Một trong những câu hỏi Phước nhận được khá nhiều khi trao đổi với khách hàng về Vinhomes Hải Vân Bay là: “Với gần 6.000 sản phẩm thì sau này ai sẽ ở? Liệu dự án có lấp đầy được không?”. Đây là 1 câu hỏi hoàn toàn hợp lý. Bởi với 1 dự án bất động sản có quy mô lớn, điều đáng quan tâm không chỉ là chủ đầu tư sẽ xây dựng bao nhiêu sản phẩm, mà quan trọng hơn là thị trường phía sau có đủ nhu cầu để hấp thụ và sử dụng những sản phẩm đó hay không.
Vinhomes Hải Vân Bay được quy hoạch trên diện tích khoảng 512,2 ha, với quy mô dân số dự kiến khoảng 19.000 người và gần 6.000 sản phẩm. Nếu chỉ nhìn vào số lượng sản phẩm, nhiều người có thể đặt câu hỏi về khả năng hấp thụ của thị trường. Nhưng nếu đặt dự án trong bức tranh phát triển rộng hơn của Tây Bắc Đà Nẵng, câu chuyện sẽ có thêm nhiều góc nhìn đáng phân tích.
Theo Phước, biến số quan trọng nhất phía sau giá trị dài hạn của Hải Vân Bay không đơn thuần là số lượng căn nhà được xây dựng, mà là dòng người sẽ hình thành, di chuyển và hoạt động kinh tế tại khu vực này trong tương lai.
Một đô thị muốn phát triển bền vững phải có người sinh sống, người làm việc, người đến vui chơi, nghỉ dưỡng và tiêu dùng. Những dòng người đó tạo ra nhu cầu về nhà ở, thương mại, dịch vụ, giải trí và lưu trú. Từ nhu cầu mới hình thành hoạt động kinh tế, và từ hoạt động kinh tế mới có cơ sở tạo ra giá trị khai thác cho bất động sản. Đó chính là bài toán cần nhìn khi đánh giá Vinhomes Hải Vân Bay.
Bất động sản chỉ thực sự có giá trị khai thác khi phía sau có dòng người
Có một nguyên lý rất cơ bản nhưng thường bị bỏ qua khi phân tích bất động sản: nhà ở cần người ở, mặt bằng thương mại cần khách hàng, bất động sản cho thuê cần người thuê và bất động sản nghỉ dưỡng cần du khách có nhu cầu lưu trú. Một tài sản có thể sở hữu vị trí đẹp, cảnh quan tốt và thiết kế ấn tượng, nhưng nếu không có người sử dụng thì khả năng tạo ra dòng tiền vẫn rất hạn chế, và dễ bị bỏ hoang.
Vì vậy, khi đánh giá một đại đô thị, Phước không chỉ quan tâm đến quy hoạch nội khu hay số lượng sản phẩm, mà còn đặt câu hỏi: Nền kinh tế nào sẽ tạo ra nhu cầu cho đô thị này? Người dân sẽ đến từ đâu? Việc làm được hình thành như thế nào? Khách du lịch có lý do gì để đến và ở lại? Đây là điểm đáng chú ý của Vinhomes Hải Vân Bay. Dự án không nằm tách biệt trong một khu vực phát triển đơn lẻ, mà nằm trong không gian phát triển Tây Bắc Đà Nẵng, nơi đang được định hướng hình thành một cực tăng trưởng mới với các động lực như Cảng Liên Chiểu, khu công nghệ cao logistics, Khu thương mại tự do (FTZ), công nghiệp, du lịch và dịch vụ. Nói cách khác, bài toán dân cư của Hải Vân Bay cần được đặt trong bài toán phát triển kinh tế của toàn khu vực.
Cảng Liên Chiểu và FTZ: Những động lực có khả năng tạo ra dòng người
Một cảng biển quy mô lớn không chỉ tạo ra hoạt động tại khu vực cầu cảng. Phía sau nó là cả một chuỗi ngành nghề và dịch vụ hỗ trợ, bao gồm logistics, kho bãi, vận tải, giao nhận, thương mại, dịch vụ doanh nghiệp và nhiều hoạt động liên quan. Khi Cảng Liên Chiểu đi vào khai thác và từng bước mở rộng công suất, nhu cầu nhân lực có thể không chỉ tập trung ở nhóm lao động trực tiếp tại cảng, mà còn lan tỏa sang các doanh nghiệp và ngành nghề trong chuỗi cung ứng.
