Trong vòng 5 năm trở lại đây, loại hình chung cư mini (hay còn gọi là tòa căn hộ cho thuê, căn hộ dịch vụ) đã phát triển mạnh mẽ tại Đà Nẵng. Với tổng số khoảng gần 300 tòa căn hộ hiện tại, tỷ lệ lấp đầy trung bình lên đến hơn 90%/năm. Các khu vực tập trung chính bao gồm An Thượng, Hải Châu, khu vực quanh các trường đại học và cao đẳng tại Thanh Khê, Hòa Khánh, và mở rộng hơn về các khu vực như Sơn Trà, FPT và đặc biệt gần đây là Hòa Xuân và Nam Hòa Xuân.
Từ năm 2020 đến nay, số lượng căn hộ dịch vụ tại Đà Nẵng đã tăng trưởng đáng kể, đạt mức khoảng 20% mỗi năm, một con số rất ấn tượng về xây dựng, vận hành. Xu hướng này dự báo sẽ tiếp tục tăng khi nhu cầu lưu trú tại căn hộ mini vẫn ở mức cao, đặc biệt khi giá bất động sản trung tâm Đà Nẵng vẫn đang tăng trưởng ổn định và lượng người nhập cư vào Đà Nẵng hàng năm dao động từ 10,000 đến 15,000 người, chưa kể người nước ngoài đến làm việc và lưu trú tại Đà Nẵng.
Nhờ các ưu điểm vượt trội như vốn đầu tư ban đầu thấp, lợi nhuận cao và thời gian hồi vốn nhanh, chung cư mini đã trở thành lựa chọn hấp dẫn cho nhiều nhà đầu tư. Hãy cùng Phước Realty điểm qua các lợi thế của loại hình này.
Vốn đầu tư ban đầu thấp
Đây là lý do chính khiến chung cư mini trở thành lựa chọn hấp dẫn cho nhiều nhà đầu tư. So với các loại hình khác như khách sạn, chung cư cao cấp, villa hay nhà riêng, xây dựng chung cư mini yêu cầu vốn đầu tư ban đầu thấp hơn nhiều. Chi phí hoàn thiện trung bình chỉ từ 6 triệu đến 6,3 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với giá xây dựng nhà ở ( trung bình 6,5 triệu đồng/m2) hay villa (7-11 triệu đồng/m2, tùy trang thiết bị), khách sạn (khoảng 8-15 triệu đồng/m2).
Chung cư mini đúng như tên gọi, thường có diện tích xây dựng nhỏ, vốn đầu tư thiết kế và thi công xây chung cư mini theo hướng “tiết kiệm”. Giá trị nội thất trung bình mỗi căn cũng chỉ từ 30 – 50 triệu đồng tùy phân khúc đối tượng thuê và diện tích cho thuê. Đôi khi thiết kế chung cư mini không cần quá đẹp, chỉ cần tối ưu đầy đủ công năng. Thi công chung cư mini không cần sử dụng vật liệu hoàn thiện cao cấp, mà chỉ cần những loại cơ bản để tiết kiệm chi phí. Nhờ vậy, chi phí đầu tư ban đầu cho thi công chung cư mini khá thấp so với mặt bằng chung.
Khả năng hoàn vốn nhanh và ít rủi ro
Với số vốn đầu tư ban đầu không lớn, nhà đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh chóng nhờ nhu cầu thuê cao, giá thuê hợp lý và lợi nhuận ổn định. Thời gian hoàn vốn trung bình khoảng 6 năm, với lợi suất đầu tư tầm 15%/vốn (bao gồm lãi vốn + dòng tiền), cao hơn lãi suất tiết kiệm. Như Phước đã đề cập, đơn giá hoàn thiện trung bình mỗi căn hộ mini vào khoảng hơn 6 triệu đồng/m2 sàn (chưa bao gồm nội thất), mỗi sàn có khoảng 70-80% diện tích cho thuê, với đơn giá cho thuê từ 1,5-2,5 triệu đồng/m2/năm.
Chi phí quản lý thấp
Chi phí quản lý chung cư mini bao gồm nhân công, khấu hao vật tư, hao hụt điện nước, chi phí trống phòng và chi phí sale phòng chiếm từ 15% doanh thu trong 2 năm đầu và từ 18-22% từ năm thứ 3 đến năm thứ 7. Con số này khá thấp so với villa hay khách sạn, chiếm đến 35-45% doanh thu. Công việc quản lý chung cư mini cũng nhàn hơn rất nhiều so với các loại hình khác.
Khả năng thế chấp vay vốn cũng là một yếu tố đáng quan tâm vì các ngân hàng rất yêu thích các dòng sản phẩm có dòng tiền ổn định này. Hơn nữa, khi thị trường bất động sản phát triển và giá trị căn hộ chung cư mini tăng thêm theo thời gian, nhà đầu tư hoàn toàn có thể bán lại căn hộ với giá cao hơn, tạo ra lợi nhuận nhanh chóng.
Thời gian thi công nhanh
Với quy mô chung cư nhỏ và quỹ phòng ít, thời gian thi công chung cư mini ngắn hơn so với các công trình lớn. Do kết cấu tòa nhà chung cư mini đơn giản hơn, không yêu cầu kỹ thuật thi công phức tạp, vật liệu xây chung cư mini thường là các vật liệu nhẹ, dễ thi công, các hạng mục trong quá trình thi công khá đồng bộ, không phải chờ đợi nhau.
Nếu thời gian thi công của nhà mặt đất trung bình từ 6 – 12 tháng, các khách sạn lớn, công trình cao tầng từ 12 – 18 tháng thì thi công chung cư mini chỉ mất từ 6-8 tháng cho một tòa nhà 5-7 tầng. Điều này giúp nhà đầu tư nhanh chóng đưa tòa căn hộ chung cư mini vào sử dụng và khai thác kinh doanh, giảm đáng kể chi phí, nhân công, lãi vay ngân hàng và chi phí quản lý dự án cho các công ty xây dựng.
Liệu tương lai có dư thừa khi Đà Nẵng có quá nhiều chung cư cao cấp đang mở bán?
Theo quan điểm của Phước thì câu trả lời là KHÔNG. Phân khúc chung cư mini và chung cư cao cấp hoàn toàn khác nhau về giá thuê và tệp khách hàng. Giá thuê chung cư mini trung bình đạt 5-8 triệu đồng/tháng, trong khi chung cư cao cấp đạt 12-25 triệu đồng/tháng. Vì vậy, khi các căn hộ cao cấp đi vào bàn giao, thị phần của chung cư mini vẫn không bị ảnh hưởng.
Cạnh tranh lớn nhất hiện nay đến từ các khách sạn mini đang khai thác kém dần chuyển đổi thành chung cư mini. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của Phước, các căn này thường có phòng nhỏ, thiếu công năng, đặc biệt thường không có không gian bếp nên không thể cạnh tranh được với các tòa chung cư mini chuyên dụng.
Nếu bạn đang có ý định tìm mua đất để xây dựng và vận hành chung cư mini tại Đà Nẵng thì hãy liên hệ với Phước để được tư vấn thêm các phương án, giải pháp đầu tư cho hiệu quả nhé!
