nhà đang phát triển sản phẩm theo cùng 1 công thức: căn hộ diện tích nhỏ, cỡ studio, nội thất tương tự nhau, tập trung tại các khu vực du lịch, sau đó cho Host thuê lại hoặc hợp tác vận hành để đưa lên các nền tảng đặt phòng. Khi sản phẩm không có sự khác biệt, cạnh tranh cuối cùng sẽ chuyển sang giá bán. Đây chính là một trong những vấn đề lớn mà phân khúc căn hộ lưu trú Đà Nẵng đang gặp phải.

Để thấy rõ hơn áp lực chi phí, Phước lấy một ví dụ thực tế mang tính minh họa về mô hình Host thuê lại căn hộ để kinh doanh Airbnb trong mùa thấp điểm: Giả sử một Host thuê căn hộ với giá 12 tr/tháng, sau đó khai thác cho thuê theo ngày với các giả định:

Như vậy, chỉ tính riêng tiền thuê nhà, Host đã lỗ 1,5 triệu/tháng. Con số này chưa bao gồm điện nước, vệ sinh, giặt là, internet, hoa hồng nền tảng, nhân sự và các chi phí phát sinh khác.

Điều đáng nói là căn hộ vẫn có khách, vẫn phát sinh doanh thu, nhưng mô hình kinh doanh vẫn không hiệu quả do chi phí đầu vào quá cao. Đây là điểm mà nhiều người mới tham gia thị trường thường bỏ qua: Có doanh thu không đồng nghĩa với có lợi nhuận. Có khách không đồng nghĩa với kinh doanh hiệu quả. Đặc biệt, những Host mới gia nhập thị trường và thuê lại tài sản với mức giá cao trong giai đoạn kỳ vọng du lịch tăng trưởng mạnh sẽ chịu áp lực lớn hơn khi bước vào mùa thấp điểm.

Villa mini: Có lợi thế về trải nghiệm nhưng chi phí đầu tư và vận hành lớn

Khác với căn hộ thông thường, villa mini có khả năng tạo ra giá bán cao hơn nếu được phát triển thành 1 sản phẩm lưu trú có trải nghiệm riêng biệt. Một villa có thể tạo lợi thế cạnh tranh khi sở hữu:

• Hồ bơi riêng.
• Không gian sân vườn.
• Nhiều phòng ngủ, phù hợp với khách gia đình hoặc nhóm bạn.
• Vị trí thuận tiện.
• Thiết kế có bản sắc và tạo được dấu ấn riêng.
• Dịch vụ quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, villa mini cũng có những điểm yếu đáng kể:

• Chi phí đầu tư ban đầu và khấu hao tài sản cao.
• Chi phí bảo trì, nhân sự và vận hành lớn.
• Khách hàng thường đặt theo nhóm nên nhu cầu có thể không đều.
• Mùa thấp điểm ảnh hưởng mạnh đến doanh thu.
• Khả năng chuyển đổi sang cho thuê dài hạn không phải lúc nào cũng thuận lợi.

Theo quan điểm của Phước, villa lưu trú chỉ thực sự có lợi thế cạnh tranh khi được định vị như một sản phẩm trải nghiệm, chứ không đơn thuần là một căn nhà có nhiều phòng ngủ đem cho thuê. Thực tế, không ít nhà đầu tư xây dựng villa theo sở thích cá nhân, đầu tư hồ bơi, nội thất và trang trí theo gu thẩm mỹ riêng mà chưa nghiên cứu đầy đủ nhu cầu của khách hàng mục tiêu. Trong khi đó, đặc thù của thị trường villa lưu trú là tệp khách hàng không cố định. Có thời điểm khách gia đình chiếm ưu thế, có thời điểm là nhóm bạn, khách du lịch theo đoàn hoặc khách nước ngoài.

Vì vậy, 1 sản phẩm đẹp theo quan điểm của chủ đầu tư chưa chắc đã là sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách thuê. Với quan điểm của Phước thì khâu nghiên cứu khách hàng, thiết kế công năng, bài trí không gian và xây dựng trải nghiệm lưu trú cần được thực hiện ngay từ giai đoạn đầu tư, thay vì chỉ tập trung vào hình thức kiến trúc.

