Thị trường bất động sản phân khúc căn hộ những năm gần đây luôn sôi động và ngày càng phát triển. Do đó, việc lựa chọn thời điểm nào thích hợp để mua vào hay thời điểm nào phù hợp bán ra luôn được giới đầu tư quan tâm. Vậy để nhận biết khi nào giá trị của một bất động sản (ở đây là căn hộ) thiết lập một mặt bằng giá mới, hay là giai đoạn tăng giá căn hộ thường gặp trong giao dịch bất động sản, cùng Phước Realty tìm hiểu nhé!
1. GIÁ BÁN CĂN HỘ LÚC KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
Đây là giai đoạn đầu tiên của 1 dự án căn hộ bất động sản, cũng là giai đoạn khởi đầu, mua lúc này sẽ là rẻ nhất, nhiều chiết khấu nhất, có một số khách hàng mua vào giai đoạn này lướt nhẹ được 30-50 triệu đối với dự án HOT, nhưng trường hợp này gần đây cho thấy rất nhỏ. Mua giai đoạn này đồng nghĩa bạn đang mua dựa vào niềm tin với chủ đầu tư, niềm tin với sale tư vấn, với chủ đầu tư là đủ năng lực tài chính hay dự án này sẽ ra sổ, các yếu tố pháp lý dự án bạn nên xem xét.
2. GIÁ BÁN CĂN HỘ KHI RA MẮT CÁC PHÂN KHU TIẾP THEO
Giai đoạn 2 nghĩa là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư sẽ ra mắt tiếp các phân khu khác của dự án, lúc này giá sẽ tăng nhẹ, thường 5-10% so với phân khu đầu tiên. Đặc điểm của các phân khu mở bán sau luôn có vị trí hoặc tiện ích hơn so với phân khu trước nên giá cao hơn là chuyện tất nhiên. Giai đoạn này thì phân khu đầu tiên không thể tăng giá 5-10% như phân khu mới được mà thường chỉ tăng 1-3% thôi, mà 1-3% của 2 tỷ cũng đã 40-60 triệu rồi (với số tiền bỏ ra khoảng 5-10%). Những khách hàng vào sau, họ biết dự án trễ hơn mà không chấp nhận giá của phân khu mới, họ sẽ tìm về phân khu cũ để mua với giá thấp hơn, do vậy, các bạn đã mua phân khu cũ nếu bán đi cũng đã có lời.
Các giai đoạn tăng giá căn hộ thường gặp trong giao dịch bất động sản
3. GIÁ BÁN CĂN HỘ TĂNG MẠNH KHI CHUẨN BỊ BÀN GIAO
Giai đoạn 3 và giai đoạn 2 đôi khi hoán đổi cho nhau, vì có một số dự án căn hộ chủ đầu tư làm xong hạ tầng của phân khu 1 rồi mới tiếp tục mở bán phân khu 2, nên bạn linh động, hoán đổi 2 mục này giúp Phước. Này thì Phước sẽ đưa trường hợp chủ đầu tư bán hết phân khu 1, 2, 3 rồi dự án hoàn thành hạ tầng, chuẩn bị bàn giao căn hộ chung cư nhé. Đây sẽ là thời điểm của người mua để ở là chủ yếu, lúc này thấy dự án gần hoàn thành, sắp lên hình, tiện ích đã có, họ lúc này đã hình dung được nơi ở của mình, họ sẽ liên hệ với môi giới để được tư vấn dự án. Thời điểm này, có thể sẽ còn hàng của chủ đầu tư, nhưng phần lớn còn hàng giá cao, lúc này người mua ở sẽ tìm lại các căn ở phân khu cũ để được giá tốt hơn. Vậy bất động sản của chúng ta sẽ tăng giá ra sao, điều này phụ thuộc vào thị trường mà lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư, và giá này phải rẻ hơn giá mà những căn chủ đầu tư nếu vẫn còn.
