Xu hướng thị trường bất động sản Đà Nẵng đầu năm 2019: Nên thận trọng hơn!? Sau nhiều năm tăng trưởng mạnh, thị trường bất động sản Đà Nẵng bước vào năm 2019 với một câu hỏi quan trọng: liệu mặt bằng giá hiện tại có còn được hỗ trợ bởi nhu cầu thực, hay thị trường đang phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá?
Đà Nẵng vẫn là một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất miền Trung. Thành phố có tốc độ đô thị hóa cao, du lịch phát triển, hạ tầng liên tục được đầu tư và đang mở rộng không gian đô thị. Tuy nhiên, tiềm năng của một thành phố không đồng nghĩa với việc giá bất động sản sẽ luôn tăng. Sau giai đoạn tăng giá mạnh, đặc biệt ở đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng, bước vào năm 2019, thị trường Đà Nẵng đã xuất hiện không ít dấu hiệu mà Phước nghĩ nhà đầu tư cần thận trọng.
Theo quan điểm của Phước, năm 2019 có thể không phải là một năm tăng trưởng dễ dàng đối với bất động sản Đà Nẵng. Đây nhiều khả năng sẽ là năm thị trường phân hóa mạnh và bắt đầu kiểm chứng giá trị thực của từng loại tài sản.
Giá bất động sản đã tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường?
Trong những năm vừa qua, giá bất động sản Đà Nẵng đã trải qua một chu kỳ tăng đáng kể. Đất nền tại nhiều khu vực ven đô, ven biển và các khu đô thị mới liên tục được điều chỉnh giá. Đến cuối năm 2018, mặt bằng giá tại một số vị trí đã ở mức rất cao. Theo khảo sát của Phước, giá đất ven biển đường Võ Nguyên Giáp có thời điểm khoảng 300 triệu đồng/m², các tuyến đường lớn phía trong khoảng 200 triệu đồng/m², trong khi những tuyến đường nhỏ khoảng 100–150 triệu đồng/m² tùy vị trí. Đáng chú ý hơn, đất nền dự án tại một số khu vực vùng ven đã tăng trên 30% so với cùng kỳ năm trước.
Những con số này cho thấy sức hấp dẫn của thị trường nhưng đồng thời cũng đặt ra một câu hỏi: Giá bất động sản đang tăng vì giá trị sử dụng thực sự tăng, hay vì người mua kỳ vọng sẽ có người khác mua lại với giá cao hơn? Đây là ranh giới rất quan trọng giữa tăng trưởng bền vững và tăng giá do đầu cơ.
Dấu hiệu đáng lo nhất: giao dịch phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá
Một thị trường bất động sản khỏe mạnh thường được hỗ trợ bởi nhu cầu ở thực, nhu cầu kinh doanh, cho thuê và sự gia tăng thu nhập của người dân. Trong khi đó, ở một số khu vực của Đà Nẵng, giao dịch thời gian qua có sự tham gia rất lớn của nhóm nhà đầu tư mua để bán lại kiếm lời, đa số dạng đầu cơ lướt sóng.
Khi giá tăng, người mua sẵn sàng trả giá cao hơn vì tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng nhưng cơ chế này chỉ hoạt động khi dòng tiền mới tiếp tục đi vào thị trường. Nếu người mua mới giảm xuống, khả năng thanh khoản của những tài sản được mua với mục đích “lướt sóng” sẽ nhanh chóng bị thử thách. Đây chính là rủi ro lớn nhất mà thị trường Đà Nẵng phải đối mặt trong năm 2019. Một thị trường có thể giữ giá cao trong một thời gian, nhưng rất khó duy trì mức giá cao nếu không có thanh khoản.
Đất nền vẫn hấp dẫn, nhưng không còn là cuộc chơi dành cho mọi nhà đầu tư
Đất nền nhiều khả năng vẫn là phân khúc được quan tâm nhất trong năm 2019. Tuy nhiên, Phước không cho rằng nhà đầu tư nên tiếp tục áp dụng tư duy: “Đất nền chắc chắn sẽ tăng.” Thay vào đó cần đặt câu hỏi: Tại sao khu đất này tăng giá?
Nếu câu trả lời là: có dân cư, có nhu cầu ở thực, hạ tầng đang hoàn thiện, kết nối giao thông tốt, có hoạt động kinh doanh, có khả năng khai thác,.. thì mức tăng giá có thể có cơ sở.
Ngược lại, nếu giá tăng chủ yếu vì: tin quy hoạch, tin dự án tương lai, tin đồn hạ tầng, môi giới tạo sóng, mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư,…thì rủi ro điều chỉnh sẽ rất lớn.