Ba mô hình kinh doanh villa và những rủi ro cần lưu ý

Hiện nay, hoạt động kinh doanh villa lưu trú có thể được triển khai theo 3 mô hình phổ biến như sau:

Trong 3 mô hình này, Phước đánh giá mô hình Host thuê lại tài sản để kinh doanh là nhóm dễ chịu áp lực nhất khi thị trường bước vào mùa thấp điểm. Nguyên nhân nằm ở cấu trúc chi phí bất đối xứng: doanh thu biến động theo lượng khách và mùa du lịch, nhưng tiền thuê nhà lại tương đối cố định.

Một chủ sở hữu có thể chấp nhận lợi nhuận thấp trong vài tháng vì họ vẫn đang sở hữu tài sản và có thể chờ thị trường phục hồi hoặc chờ BĐS tăng giá. Ngược lại, một Host đi thuê nhà để kinh doanh không có nhiều dư địa như vậy, bởi họ phải duy trì nghĩa vụ thanh toán tiền thuê dù phòng có khách hay không. Đây là sự khác biệt rất lớn giữa người sở hữu bất động sản và người đi thuê bất động sản để kinh doanh lưu trú.

Làn sóng Host trả nhà: Vì sao có thể xuất hiện trong thời gian tới?

Theo nhận định của Phước thì từ tháng 11/2026 đến tháng 1/2027 thị trường lưu trú Đà Nẵng có thể xuất hiện tình trạng một bộ phận Host trả lại nhà, thu hẹp quy mô hoặc phải đàm phán lại hợp đồng thuê.

Đây là nhận định có điều kiện dựa trên những diễn biến thị trường và cấu trúc chi phí hiện tại, không phải kết luận rằng toàn bộ các đơn vị kinh doanh lưu trú sẽ đồng loạt rút lui. Theo Phước, có 3 nguyên nhân chính cần quan tâm:

1. Tính mùa vụ của du lịch Đà Nẵng

Đà Nẵng có tính mùa vụ khá rõ, đặc biệt đối với những sản phẩm phụ thuộc vào du lịch biển. Khi bước vào giai đoạn cuối năm, nhu cầu nghỉ dưỡng biển có thể suy giảm, lượng khách lưu trú ngắn ngày thay đổi và các cơ sở lưu trú phải điều chỉnh giá phòng để duy trì công suất. Trong khi đó, các khoản chi phí cố định như tiền thuê nhà, nhân sự, bảo trì, điện nước và vận hành vẫn phải duy trì.

Theo dữ liệu AirROI được đề cập, tháng 11 thường là tháng có doanh thu thấp nhất trong chu kỳ khai thác Airbnb tại Đà Nẵng, trong khi tháng 7 là tháng cao điểm. Đây là rủi ro đặc biệt đối với những Host đã ký hợp đồng thuê dài hạn với mức giá cao trong giai đoạn thị trường thuận lợi.

2. Cạnh tranh giá làm suy giảm biên lợi nhuận

Khi số lượng sản phẩm lưu trú có đặc điểm tương đồng ngày càng nhiều, giảm giá phòng thường là giải pháp đầu tiên mà các Host lựa chọn để thu hút khách.

Tuy nhiên, giảm giá không phải lúc nào cũng giúp cải thiện hiệu quả kinh doanh. Bởi khi giá bán giảm, doanh thu trên mỗi phòng cũng giảm theo, trong khi các khoản chi phí cố định vẫn tồn tại. Nếu muốn tăng công suất bằng cách hạ giá quá sâu, Host có thể rơi vào tình trạng phòng có khách nhưng doanh thu không đủ bù đắp chi phí.

Ngược lại, nếu giữ giá phòng cao, sản phẩm lại có nguy cơ mất lợi thế cạnh tranh và giảm tỷ lệ đặt phòng. Đây là bài toán khó đối với những mô hình kinh doanh có chi phí đầu vào lớn và sản phẩm không có sự khác biệt.

