Đầu tư bất động sản không chỉ là việc chọn mua một căn hộ hay một mảnh đất. Đó là một quá trình phức tạp đòi hỏi sự nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá cẩn trọng và sự hiểu biết sâu rộng về thị trường. Một quyết định đầu tư sai lầm có thể dẫn đến những hậu quả tài chính nghiêm trọng.
Để giúp bạn tránh những rủi ro không đáng có và đảm bảo rằng bạn đầu tư vào một dự án đáng tin cậy và tiềm năng, Phước Realty sẽ đưa ra 13 bước cần thiết để đánh giá dự án và năng lực chủ đầu tư trước khi mua. Những bước này sẽ cung cấp cho bạn một hướng dẫn chi tiết, từ việc đánh giá năng lực chủ đầu tư đến việc phân tích tiềm năng phát triển của khu vực, giúp bạn có được cái nhìn toàn diện và chính xác nhất trước khi quyết định đầu tư.
1. Đánh giá chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án (CĐT và PTDA)
- Tìm hiểu về danh tiếng và lịch sử hoạt động của CĐT và PTDA. Điều này bao gồm việc xem xét các dự án đã hoàn thành trước đó, kiểm tra xem có bất kỳ tranh chấp pháp lý, kiện tụng gì không, có bàn giao, nộp thuế đầy đủ hay ra sổ đầy đủ cho khách hàng chưa hay vấn đề tiêu cực liên quan. Vì sao?
- Tham khảo ý kiến từ các khách hàng cũ (khách hàng đã mua dự án khác của CĐT hay PTDA) hoặc cộng đồng đầu tư bất động sản trên các trang mạng xã hội để có cái nhìn khách quan.
2. Hạ tầng kết nối hiện tại và tương lai
- Hạ tầng giao thông hiện tại: Xem xét hiện trạng các cơ sở hạ tầng giao thông hiện tại như đường xá, cầu cống, và hệ thống giao thông công cộng. Hạ tầng giao thông lân cận nó như thế nào, có ảnh hưởng đến dự án bạn quan tâm không? Thực trạng Phước từng thấy có nhiều chủ đầu tư dùng hàng rào tôn, bạt che khuất những hiện trạng xung quanh nên khi khách nào nhìn qua loa sẽ không thấy,…
- Dự án hạ tầng tương lai: Kiểm tra các thông tin quy hoạch, định hướng quy hoạch, các dự án hạ tầng sắp triển khai trong khu vực như đường cao tốc, metro, sân bay,… để đánh giá tiềm năng kết nối trong tương lai cũng như khả năng tăng giá sau này.
3. Pháp lý và năng lực thực hiện của CĐT:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý của dự án để đảm bảo chúng đầy đủ và hợp lệ không, như: Giấy phép chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt 1/500, giấy phép xây dựng, bảo lãnh từ ngân hàng,… Nếu cần thì hãy đi xem trực tiếp các giấy tờ đó.
- Đánh giá năng lực tài chính và kinh nghiệm triển khai của CĐT qua các dự án trước họ đã từng làm, khả năng họ có hoàn thiện nhanh hay chậm, đóng thuế đầy đủ hay chưa, xem kỹ các báo cáo tài chính và các chỉ số liên quan.
4. Quy hoạch vùng và tiện ích xung quanh
- Nghiên cứu quy hoạch vùng và kế hoạch phát triển dài hạn của khu vực.
- Đánh giá các tiện ích công cộng hiện có và dự kiến trong tương lai như: trường học, bệnh viện, trung tâm mua sắm, công viên.
5. Quy mô và tiện ích nội khu
- Xem xét quy mô dự án, số lượng căn hộ và diện tích tổng thể, các thông tin tổng quan dự án.
- Đánh giá các tiện ích nội khu cần thiết như công viên, hồ bơi, phòng gym, sân chơi, khu vui chơi giải trí, phòng sinh hoạt cộng đồng và dịch vụ quản lý,….
6. Đặc điểm cư dân xung quanh
- Văn hóa và dân trí: Nghiên cứu về văn hóa sống và mức độ dân trí của cư dân trong khu vực. Việc này giúp bạn hiểu rõ về môi trường sống, thói quen, lối sống và sự tương tác của cộng đồng dân cư tại khu vực. Điều này rất quan trọng để đảm bảo rằng khu vực mà bạn đầu tư không chỉ phù hợp với bạn mà còn có khả năng thu hút được những khách hàng tiềm năng hoặc người thuê trong tương lai.
- An ninh trật tự: Đánh giá mức độ an ninh trật tự của khu vực. Điều này đảm bảo rằng khu vực đầu tư là một nơi an toàn, không có các vấn đề xã hội nghiêm trọng, giúp cư dân có một cuộc sống ổn định và yên bình.
7. Xu hướng thị trường của phân khúc trong khu vực đầu tư
- Phân tích xu hướng thị trường bất động sản của phân khúc mục tiêu trong khu vực.
- Nghiên cứu các báo cáo thị trường, xu hướng giá cả và nhu cầu mua bán, cho thuê.
8. Giá so với xung quanh và lịch sử giá
- So sánh giá: So sánh giá bán của dự án với các dự án lân cận.
- Lịch sử giá: Kiểm tra lịch sử giá của khu vực để phân tích mức độ tăng trưởng và biến động giá.
9. Tăng trưởng của địa phương và tỉ lệ lấp đầy
- Tăng trưởng kinh tế: Xem xét tốc độ phát triển kinh tế và dân số của địa phương.
- Tỷ lệ lấp đầy: Đánh giá tỷ lệ lấp đầy của các dự án tương tự trong khu vực.
10. Định hướng phát triển khu vực
- Kế hoạch phát triển: Nghiên cứu kế hoạch phát triển của khu vực (phường, xã, quận, tỉnh, thành phố).
- Phát triển đồng bộ: Đánh giá sự phát triển đồng bộ của hạ tầng và các dự án xung quanh.
11. Đối thủ cạnh tranh trực tiếp
- Phân tích đối thủ: Phân tích các dự án cạnh tranh trực tiếp về vị trí, giá cả và tiện ích.
- So sánh ưu nhược điểm: So sánh những điểm mạnh và điểm yếu của dự án với các đối thủ cạnh tranh.
12. Tỷ lệ lấp đầy và độ tuổi dân sẽ đến
- Xác định rõ phân khúc khách hàng mục tiêu về độ tuổi, thu nhập và nhu cầu.
- Dự đoán tỷ lệ lấp đầy căn hộ và thời gian để đạt được tỷ lệ lấp đầy mong muốn.
13. Tỷ suất lợi nhuận và nhận định sắp tới của thị trường tài chính
- Tính toán tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng từ việc cho thuê và bán lại căn hộ.
- Đánh giá triển vọng của thị trường tài chính, lãi suất vay và xu hướng dòng tiền đầu tư vào bất động sản.
Đánh giá một dự án bất động sản đòi hỏi nhiều kỹ năng và kiến thức chuyên sâu về pháp lý, tài chính và xây dựng. Quý anh chị cần hỗ trợ phân tích và đánh giá dự án nào tại khu vực Đà Nẵng, hãy liên hệ trực tiếp cho Phước Realty nhé.
