Phước cho rằng cuối năm 2026 sẽ không phải là giai đoạn dễ dàng đối với bất động sản cả nước nói chung và bất động sản Đà Nẵng nói riêng. Thị trường có thể vẫn có giao dịch, một số dự án tốt vẫn bán được hàng, những tài sản có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền vẫn có người mua.
Nhưng nếu nhìn toàn thị trường, tôi nghiêng về kịch bản giá bất động sản Đà Nẵng sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm trong những tháng cuối năm 2026, đặc biệt ở những tài sản có tính đầu cơ cao, sử dụng đòn bẩy lớn hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá.
Tôi không cho rằng đây sẽ là một đợt giảm giá theo kiểu hoảng loạn, nó có thể diễn ra chậm hơn và khó nhận biết hơn: giao dịch ít đi, thời gian bán kéo dài, người bán bắt đầu chấp nhận thương lượng, chiết khấu tăng lên, và cuối cùng giá giao dịch thực tế thấp hơn đáng kể so với mức giá kỳ vọng trước đó.
Theo Phước nhận định, quá trình này chưa kết thúc trong năm 2026, thị trường có khả năng phải đi qua thêm một nhịp điều chỉnh trong những tháng cuối năm trước khi bước vào vùng tạo đáy, mà tôi đang nghiêng về khoảng tháng 4 đến tháng 7 năm sau. Đây là dự báo, không phải một mốc thời gian chắc chắn nhưng nếu nhìn vào lãi suất, dòng tiền, sức mua và đặc biệt là áp lực tái cấp vốn trong giai đoạn cuối năm, tôi cho rằng đây là kịch bản đáng để người có tiền mặt theo dõi.
Vấn đề không phải là Đà Nẵng xấu đi, mà là giá bất động sản đã đi trước dòng tiền
Đây là điểm tôi muốn phân biệt ngay từ đầu, tôi không đánh giá thấp triển vọng kinh tế dài hạn của Đà Nẵng. Ngược lại, thành phố đang đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP từ 11% trở lên trong năm 2026, với động lực đến từ dịch vụ, công nghiệp – xây dựng, du lịch, đầu tư và các không gian phát triển mới. Kế hoạch 2026–2030 cũng đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP bình quân từ 11%/năm trở lên, cùng với quy mô vốn đầu tư phát triển hơn 710.000 tỷ đồng trong cả giai đoạn. Đó là những nền tảng rất quan trọng đối với bất động sản, nhưng triển vọng của thành phố không đồng nghĩa với việc mọi mức giá bất động sản hiện tại đều hợp lý.
Một thành phố có thể tăng trưởng mạnh trong 5–10 năm tới, trong khi giá một số tài sản vẫn phải điều chỉnh trong 12 tháng tới. Bởi giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào câu chuyện tăng trưởng dài hạn. Giá còn phụ thuộc vào khả năng thanh toán của người mua ngay hôm nay, chi phí vốn và lượng tiền sẵn sàng tham gia thị trường. Và đây chính là điểm tôi cho rằng thị trường Đà Nẵng đang chịu áp lực.
Lãi suất có thể không tăng mạnh, nhưng chi phí vốn vẫn đủ cao để gây áp lực
Tôi không đặt cược vào kịch bản lãi suất sẽ tăng mạnh trong cuối năm 2026. Thực tế, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang có định hướng ổn định mặt bằng lãi suất. Trong tháng 8/2026, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh giảm lãi suất cho vay khoảng 0,5–1 điểm %/năm ở một số chương trình, trong khi NHNN tiếp tục yêu cầu các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí và ổn định mặt bằng lãi suất.
Nhưng đây lại là một điểm rất dễ hiểu sai. Lãi suất không cần tăng thêm thì bất động sản mới chịu áp lực. Chỉ cần lãi suất duy trì ở mức khiến người mua phải cân nhắc rất kỹ việc vay tiền, sức mua bằng đòn bẩy đã có thể yếu.
Ví dụ, 1 người có 5 tỷ đồng và muốn mua tài sản 10 tỷ đồng. Nếu phải vay thêm 5 tỷ, bài toán đầu tư không chỉ là tài sản có tăng giá hay không. Người đó còn phải trả lãi, phải duy trì dòng tiền và phải có khả năng chịu được trường hợp tài sản không tăng giá trong 1 vài năm. Khi chi phí vốn cao, người mua sẽ có xu hướng trì hoãn. Và khi người mua trì hoãn, người bán phải chờ lâu hơn. Khi người bán cũng đang sử dụng đòn bẩy, thời gian lại trở thành áp lực.