Năm 2019, sự khác biệt giữa một lô đất tốt và một lô đất đang được “thổi giá” có thể trở nên rất rõ ràng.
Tây Bắc Đà Nẵng: nhiều tiềm năng nhưng cũng cần đặc biệt thận trọng
Tây Bắc là một trong những khu vực được nhắc đến nhiều khi nói về triển vọng bất động sản Đà Nẵng năm 2019. Khu vực này có lợi thế về vị trí cửa ngõ phía Tây Bắc, kết nối với biển, khu công nghệ cao, các khu công nghiệp và định hướng phát triển cảng Liên Chiểu. Đây là những yếu tố có thể tạo ra giá trị trong dài hạn nhưng tiềm năng dài hạn không có nghĩa giá đất hiện tại đã hợp lý, bởi những dự định triển khai cần có 1 khoảng thời gian. Đây là điểm mà nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý.
Một khu vực có thể sẽ phát triển mạnh trong 5–10 năm tới, nhưng nếu giá đất hiện tại đã phản ánh trước quá nhiều kỳ vọng của 5–10 năm đó thì nhà đầu tư vẫn có thể chịu rủi ro lớn trong ngắn hạn.
Do đó, Tây Bắc là khu vực cần theo dõi, nhưng không nên đồng nghĩa với việc mua bằng mọi giá.
Nhà đầu tư nên cảnh giác với “giá tương lai”
Một trong những vấn đề phổ biến của thị trường bất động sản là định giá tài sản dựa trên những gì có thể xảy ra, thay vì những gì đang tồn tại. Trong năm 2019, Phước cho rằng nhà đầu tư nên định giá bất động sản dựa trên giá trị hiện hữu trước, sau đó mới cộng thêm phần giá trị của tương lai. Nếu toàn bộ giá trị tương lai đã được tính vào giá bán hiện tại, biên an toàn của nhà đầu tư sẽ rất thấp!
Condotel: rủi ro lớn hơn cơ hội
Nếu đất nền là phân khúc cần thận trọng thì condotel là phân khúc cần đặc biệt thận trọng, bởi yếu tố pháp lý đến nay vẫn là câu hỏi lớn!
Đến cuối năm 2018, Đà Nẵng đã có khoảng 8.601 căn condotel tích lũy, trong khi khoảng 6.500 căn khác đang được xây dựng và dự kiến đưa ra thị trường. Trong khi đó, những vấn đề liên quan đến pháp lý, thời hạn sở hữu, cơ chế vận hành và cam kết lợi nhuận vẫn chưa được giải quyết một cách hoàn toàn rõ ràng. Điều này khiến bài toán đầu tư trở nên phức tạp.
Nếu nguồn cung tiếp tục tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ, áp lực cạnh tranh giữa các dự án sẽ ngày càng lớn. Khi đó, nhà đầu tư không chỉ cạnh tranh về giá mua mà còn phải cạnh tranh về: vị trí; chất lượng dự án; thương hiệu vận hành; tỷ lệ lấp đầy; doanh thu phòng; khả năng cho thuê; chi phí vận hành. Vì vậy, không nên xem condotel đơn thuần là một sản phẩm “mua hôm nay, chờ tăng giá ngày mai”.
Tín dụng sẽ làm thị trường khó hơn
Một yếu tố khác cần theo dõi trong năm 2019 là nguồn vốn tín dụng. Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc sử dụng đòn bẩy tài chính có ảnh hưởng rất lớn đến thanh khoản. Khi tín dụng được kiểm soát chặt hơn, nhà đầu tư sử dụng vốn vay cao sẽ phải chịu áp lực lớn hơn.
Đặc biệt nguy hiểm là trường hợp: mua tài sản bằng vốn vay => kỳ vọng tăng giá nhanh => dùng giao dịch tiếp theo để thoát hàng. Nếu thị trường không tăng như kỳ vọng, chi phí lãi vay sẽ biến lợi nhuận kỳ vọng thành áp lực tài chính.
Vì vậy, năm 2019 có thể là năm mà sức khỏe tài chính của nhà đầu tư quan trọng không kém chất lượng của bất động sản.
Nhà phố và bất động sản có khả năng khai thác sẽ có lợi thế
Trong một thị trường có nguy cơ giảm thanh khoản, những tài sản tạo ra giá trị sử dụng thực thường có lợi thế hơn. Nhà phố là một ví dụ. Một căn nhà có thể: để ở; cho thuê; mở văn phòng; kinh doanh; kết hợp nhiều mục đích. Do đó, ngay cả khi giá không tăng trong ngắn hạn, tài sản vẫn có khả năng tạo ra dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu sử dụng. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với một lô đất chỉ được mua với mục tiêu bán lại.