3. Điểm hòa vốn của mô hình thuê nhà kinh doanh lưu trú quá nhạy cảm

Đây là nguyên nhân mà Phước đặc biệt quan tâm. Trong giai đoạn từ năm ngoái đến hiện tại, nhiều Host thầu lại căn hộ dịch vụ với cost 10tr/phòng hay villa với giá 1,5tr/phòng/đêm thì với giá bán trung bình phòng hiện nay Host phải đạt con số công suất 80% mới hoà vốn. Mức công suất này rất cao, gần như là vô lý trong mùa này. Điều này lý giải vì sao những Host thuê nguyên căn, thuê nhiều căn hộ hoặc thuê nguyên tòa nhà có thể đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn trong thời gian tới.

Nhiều Host đã có kết quả kinh doanh tốt trong năm 2025, từ đó mở rộng quy mô và chấp nhận thuê lại tài sản với giá cao vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026. Tuy nhiên, khi dòng khách dịch chuyển và thị trường bước vào mùa thấp điểm, cấu trúc chi phí cố định bắt đầu bộc lộ những điểm yếu.

Vậy điều gì sẽ xảy ra trong 3 tháng tới?

Phước không cho rằng thị trường sẽ xuất hiện một cuộc tháo chạy đồng loạt của các Host. Điều đáng chú ý hơn là quá trình phân hóa và sàng lọc mô hình kinh doanh. Một số diễn biến có thể xuất hiện:

• Một bộ phận Host trả lại nhà khi hợp đồng đến hạn.
• Một số Host thương lượng giảm tiền thuê.
• Một số chuyển từ mô hình thuê cố định sang chia sẻ doanh thu.
• Một số thu hẹp số lượng căn hộ hoặc quy mô vận hành.
• Một số chủ nhà phải tự vận hành hoặc chuyển sang cho thuê dài hạn.
• Một số có thể chấp nhận bỏ cọc bởi chi phí quá lớn.

Nếu kịch bản này diễn ra, thị trường có thể xuất hiện thêm nguồn tài sản cho thuê và bất động sản cần tìm phương án khai thác mới. Do đó, theo quan điểm của Phước, nếu có làn sóng Host trả nhà thì đây chủ yếu là sự đào thải của những mô hình kinh doanh không hiệu quả, chứ không đồng nghĩa với sự suy yếu của toàn ngành du lịch Đà Nẵng. Đây cũng có thể là cơ hội để những nhà đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm vận hành và chiến lược khai thác rõ ràng tiếp cận được những tài sản có điều kiện thuê hoặc mua tốt hơn.

Giải pháp nào để đầu tư và kinh doanh bất động sản lưu trú hiệu quả hơn?

Theo Phước, thị trường lưu trú Đà Nẵng không thể giải quyết bài toán cạnh tranh bằng cách tiếp tục gia tăng nguồn cung hoặc chỉ tập trung vào việc thu hút thêm khách du lịch. Điều cần thiết là phải giải quyết đồng thời 3 vấn đề: chất lượng nguồn cung, nhu cầu khách hàng và hiệu quả khai thác tài sản.

1. Đối với chủ đầu tư và người sở hữu bất động sản: Phải nghiên cứu thị trường trước khi xây dựng

Một trong những sai lầm phổ biến là mặc định rằng cứ xây căn hộ gần biển, gần khu du lịch là sẽ có dòng tiền tốt. Trên thực tế, vị trí chỉ là một trong nhiều yếu tố quyết định hiệu quả khai thác. Một sản phẩm có vị trí thuận lợi nhưng thiết kế không phù hợp, giá bán thiếu cạnh tranh hoặc chi phí vận hành cao vẫn có thể hoạt động kém hiệu quả.

Trước khi đầu tư xây dựng, chủ sở hữu cần nghiên cứu:

• Nhu cầu thực tế của từng nhóm khách hàng.
• Mức giá lưu trú mà khách hàng có khả năng chấp nhận.
• Công suất khai thác theo từng mùa.
• Tổng chi phí đầu tư và vận hành.
• Khả năng chuyển đổi sang cho thuê dài hạn.
• Khả năng cạnh tranh với khách sạn, căn hộ dịch vụ và các sản phẩm lưu trú khác.

Đặc biệt, cần thay đổi tư duy phát triển sản phẩm. Không nên tiếp tục xây dựng hàng loạt căn hộ có thiết kế và công năng tương tự nhau.