Đó là cách lãi suất truyền dẫn vào giá bất động sản: Lãi suất cao → chi phí vay cao → sức mua bằng đòn bẩy giảm → thanh khoản giảm → thời gian bán kéo dài → áp lực dòng tiền tăng → người bán phải điều chỉnh giá.
Đây mới là điều tôi quan tâm, thay vì chỉ nhìn xem lãi suất tháng này tăng hay giảm.
Tín dụng tăng không có nghĩa dòng tiền sẽ chảy mạnh vào bất động sản
Đến ngày 26/6/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã tăng 7,41% so với cuối năm 2025 và tăng 18,1% so với cùng kỳ. Nhưng định hướng điều hành của NHNN vẫn là hướng tín dụng vào sản xuất kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên và những động lực tăng trưởng của nền kinh tế.
Vì vậy, tôi không cho rằng có thể lấy con số tăng trưởng tín dụng để kết luận rằng bất động sản sẽ được hưởng lợi tương ứng. Câu hỏi quan trọng hơn là: Tiền đang đi đâu?
Nếu tín dụng tăng chủ yếu để phục vụ sản xuất, kinh doanh, đầu tư và các lĩnh vực tạo ra giá trị kinh tế, tác động đến sức mua bất động sản sẽ khác rất nhiều so với một chu kỳ tín dụng mà dòng tiền chảy mạnh vào đầu cơ tài sản. Đây là lý do tôi cho rằng thanh khoản bất động sản sẽ không phục hồi mạnh chỉ vì tín dụng toàn nền kinh tế đang tăng. Người mua vẫn phải chứng minh khả năng trả nợ. Ngân hàng vẫn phải quản trị rủi ro. Và với những tài sản có giá trị lớn, lượng người đủ khả năng mua bằng tiền thật hoặc vay ở mức an toàn không nhiều như chúng ta thường nghĩ.
Áp lực lớn nhất có thể nằm ở tái cấp vốn
Nếu chỉ nhìn vào người mua nhà, chúng ta sẽ bỏ qua một nửa câu chuyện. Nửa còn lại nằm ở người đang sở hữu tài sản và doanh nghiệp đang phát triển dự án. Đây mới là điểm tôi cho rằng có thể khiến áp lực giá rõ hơn vào cuối năm 2026 và kéo sang năm 2027.
Theo VIS Rating cho biết, khoảng 235.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong 12 tháng tới, từ quý III/2026 đến quý II/2027. Đáng chú ý, áp lực tập trung khá lớn ở quý IV/2026 và quý II/2027, lần lượt khoảng 77.000 tỷ và 84.000 tỷ đồng.
Một nguồn tổng hợp dữ liệu VIS Rating khác cho thấy riêng nhóm bất động sản có khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm 2026; khoảng 40% trong số đó thuộc về các doanh nghiệp từng chậm thanh toán hoặc gia hạn nghĩa vụ trong giai đoạn 2023–2024.
Đây không phải câu chuyện 1 doanh nghiệp không trả được nợ là thị trường sẽ sụp đổ. Vấn đề nằm ở khả năng tái cấp vốn. Một doanh nghiệp có khoản nợ đến hạn sẽ có một số lựa chọn: bán hàng, thu tiền từ dự án, bán tài sản, phát hành mới, vay ngân hàng, huy động vốn cổ phần hoặc đàm phán gia hạn.
Nhưng tất cả đều cần một thứ: thị trường phải có tiền. Nếu thanh khoản bất động sản yếu, doanh nghiệp khó bán hàng nhanh.
- Nếu chi phí vốn cao, khoản vay mới đắt hơn.
- Nếu nhà đầu tư trái phiếu thận trọng, việc phát hành mới khó hơn.
- Nếu ngân hàng kiểm soát rủi ro chặt hơn, khả năng vay thêm cũng không còn dễ dàng.
Khi đó, tài sản sẽ trở thành nguồn tiền cuối cùng. Và đây là lúc áp lực tái cấp vốn có thể truyền trực tiếp sang giá bất động sản. Không phải ai cũng bán tháo, nhưng người cần tiền sẽ tạo ra mặt bằng giá mới
Tôi không nghĩ cuối năm 2026 sẽ xuất hiện tình trạng tất cả chủ tài sản cùng giảm giá. Không có lý do gì để 1 người không chịu áp lực tài chính phải bán thấp hơn nhiều so với giá trị tài sản. Nhưng vấn đề là giá thị trường không được quyết định bởi người không cần bán. Giá giao dịch thường được hình thành từ những người thực sự muốn mua và những người thực sự cần bán.