Vậy lợi nhuận được tính thế nào? Phước Realty sẽ đưa ra ví dụ cách tính thường thấy của nhà đầu tư, và đây là một trong các cách tính giá mà dự án mình từng bán, không áp dụng cho tất cả, vì phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố cho sự tăng giá của bất động sản. Đã đầu tư căn hộ chung cư thì ai cũng muốn phải có lãi, và phải lãi hơn ngân hàng thì họ mới đi đầu tư bất động sản chứ, nếu không thì gửi tiền vào ngân hàng còn sướng hơn, tội gì phải đi đầu tư cho mệt, đúng ko nhỉ? Lãi ngân hàng sẽ giao động vào khoảng 10%/năm, nên lợi nhuận mà nhà đầu tư bất động sản mong muốn thấp nhất phải là 15%/năm, thường thì từ giai đoạn ký Hợp đồng mua bán đến hoàn thành hạ tầng là khoảng 2 năm (nhiều dự án xây chậm đến 4, 5 năm). Vậy thì lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư chung cư thấp nhất phải là 30%, còn nhà đầu tư đất, ví dụ 2 tỷ, thì sau 2 năm họ phải bán được giá là 2.6 tỷ thu về sau khi trừ phí thuế, biên lợi nhuận này có thể thay đổi tùy theo thị trường hấp thụ như thế nào. Nhưng về cơ bản thì cứ so sánh và là cao hơn lãi suất ngân hàng. Thời điểm này vẫn có thể cân nhắc mua vào, vì bàn giao được là pháp lý đã ổn định, vẫn có những trường hợp bàn giao, cư dân đã vào ở 4, 5 năm vẫn chưa ra sổ, nhưng số này chiếm rất ít trên thị trường.
4. GIÁ BÁN CĂN HỘ TĂNG GIÁ LẦN NỮA KHI NHẬN SỔ HỒNG VÀ DÂN CƯ VÀO Ở ĐÔNG
Đây cũng gần như là giai đoạn cuối cùng của 1 dự án, vì khi nhận sổ hồng sẽ thu hút 1 lượng lớn người mua vào để ở khi mà toàn bộ pháp lý đã hoàn tất (sự chắc chắn vì đã có sổ) và vì mua vào thời điểm này những nhà đầu tư từ đầu đã có lãi và ra hàng nhiều. Chưa kể là 1 lượng người mua ở giai đoạn vừa bàn giao vào ở nữa. Dự án bắt đầu được nhiều người biết đến, tất cả đều đã thành hình từ căn hộ, nội thất cho đến tiện ích. Lúc này nếu là những nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu nếu không bán thì cho thuê mức lợi nhuận từ cho thuê rất cao, ví dụ 1 căn hộ ở Sơn Trà trước khách mình mua 1 tỷ 2, sau 2 năm bàn giao nhà, căn đó tăng lên 2.5 tỷ, cho thuê 9 triệu/tháng, trung bình 108 triệu/năm, tính ra là tỷ suất cho thuê 9% trên giá trị căn hộ lúc mới mua, chưa kể là tăng về giá vốn nữa. Đây cũng là 1 phương án rất tốt, đầu tư bất động sản thật là tuyệt vời đúng không nào. Khi căn hộ của bạn cho thuê tốt, dòng tiền về mỗi ngày, dân số ngày một đông thì tính thanh khoản cũng tốt hơn rất nhiều. Mình khuyến khích các bạn đầu tư ở thời điểm này, vì nó an toàn, tình hình thị trường hiện tại đang rất phức tạp, ăn ít mà an toàn nhé. Còn bạn nào muốn ăn từ giai đoạn 1 thì mình khuyên các bạn nên chọn các chủ đầu tư lớn, uy tín, pháp lý đầy đủ chuẩn chỉnh, xem các dự án trước đó của chủ đầu tư đã có sổ chưa, …..
5. GIÁ BÁN CĂN HỘ TĂNG THÊM KHI HẠ TẦNG NGOẠI KHU HOÀN THIỆN, CÚ HÍCH HẠ TẦNG
Đây là giai đoạn cuối cùng cho 1 dự án căn hộ, đất nền cũng nên tham khảo phần này, vì đa phần tại Việt Nam dân đầu tư theo kiểu đón sóng, đón hạ tầng về chứ không giống nước ngoài. Nhiều khi tòa căn hộ thi công xong, đã bàn giao rồi hạ tầng giao thông mới bắt đầu thi công hoàn thiện. Còn ở nước ngoài là làm hạ tầng, đường xá rồi mới xây lên dự án bất động sản xây lên để ở, không hề có vụ việc mua nhà trong tương lai, hình thành rồi mới bán, khác là khác như vậy. Tuy đây là giai đoạn khiến cho mức giá tăng thêm đột biến, rất nhiều dự án, khách hàng mua từ ngày đầu tiên đợi đến giai đoạn thứ 5 này, giá tăng 150-200% hoặc hơn.
Bài viết trên đây phân tích đánh giá theo kinh nghiệm cá nhân, có thể còn phụ thuộc rất nhiều yếu tố khách quan khác trên thị trường nên Phước Realty hi vọng sẽ là tư liệu cho quý nhà đầu tư tham khảo.
