Bước vào những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn khó khăn rõ rệt. Tỷ giá USD/VND tăng mạnh, tín dụng không còn room, lãi suất cho vay tăng, dòng vốn trái phiếu bất động sản gặp vấn đề và dòng tiền đầu tư từ chứng khoán, tiền kỹ thuật số suy giảm sâu. Những yếu tố này xuất hiện cùng lúc và tác động trực tiếp đến khả năng mua bất động sản cũng như khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.
Theo những dữ liệu được ghi nhận đến tháng 10/2022, Phước cho rằng 3 tháng cuối năm sẽ là giai đoạn thanh khoản bất động sản tiếp tục chịu áp lực, đặc biệt ở thị trường sơ cấp. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm bắt đầu xuất hiện sự phân hóa mạnh giữa các loại tài sản và mở ra cơ hội ở thị trường thứ cấp.
Tỷ giá USD/VND đang tạo áp lực lớn lên chính sách tiền tệ
Ngày 17/10/2022, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh biên độ tỷ giá giao ngay USD/VND từ ±3% lên ±5%. Ngay sau đó, tỷ giá USD trên thị trường tăng lên khoảng 24.500–25.000 đồng/USD, tương đương mức tăng khoảng 7% so với đầu năm. Đây là một trong những biến số quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản cuối năm.
Trong 9 tháng đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã sử dụng nhiều công cụ để ổn định tỷ giá và kiểm soát lạm phát, trong đó có việc giảm dự trữ ngoại hối, phát hành trái phiếu Chính phủ và nâng lãi suất huy động nhằm thu hút dòng tiền vào hệ thống ngân hàng. Các chính sách này giúp ổn định kinh tế vĩ mô nhưng đồng thời tạo ra một tác động rất rõ đối với thị trường tài sản: dòng tiền trong nền kinh tế bắt đầu nhỏ dần.
Khi tiền trở nên khan hiếm hơn, bất động sản – một loại tài sản có giá trị lớn và thường sử dụng đòn bẩy tài chính – sẽ chịu tác động rất nhanh.
- Người mua giảm khả năng vay.
- Nhà đầu tư giảm sử dụng đòn bẩy.
- Doanh nghiệp khó huy động vốn.
- Và thanh khoản thị trường giảm.
Đó là lý do tỷ giá cuối năm 2022 không chỉ là câu chuyện của ngoại hối. Nó liên quan trực tiếp đến lãi suất, tín dụng và dòng tiền bất động sản.
Hết room tín dụng: thị trường bất động sản khó có thể tăng tốc trong quý IV
Một biến số khác đang giới hạn rất rõ khả năng phục hồi của thị trường là tín dụng. Ngân hàng Nhà nước vẫn giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 14% trong năm 2022. Trong bối cảnh tỷ giá và lãi suất chịu áp lực, khả năng mở thêm room tín dụng trong những tháng cuối năm là rất hạn chế. Điều này có ý nghĩa rất lớn với bất động sản.
Bất động sản là thị trường sử dụng vốn lớn. Doanh nghiệp cần vốn để phát triển dự án, còn người mua cũng sử dụng vốn ngân hàng để mua nhà đất. Khi room tín dụng không còn, thị trường sẽ mất đi một trong những nguồn vốn quan trọng nhất. Và đây là lý do Phước không kỳ vọng thị trường bất động sản có thể bật tăng mạnh trong quý IV/2022 này.
Không phải vì nhu cầu bất động sản biến mất mà vì khả năng chuyển nhu cầu thành giao dịch đang bị giới hạn bởi dòng tiền.
Trong khi đó, các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực thanh khoản. Áp lực này chưa đủ lớn để tạo ra một đợt tăng mạnh lãi suất điều hành nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và đảm bảo hoạt động hệ thống ngân hàng. Vì vậy, 3 tháng cuối năm được dự báo là giai đoạn lãi suất không biến động quá lớn, nhưng room tín dụng cũng không còn nhiều.
Điều đó tạo ra một trạng thái khá đặc biệt: lãi suất khó giảm nhanh, trong khi tín dụng cũng không thể mở rộng mạnh. Đối với bất động sản, đây là môi trường không thuận lợi cho đầu cơ ngắn hạn.
Doanh nghiệp bất động sản bước vào giai đoạn khó huy động vốn
Nếu người mua bất động sản gặp khó về tín dụng thì doanh nghiệp bất động sản còn chịu áp lực lớn hơn ở phía nguồn vốn.
Năm 2022, thị trường chứng kiến hàng loạt sự kiện liên quan đến FLC, Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát. Những sự kiện này tác động mạnh đến niềm tin của nhà đầu tư đối với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Trong khi đó, hai kênh vốn quan trọng của doanh nghiệp bất động sản là trái phiếu và tín dụng ngân hàng đều đang gặp khó. Đây là vấn đề rất lớn.
Một doanh nghiệp bất động sản không chỉ cần vốn để mua đất. Doanh nghiệp còn phải giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, xây nhà, trả chi phí tài chính và duy trì bộ máy trong nhiều năm trước khi thu hồi đủ vốn.