Nếu 1 nhóm chủ tài sản cần tiền để đáo hạn nợ, tái cấp vốn hoặc xử lý dòng tiền, họ có thể chấp nhận mức giá thấp hơn để đổi lấy thanh khoản. Những giao dịch đó sau đó trở thành tham chiếu mới cho người mua. Từ đó hình thành một vòng lặp:
Thanh khoản yếu → người cần tiền giảm giá → giao dịch mới thấp hơn → người mua chờ giá thấp hơn → thanh khoản tiếp tục yếu → người bán tiếp tục chịu áp lực.
Đây là lý do tôi cho rằng giá có thể giảm dù không xảy ra một cuộc khủng hoảng tài chính. Nó đơn giản là quá trình điều chỉnh của giá tài sản về gần hơn với khả năng thanh toán thực tế.
Đất nền sẽ chịu áp lực mạnh hơn
Nếu phải xếp thứ tự về mức độ chịu áp lực, Phước vẫn nghiêng về đất nền. Không phải vì đất nền không có giá trị mà vì phần lớn đất nền đầu tư có 1 điểm yếu rất rõ: không tạo ra dòng tiền trong thời gian nắm giữ. (Tất nhiên 1 số vị trí đẹp vẫn có thể cho thuê được, nhưng so với giá đất thì chẳng đáng bao nhiêu cả?)
Nếu người mua sử dụng 50–70% vốn vay để mua một lô đất, họ phải trả chi phí vốn trong khi tài sản không tạo ra doanh thu tương ứng. Khi giá tăng, mô hình này rất hiệu quả, nhưng khi giá đi ngang 2 hoặc 3 năm, hiệu quả thay đổi hoàn toàn.
- Chi phí cơ hội tăng.
- Lãi vay tích lũy.
- Thanh khoản giảm.
Và cuối cùng, người sở hữu có thể phải lựa chọn giữa tiếp tục giữ tài sản hoặc bán để giải phóng vốn. Tôi đặc biệt thận trọng với những khu vực mà giá đất đã phản ánh quá nhiều kỳ vọng về hạ tầng, quy hoạch hoặc tốc độ phát triển trong tương lai. Hạ tầng có thể đúng, quy hoạch có thể đúng nhưng giá vẫn có thể sai. Bởi thị trường có thể đã trả trước quá nhiều cho câu chuyện tương lai.
Căn hộ sẽ chống chịu tốt hơn, nhưng không miễn nhiễm
Căn hộ có một lợi thế rõ ràng: có thể tạo dòng tiền từ cho thuê. Điều này tạo ra một lớp giá trị mà đất nền không có nhưng căn hộ cũng đang bước vào giai đoạn nguồn cung lớn hơn trước.
Theo CBRE, Đà Nẵng đã có hơn 8.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường trong giai đoạn 2024–2025; nguồn cung căn hộ lũy kế đến quý I/2026 khoảng 16.000 căn, trong khi giá sơ cấp bình quân khoảng 83 triệu đồng/m². Điều đó có nghĩa là người mua căn hộ trong giai đoạn này cần tính toán kỹ hơn về giá mua và dòng tiền, thay vì chỉ nhìn vào tốc độ tăng giá.
Một căn hộ 5–7 tỷ đồng cho thuê được 15–30 triệu đồng/tháng có thể vẫn có người mua vì mục tiêu sở hữu. Nhưng nếu mua với mục tiêu đầu tư, tôi sẽ hỏi:
- Yield thực tế là bao nhiêu?
- Sau phí quản lý, bảo trì, nội thất và thời gian trống thì còn bao nhiêu?
- Có bao nhiêu dự án cạnh tranh trực tiếp?
- Giá thuê có đủ tăng để bù chi phí vốn không?
- Nếu thị trường không tăng giá trong 3 năm thì bài toán có còn hợp lý?
Nếu câu trả lời không tốt, việc gọi một căn hộ là “tài sản dòng tiền” chỉ vì có thể cho thuê là chưa đủ.
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian
Tôi cũng chưa kỳ vọng nhiều vào sự phục hồi mạnh của bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này không có nghĩa du lịch Đà Nẵng yếu. Ngược lại, thành phố đang đặt mục tiêu tăng lượng khách lưu trú 12–13% trong năm 2026 và doanh thu lưu trú, lữ hành, ăn uống tăng 16–17% nhưng du lịch tăng trưởng và giá bất động sản nghỉ dưỡng tăng là hai câu chuyện khác nhau. Muốn bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi bền vững, thì đầu tiên phải giải quyết vấn đề pháp lý, tính sở hữu của nó, dòng khách phải chuyển hóa thành doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền đủ hấp dẫn cho chủ sở hữu. Nếu tài sản có giá cao, chi phí vận hành lớn, lợi suất thấp và thanh khoản thứ cấp hạn chế, việc du lịch tăng trưởng vẫn chưa giải quyết được bài toán đầu tư.