Theo Phước, quá trình nghiên cứu và phát triển bất động sản lưu trú cần có sự phối hợp giữa đơn vị thiết kế, đơn vị xây dựng và đơn vị vận hành ngay từ đầu. Một sản phẩm tốt không chỉ cần đẹp về kiến trúc mà còn phải phù hợp với nhu cầu sử dụng, dễ vận hành, tối ưu chi phí và tạo ra trải nghiệm đáng nhớ cho khách hàng.

Trong kinh doanh lưu trú, cách bài trí, trang trí và trải nghiệm khách hàng có thể tạo ra lợi thế cạnh tranh rất lớn. Không nên chỉ tập trung vào việc xây dựng một công trình đẹp theo sở thích cá nhân mà bỏ qua câu hỏi: Khách hàng thực sự cần gì và sẵn sàng trả tiền cho điều gì?

2. Đối với chủ nhà và Host: Cần thay đổi cấu trúc hợp đồng thuê

Một trong những nguyên nhân khiến Host dễ gặp khó khăn là phải chịu mức tiền thuê cố định quá cao trong khi doanh thu biến động theo mùa. Vì vậy, Phước cho rằng chủ nhà và đơn vị vận hành nên nghiên cứu những mô hình hợp tác linh hoạt hơn, theo hướng cùng chia sẻ rủi ro và lợi ích.

Phước gợi ý một số phương án có thể cân nhắc:

• Mức tiền thuê cơ bản thấp hơn và linh động theo mùa.
• Kết hợp tiền thuê cố định với tỷ lệ chia sẻ doanh thu.
• Có cơ chế điều chỉnh giá thuê theo mùa.
• Thời hạn hợp đồng phù hợp với chu kỳ đầu tư và khai thác.

Cách làm này giúp chủ nhà và Host có sự gắn kết về lợi ích. Chủ nhà có thể nhận được mức doanh thu biến động, nhưng đổi lại giảm nguy cơ tài sản bị bỏ trống khi Host không còn khả năng thanh toán tiền thuê. Đối với Host, việc giảm áp lực chi phí cố định cũng giúp mô hình kinh doanh có khả năng thích ứng tốt hơn trong mùa thấp điểm.

3. Đối với đơn vị vận hành: Chuyển từ cạnh tranh số lượng sang chất lượng

Theo Phước, ngành lưu trú Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn mà năng lực vận hành sẽ quyết định sự khác biệt giữa các đơn vị kinh doanh. Một đơn vị quản lý chuyên nghiệp cần thực hiện tốt ít nhất 4 nhiệm vụ:

• Quản trị doanh thu theo mùa: Không thể áp dụng một mức giá phòng cố định trong suốt năm. Cần xây dựng chiến lược giá phù hợp với mùa cao điểm, thấp điểm, ngày thường, cuối tuần và từng nhóm khách hàng.
• Tối ưu chi phí trên từng phòng: Cần kiểm soát chi phí vệ sinh, giặt là, điện nước, nhân sự, bảo trì và hoa hồng nền tảng. Những khoản chi nhỏ nếu không được quản lý tốt có thể làm giảm đáng kể lợi nhuận.
• Xây dựng hệ thống khách hàng trực tiếp: Không nên phụ thuộc hoàn toàn vào Airbnb, Booking hoặc các nền tảng trung gian OTA. Việc phát triển tệp khách hàng riêng, khách hàng quay lại và các kênh bán trực tiếp sẽ giúp đơn vị vận hành chủ động hơn về doanh thu và chi phí phân phối.
• Định vị sản phẩm và nâng cao trải nghiệm khách hàng: Mỗi cơ sở lưu trú cần có nhóm khách hàng mục tiêu, phong cách thiết kế và lợi thế riêng. Không nên chỉ cạnh tranh bằng giá hoặc số lượng phòng.

Cơ hội đầu tư bất động sản lưu trú Đà Nẵng trong giai đoạn tới nằm ở đâu?

Mặc dù thị trường đang xuất hiện áp lực cạnh tranh, Phước không cho rằng đây là thời điểm tất cả các nhà đầu tư nên rời khỏi phân khúc bất động sản lưu trú. Ngược lại, giai đoạn thị trường phân hóa có thể tạo ra cơ hội cho những người hiểu rõ sản phẩm, biết đánh giá giá trị tài sản và có chiến lược khai thác phù hợp. Tuy nhiên, cơ hội sẽ không phân bổ đồng đều cho tất cả các loại hình.