Khi hai nguồn vốn truyền thống bị thu hẹp, doanh nghiệp phải tìm cách khác để duy trì dòng tiền. Thị trường đã xuất hiện những phương án như tăng ưu đãi để đẩy mạnh bán hàng của một số doanh nghiệp lớn như Novaland, Hưng Thịnh hoặc các mô hình chứng khoán hóa bất động sản như VMI. Nhưng đây là những giải pháp đòi hỏi doanh nghiệp phải có quy mô, thương hiệu và quỹ tài sản đủ lớn.
Đối với các doanh nghiệp nhỏ hơn, áp lực sẽ lớn hơn nhiều. Vì vậy, Phước cho rằng cuối năm 2022 sẽ là giai đoạn phân hóa rất mạnh trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Doanh nghiệp có quỹ đất tốt, tài sản tốt, thương hiệu mạnh và khả năng tạo dòng tiền sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Trong khi đó, những doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn vay và trái phiếu sẽ bước vào một mùa đông khó khăn.
Người mua bất động sản cũng bắt đầu đối mặt với rủi ro lãi suất
Ở phía người mua, câu chuyện cũng không dễ dàng hơn. Hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại đang chịu tác động từ hai yếu tố: room tín dụng dành cho bất động sản và mặt bằng lãi suất cho vay tăng trong quý II/2022. Đặc biệt, những nhà đầu tư cá nhân đã vay vốn trước tháng 4/2022 với mức lãi suất ưu đãi sẽ bắt đầu đối mặt với một vấn đề rất quan trọng khi thời gian ưu đãi 6 tháng hoặc 1 năm kết thúc. Đó là lãi suất thả nổi.
Một nhà đầu tư mua bất động sản để lướt sóng bằng vốn vay có thể chịu áp lực kép: giá tài sản chưa tăng đủ nhanh + chi phí vốn tăng. Nếu tài sản không tăng giá trong thời gian ngắn nhưng lãi vay tăng, hiệu quả đầu tư sẽ thay đổi rất nhanh. Đây cũng là lý do Phước cho rằng cuối năm 2022 sẽ không còn phù hợp với chiến lược sử dụng đòn bẩy cao để mua bất động sản rồi chờ tăng giá trong vài tháng.
Thị trường lúc này cần nhiều hơn một câu chuyện tăng giá, nó cần giá mua đủ tốt và khả năng chịu đựng dòng tiền đủ dài.
Quý IV cũng là thời điểm áp lực tài chính của doanh nghiệp và nhà đầu tư tăng lên
Quý IV luôn là giai đoạn đặc biệt đối với doanh nghiệp bởi đây là 3 tháng cuối cùng của năm tài chính và cũng là thời điểm các khoản công nợ, nghĩa vụ tài chính cần được xử lý.
Năm 2021, khi dịch bệnh khiến dòng tiền của nhiều nhà đầu tư cá nhân không thể đưa vào sản xuất kinh doanh, một lượng tiền lớn đã chuyển sang các kênh đầu tư như bất động sản, chứng khoán và tiền kỹ thuật số. Nhưng đến năm 2022, bức tranh đã thay đổi hoàn toàn. VN-Index đã mất hơn 30%, trong khi thị trường tiền kỹ thuật số mất khoảng 70–80% giá trị. Điều này có nghĩa là một lượng tài sản từng được xem như nguồn tiền có thể quay trở lại bất động sản đã giảm đáng kể.
Nhà đầu tư chứng khoán không còn khoản lợi nhuận lớn như năm 2021 để chuyển sang bất động sản. Nhà đầu tư tiền kỹ thuật số cũng không còn lượng tài sản như trước. Trong khi đó, lãi suất và tín dụng lại đang hạn chế khả năng sử dụng vốn vay.
Vì vậy, nguồn tiền mới vào bất động sản cuối năm 2022 sẽ khó dồi dào như giai đoạn trước. Đây là một trong những lý do Phước cho rằng thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục khó khăn.
Thị trường sơ cấp sẽ khó, nhưng thị trường thứ cấp có thể bắt đầu xuất hiện cơ hội
Nếu nhìn riêng thị trường sơ cấp, Phước cho rằng 3 tháng cuối năm 2022 sẽ khá khó khăn.
- Nguồn cung mới không dồi dào.
- Giá bán vẫn ở mức cao.
- Doanh nghiệp chịu áp lực vốn.
- Người mua chịu áp lực lãi suất.
- Room tín dụng hạn chế.
- Đòn bẩy tài chính khó sử dụng.
Tất cả những yếu tố này cùng lúc khiến thanh khoản sản phẩm sơ cấp chậm lại nhưng thị trường thứ cấp lại có một câu chuyện khác. Khi những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao chịu áp lực tài chính, thị trường sẽ bắt đầu xuất hiện những sản phẩm cần bán nhanh hơn bình thường. Đây chính là nơi Phước cho rằng cơ hội có thể xuất hiện vào cuối tháng 11 và tháng 12/2022.