Vì vậy, trong cuối năm 2026, tôi vẫn ưu tiên những tài sản có khả năng khai thác thực tế hơn là những sản phẩm chỉ dựa vào câu chuyện phục hồi của du lịch.
Vậy khi nào thị trường có thể tạo đáy?
Đây là phần tôi nghĩ quan trọng nhất. Tôi không cho rằng đáy sẽ xuất hiện ngay cuối năm 2026. Nếu áp lực tái cấp vốn còn tiếp tục kéo dài sang quý I và quý II/2027, thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ lượng tài sản được đưa ra bán bởi những người chịu áp lực tài chính. Đặc biệt, dữ liệu VIS Rating hiện cho thấy quý II/2027 là một trong những điểm tập trung đáo hạn lớn nhất, khoảng 84.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp.
Vì vậy, Phước đang nghiêng về 1 kịch bản:
- Cuối 2026: áp lực bán tăng dần.
- Quý I/2027: thị trường tiếp tục điều chỉnh và thanh khoản vẫn thấp.
- Quý II/2027: áp lực tái cấp vốn đạt mức cao, buộc một phần người bán phải chấp nhận mức giá thực tế hơn.
- Khoảng tháng 4–7/2027: thị trường có khả năng hình thành vùng tạo đáy.
Tôi nhấn mạnh là vùng tạo đáy, không phải một ngày chính xác mà từ đó giá lập tức tăng trở lại. Đáy bất động sản thường không giống đáy chứng khoán, có thể sẽ có một khoảng thời gian mà giá không còn giảm mạnh nhưng thanh khoản vẫn thấp. Sau đó, một số tài sản tốt bắt đầu giao dịch trở lại rồi người mua tiền mặt xuất hiện nhiều hơn, sau cùng mới hình thành một mặt bằng giá mới.
Vì vậy, nếu tôi đúng về chu kỳ này, tháng 4–7/2027 có thể là giai đoạn đáng quan sát nhất, chứ không nhất thiết là thời điểm phải mua bằng mọi giá.
Điều gì có thể khiến dự báo này sai?
Tất nhiên, đây chỉ là nhận định riêng của Phước. Nên có thể đúng, và có thể chưa đúng, nếu chưa đúng, thì có ít nhất 4 yếu tố tác động:
- Thứ nhất, lãi suất giảm nhanh hơn dự kiến và duy trì ở mức đủ thấp để kích thích sức mua.
- Thứ hai, tín dụng được mở rộng mạnh vào lĩnh vực nhà ở thực và những dự án pháp lý tốt, giúp thanh khoản phục hồi nhanh hơn.
- Thứ ba, dòng tiền mới vào Đà Nẵng tăng mạnh nhờ tăng trưởng kinh tế, đầu tư, doanh nghiệp, du lịch và dân cư, khiến sức cầu thực vượt dự kiến.
- Thứ tư, các doanh nghiệp bất động sản xử lý được phần lớn nghĩa vụ tái cấp vốn mà không phải bán tài sản với mức chiết khấu lớn.
Nếu những yếu tố này xảy ra đồng thời, thị trường có thể tạo đáy sớm hơn. Nhưng nếu lãi suất duy trì cao, sức mua yếu và áp lực đáo hạn tiếp tục tập trung trong 2027, tôi cho rằng quá trình tạo đáy sẽ kéo dài hơn.
Tôi sẽ mua gì nếu thị trường thực sự bước vào vùng đáy?
Nếu là Phước, tôi sẽ không chờ “toàn thị trường giảm” rồi mua tất cả. Tôi sẽ chọn tài sản theo 4 tiêu chí:
- Một là pháp lý rõ ràng, không đánh đổi pháp lý để lấy mức giá rẻ. Chưa sổ cũng được nhưng CĐT phải có năng lực và uy tín
- Hai là có giá trị sử dụng hoặc dòng tiền thực. Nếu thị trường không tăng trong 3 năm, tài sản vẫn phải có lý do để tôi tiếp tục sở hữu.
- Ba là đòn bẩy thấp. Đáy thị trường thường tạo cơ hội lớn nhất cho người có tiền mặt và không bị ép phải bán tài sản khác để duy trì khoản vay.