• Đối với căn hộ cho thuê: Nên ưu tiên những sản phẩm có diện tích, công năng phù hợp với nhu cầu khách hàng, mức đầu tư vừa phải và có khả năng chuyển đổi giữa lưu trú ngắn hạn và cho thuê dài hạn. Không nên mua hoặc thuê lại căn hộ chỉ vì vị trí gần biển mà chưa tính toán được điểm hòa vốn.
• Đối với villa mini: Nên tập trung vào những sản phẩm có khả năng tạo trải nghiệm khác biệt, phù hợp với nhóm khách gia đình, nhóm bạn hoặc khách lưu trú theo đoàn. Thiết kế, không gian chung, tiện ích và dịch vụ vận hành cần được nghiên cứu đồng bộ.
• Đối với nhà đầu tư sở hữu tài sản: Đây có thể là thời điểm phù hợp để rà soát lại phương án khai thác, so sánh giữa tự vận hành, hợp tác chia sẻ doanh thu và cho thuê dài hạn. Không nhất thiết phải tiếp tục duy trì mô hình kinh doanh cũ nếu hiệu quả không còn phù hợp.
• Đối với nhà đầu tư có ý định mua lại tài sản đang khai thác: Cần đặc biệt chú ý đến giá mua, pháp lý, hiện trạng công trình, doanh thu thực tế, chi phí vận hành và khả năng tiếp quản hoạt động kinh doanh. Không nên định giá tài sản chỉ dựa trên doanh thu do bên bán hoặc đơn vị vận hành cung cấp.

Điều quan trọng nhất là phải phân biệt được 1 bất động sản có khả năng tạo dòng tiền thực với một bất động sản chỉ được kỳ vọng sẽ tạo ra dòng tiền.

Từ những phân tích trên, Phước cho rằng thị trường bất động sản lưu trú Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn có sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các sản phẩm và mô hình kinh doanh. Đà Nẵng không thiếu tiềm năng du lịch, nhưng không phải mọi bất động sản lưu trú đều có tiềm năng sinh lời.

Một thành phố có thể đón thêm hàng triệu lượt khách, nhưng điều đó không đảm bảo mọi căn hộ, villa mini hay homestay đều có đủ khách để duy trì lợi nhuận. Khi nguồn cung tăng nhanh, sản phẩm thiếu khác biệt và chi phí vận hành không được kiểm soát, thị trường sẽ tự tạo ra quá trình sàng lọc.

Làn sóng Host trả nhà, nếu xuất hiện, không nhất thiết là tín hiệu xấu đối với toàn ngành du lịch. Đó có thể là dấu hiệu cho thấy những mô hình kinh doanh chạy theo phong trào đang phải nhường chỗ cho những đơn vị có năng lực vận hành thực sự.

Trong giai đoạn tới, lợi thế sẽ không còn đơn thuần thuộc về người sở hữu nhiều phòng hay người đầu tư được nhiều căn hộ. Lợi thế sẽ thuộc về những người hiểu khách hàng, hiểu cấu trúc chi phí, biết định vị sản phẩm và có khả năng khai thác tài sản hiệu quả.

Đầu tư bất động sản lưu trú không khó ở việc xây dựng hay sở hữu một tài sản. Điều khó nhất là làm thế nào để tài sản đó tạo ra dòng tiền bền vững sau khi trừ toàn bộ chi phí. Nếu bạn đang sở hữu căn hộ, villa, khách sạn hoặc tòa nhà cho thuê và muốn đánh giá lại hiệu quả khai thác, hoặc đang cân nhắc đầu tư vào phân khúc này, Phước sẵn sàng trao đổi trực tiếp để cùng phân tích bài toán tài chính và phương án kinh doanh.

Đặc biệt, nếu bạn đang phân vân giữa việc tự vận hành, cho Host thuê lại, hợp tác chia sẻ doanh thu hay chuyển sang cho thuê dài hạn, hãy trao đổi với Phước để có thêm thông tin hữu ích trước khi đưa ra quyết định nhé.