Một bộ phận nhà đầu tư đã chốt lời thành công trong quý I/2022 có thể quay lại thị trường để tìm kiếm những tài sản bị giảm giá hoặc cắt lỗ, chuẩn bị cho một chu kỳ tài chính mới trong năm 2023. Điểm đáng chú ý là chiến lược lúc này không còn là mua bất động sản bằng mọi giá. Nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến việc tài sản đang được bán ở mức giá nào so với giá trị thực.
Một tài sản tốt nhưng mua sai giá vẫn có thể là khoản đầu tư không tốt. Ngược lại, một tài sản có vị trí tốt, khả năng sử dụng cao và được mua trong thời điểm người bán chịu áp lực có thể tạo ra biên an toàn tốt hơn.
Dòng tiền sẽ dịch chuyển từ vùng ven về trung tâm
Một xu hướng khác mà Phước cho rằng sẽ thể hiện rõ trong cuối năm 2022 là sự thay đổi về khẩu vị tài sản.
Khi dòng tiền dồi dào, nhà đầu tư có thể chấp nhận đi xa hơn để tìm kiếm mức tăng giá cao hơn. Nhưng khi dòng tiền khó khăn, nhà đầu tư sẽ ưu tiên tài sản có tính sử dụng cao, vị trí tốt và thanh khoản rõ ràng.
Dòng tiền bất động sản sẽ có xu hướng dịch chuyển từ vùng ven vào khu vực trung tâm và tập trung vào những sản phẩm có vị trí đắc địa hoặc có tính sử dụng cao. Điều này đồng nghĩa với việc các thị trường tỉnh hoặc những dự án nhỏ lẻ ở vị trí kém thuận lợi sẽ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản.
Đây là một sự thay đổi quan trọng trong khẩu vị đầu tư. Khi tiền rẻ, thị trường ưu tiên tăng trưởng. Khi tiền đắt, thị trường ưu tiên giá trị. Và cuối năm 2022 là thời điểm rất rõ của sự chuyển đổi này.
Phước nhìn thị trường bất động sản cuối năm 2022 như thế nào?
Từ những dữ liệu trên, Phước cho rằng 3 tháng cuối năm 2022 sẽ là giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản, đặc biệt ở thị trường sơ cấp. Tỷ giá USD/VND đã tăng khoảng 7% so với đầu năm, biên độ tỷ giá được nới từ ±3% lên ±5%. Tăng trưởng tín dụng mục tiêu ở mức 14% và room tín dụng cuối năm không còn nhiều. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong huy động vốn từ cả ngân hàng và trái phiếu.
- Ở phía người mua, lãi suất vay tăng khiến những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy phải tính toán lại bài toán dòng tiền.
- Ở phía doanh nghiệp, áp lực vốn buộc nhiều chủ đầu tư phải tăng ưu đãi bán hàng hoặc tìm kiếm những phương thức huy động vốn mới.
Trong bối cảnh đó, Phước không kỳ vọng một đợt tăng giá mạnh trên diện rộng vào cuối năm. Thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục khó bán, trong khi thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện nhiều cơ hội hơn. Đặc biệt từ cuối tháng 11, khi áp lực tài chính tăng lên và một số nhà đầu tư cần cơ cấu lại tài sản, thị trường có khả năng xuất hiện những sản phẩm được bán dưới áp lực.
Đây là thời điểm mà giá mua trở nên quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá. Dòng tiền sẽ tập trung vào những tài sản có vị trí tốt, tính sử dụng cao và khả năng thanh khoản tốt hơn. Dòng tiền từ vùng ven có xu hướng quay về trung tâm, trong khi những thị trường tỉnh và các dự án nhỏ lẻ sẽ tiếp tục gặp khó khăn.
Tuy nhiên, bức tranh kinh tế phía trước vẫn có điểm đáng kỳ vọng. Tỷ giá USD/VND của Việt Nam đang ở trạng thái tương đối thuận lợi so với nhiều thị trường khác, trong khi GDP năm 2022 được dự báo tăng khoảng 8%, thuộc nhóm tăng trưởng cao trên thế giới. Đây là nền tảng để kỳ vọng một năm 2023 tích cực hơn cho nền kinh tế Việt Nam.
Vì vậy, Phước nhìn cuối năm 2022 không chỉ là một giai đoạn khó khăn. Đây là giai đoạn thị trường đang tái định giá tài sản.
- Dòng tiền đầu cơ suy giảm.
- Đòn bẩy bị thu hẹp.
- Doanh nghiệp yếu sẽ chịu áp lực.
- Những tài sản có giá quá cao sẽ khó thanh khoản.
Nhưng chính trong quá trình đó, những tài sản tốt được đưa về mức giá hợp lý sẽ bắt đầu trở nên hấp dẫn hơn.
Cuối năm 2022 có thể không phải thời điểm dễ kiếm tiền từ bất động sản. Nhưng lại có thể là thời điểm bắt đầu xuất hiện những tài sản đáng mua cho một chu kỳ mới.