Theo nhận định của Phước, nhà phố vẫn được đánh giá là phân khúc có triển vọng trong năm 2019, trong khi đất nền tiếp tục thu hút sự quan tâm nhưng có xu hướng tập trung vào một số khu vực nhất định.
Điều gì khiến thị trường có thể đảo chiều?
Theo Phước, thị trường không nhất thiết phải xảy ra một cú sốc lớn mới điều chỉnh, chỉ cần một số yếu tố xuất hiện đồng thời: Dòng tiền đầu cơ giảm + người mua mới giảm + tín dụng khó hơn + giá đã ở mức cao + nhà đầu tư bắt đầu chốt lời.
Khi đó, thị trường có thể chuyển từ: “người mua sợ bỏ lỡ cơ hội” sang: “người mua chờ giá giảm”. Đây là sự thay đổi tâm lý rất nguy hiểm đối với thị trường đất nền bởi khi người mua chuyển sang chờ đợi, người bán muốn thoát hàng sẽ phải cạnh tranh bằng giá và khi một số giao dịch đầu tiên được thực hiện ở mức thấp hơn, mặt bằng giá kỳ vọng của toàn thị trường cũng có thể thay đổi theo.
Kịch bản chúng tôi quan tâm nhất trong năm 2019
Chúng tôi không cho rằng bất động sản Đà Nẵng sẽ mất đi giá trị. Điều chúng tôi quan tâm là khả năng thị trường phải điều chỉnh sau giai đoạn tăng quá nhanh. Có thể hình dung ba kịch bản:
Kịch bản 1: Thị trường đi ngang
Giá không tăng mạnh nhưng cũng không giảm sâu, những nhà đầu tư sử dụng vốn tự có và có thời gian nắm giữ sẽ ít chịu áp lực hơn so với những người vay mua.
Kịch bản 2: Phân hóa
Một số khu vực có nhu cầu thực vẫn giữ giá, trong khi những nơi tăng chủ yếu nhờ đầu cơ bắt đầu giảm. Đây là kịch bản tôi đánh giá có khả năng xảy ra cao.
Kịch bản 3: Điều chỉnh mạnh
Nếu dòng tiền đầu cơ rút nhanh, tín dụng tiếp tục bị kiểm soát, can thiệp hơn từ nhà nước và thanh khoản suy giảm, một số khu vực có thể phải điều chỉnh đáng kể để tìm lại mức giá phù hợp với nhu cầu thực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao sẽ chịu ảnh hưởng đầu tiên.
Vì vậy, năm 2019 không phải lúc để chạy theo đám đông
Sau nhiều năm giá tăng, tâm lý phổ biến trên thị trường thường là: “Nếu không mua bây giờ thì sau này sẽ không mua được.” Nhưng đây chính là lúc nhà đầu tư cần bình tĩnh nhất bởi bất động sản không phải là loại tài sản cần phải mua bằng mọi giá.
- Nếu một tài sản tốt nhưng giá đã quá cao, đứng ngoài cũng là một quyết định đầu tư.
- Nếu một khu vực thực sự có tiềm năng nhưng giá đang bị đẩy lên quá nhanh, chờ thị trường ổn định cũng có thể tạo ra cơ hội tốt hơn.
- Và nếu phải sử dụng một khoản vay lớn để mua một tài sản không tạo ra dòng tiền, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng.
Từ góc nhìn của Phước tại thời điểm đầu năm 2019 này, bất động sản Đà Nẵng vẫn có giá trị dài hạn, nhưng không đồng nghĩa với việc giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng nhanh trong năm 2019. Sau một chu kỳ tăng giá mạnh, thị trường cần một giai đoạn kiểm chứng. Những bất động sản có: pháp lý rõ ràng – vị trí tốt – hạ tầng thật – nhu cầu thật – khả năng khai thác thật sẽ có khả năng đứng vững tốt hơn. Ngược lại, những tài sản được mua chủ yếu vì: tin đồn – quy hoạch chưa rõ – kỳ vọng tăng giá – lướt sóng – đòn bẩy cao sẽ đối mặt với rủi ro lớn nếu thanh khoản thị trường giảm. Đây cũng là lý do chúng tôi cho rằng 2019 sẽ là năm nhà đầu tư cần ưu tiên bảo toàn vốn hơn là chạy theo lợi nhuận bằng mọi giá.