- Bốn là giá mua phải có biên an toàn. Tôi không cần mua đúng đáy, chỉ cần nhận định đúng giá đúng giá trị thực của nó và mua vào, tôi đã có lời rồi.
Nếu 1 tài sản có vị trí đẹp, giá trị thực tầm 10 tỷ nhưng tôi mua được với giá 8-9 tỷ, và có dòng tiền ổn định, tôi không nhất thiết phải biết chính xác thị trường tạo đáy vào tháng 5 hay tháng 6. Ngược lại, nếu 1 tài sản chỉ hợp lý khi giá tiếp tục tăng 20–30% trong vài năm tới, thì dù mua đúng tháng tạo đáy cũng chưa chắc là một khoản đầu tư tốt.
Đà Nẵng vẫn có câu chuyện dài hạn, nhưng không nên trả trước quá nhiều cho tương lai
Đây là điểm cuối cùng tôi muốn nhấn mạnh. Tôi vẫn đánh giá cao câu chuyện dài hạn của Đà Nẵng. Thành phố đang đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP hai con số, mở rộng không gian phát triển và hướng tới các động lực như logistics, công nghiệp, công nghệ, du lịch, trung tâm tài chính và thương mại tự do. Quy hoạch đến năm 2030 cũng đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP bình quân khoảng 11–12%/năm. Những điều đó có thể tạo ra giá trị bất động sản trong dài hạn nhưng tôi không muốn người mua lấy câu chuyện 2030 để biện minh cho một mức giá quá cao vào năm 2026.
Tiềm năng là thật không có nghĩa mọi mức giá đều đúng.
- Hạ tầng có thể tạo ra giá trị.
- Tăng trưởng kinh tế có thể tạo ra giá trị.
- Dân số, việc làm, doanh nghiệp và dòng tiền mới có thể tạo ra giá trị.
Nhưng thị trường vẫn cần thời gian để những yếu tố đó chuyển thành khả năng thanh toán thực tế.
Cuối năm 2026 có thể là giai đoạn giảm giá, không phải giai đoạn săn sóng
Tại thời điểm tháng 8/2026, tôi nghiêng về kịch bản bất động sản Đà Nẵng tiếp tục điều chỉnh trong những tháng cuối năm 2026. Áp lực chính không đến từ một yếu tố duy nhất, nó là sự cộng hưởng của:
chi phí vốn + sức mua yếu + đòn bẩy cao + thanh khoản thấp + áp lực tái cấp vốn
Trong đó, tôi đặc biệt chú ý đến áp lực đáo hạn trong giai đoạn cuối 2026 và quý II/2027. Khi một lượng lớn nghĩa vụ tài chính cùng cần được xử lý, những doanh nghiệp và nhà đầu tư có dòng tiền yếu sẽ có ít lựa chọn hơn.
Vì vậy, tôi chưa kỳ vọng một sự phục hồi mạnh về giá trong cuối năm nay. Tôi nghiêng về một chu kỳ điều chỉnh kéo dài sang năm 2027 và nếu các điều kiện hiện tại tiếp tục, khoảng tháng 4–7/2027 có thể là vùng thị trường bắt đầu tạo đáy, nhưng tôi cũng không cho rằng mọi tài sản sẽ giảm giống nhau. Mỗi khu vực, mỗi vị trí có mức giá điều chỉnh tương ứng, tài sản tốt có thể chỉ điều chỉnh nhẹ, tài sản có dòng tiền có thể giữ giá tốt hơn, tài sản pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và nguồn cung hữu hạn có thể được nhà đầu tư tiền mặt săn tìm trước khi toàn thị trường hồi phục. Ngược lại, đất nền đầu cơ, tài sản dùng đòn bẩy cao và những sản phẩm có giá trị chủ yếu nằm trong kỳ vọng tương lai có thể còn phải điều chỉnh sâu hơn.
Vì vậy, nếu đang có tiền mặt, tôi không nghĩ câu hỏi quan trọng nhất lúc này là: “Bao giờ bất động sản Đà Nẵng tăng lại?” Mà là: “Nếu thị trường còn giảm thêm 10–15%, tài sản nào tôi muốn sở hữu?” Bởi khi thị trường tạo đáy, cơ hội thường không nằm ở việc mua được mọi thứ với giá rẻ. Nó nằm ở khả năng nhận ra tài sản nào đang bị định giá thấp so với giá trị thực, trong khi người bán đang chịu áp lực về thời gian và dòng tiền. Đó mới là giai đoạn mà tiền mặt có lợi thế.
Và theo góc nhìn của Phước, cuối năm 2026 có thể vẫn chưa phải thời điểm đó.