Khu thương mại tự do Đà Nẵng cũng được kỳ vọng tạo thêm động lực thu hút doanh nghiệp trong các lĩnh vực sản xuất, thương mại, công nghệ, logistics và dịch vụ. Theo các định hướng về quy hoạch của khu thương mại, quy mô lao động được kỳ vọng khoảng 41.000 người vào năm 2030 và 137.000 người vào năm 2050. Đây là những con số định hướng đáng chú ý, nhưng cần hiểu đúng: đó là quy mô lao động kỳ vọng theo định hướng phát triển, không phải số lượng việc làm đã hình thành hay nhu cầu nhà ở đã phát sinh ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, về mặt cơ chế kinh tế, mối liên hệ là khá rõ ràng:
- Cảng biển và logistics phát triển tạo ra nhu cầu lao động.
- Doanh nghiệp hoạt động mở rộng tạo thêm việc làm cho nhân sự và chuyên gia.
- Người lao động có nhu cầu tìm nơi sinh sống phù hợp với nơi làm việc.
- Dân cư tăng lên kéo theo nhu cầu về nhà ở, ăn uống, mua sắm, giáo dục, y tế và các dịch vụ thiết yếu.
- Nhu cầu sử dụng tạo cơ sở hình thành thị trường bất động sản và thương mại.
Đây là chuỗi liên kết quan trọng giữa hạ tầng, việc làm, dân cư và bất động sản. Tất nhiên, không phải toàn bộ người lao động tại cảng hay FTZ sẽ lựa chọn sinh sống tại Hải Vân Bay. Quyết định cư trú còn phụ thuộc vào khoảng cách di chuyển, giá nhà, khả năng chi trả, chất lượng môi trường sống và sự thuận tiện của hệ thống giao thông. Vì vậy, điều cần đánh giá không chỉ là khu vực sẽ có bao nhiêu việc làm, mà là bao nhiêu trong số đó có thể chuyển hóa thành nhu cầu cư trú thực tế tại Hải Vân Bay và các khu vực lân cận.
Hải Vân Bay có thêm một nguồn tạo dòng người: Du lịch, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí
Nếu chỉ dựa vào cư dân thường trú, tốc độ hình thành sức sống của một đô thị mới sẽ phụ thuộc khá lớn vào quá trình phát triển dân cư. Nhưng Hải Vân Bay còn được định hướng theo mô hình đô thị kết hợp nghỉ dưỡng, thương mại và vui chơi giải trí.
Hệ sinh thái tiện ích của dự án Vinhomes Hải Vân Bay bao gồm siêu tổ hợp công viên vui chơi giải trí và khám phá thiên nhiên VinWonders Hải Vân quy mô khoảng 225 ha, làng ẩm thực, công viên đại dương, phố đi bộ dạo biển dài khoảng 1,3 km, khu nghỉ dưỡng, công viên, các khu vui chơi – thể thao và hệ thống tiện ích phục vụ cư dân. Nếu các hạng mục này được đầu tư hoàn thiện và vận hành hiệu quả, chúng có thể tạo ra một nguồn khách khác với nhóm cư dân thường trú và người lao động tại khu vực.
Một người chưa sống tại Hải Vân Bay vẫn có thể đến đây vui chơi. Một gia đình có thể đến nghỉ dưỡng vào cuối tuần. Một nhóm khách du lịch có thể đến sử dụng dịch vụ, ăn uống hoặc trải nghiệm các tiện ích. Đây là điểm khác biệt giữa một khu đô thị thuần túy và một hệ sinh thái đô thị kết hợp du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí.
Với mô hình thứ nhất, chủ đầu tư chủ yếu phát triển sản phẩm nhà ở và chờ cư dân đến sinh sống. Với mô hình thứ hai, nếu hệ thống tiện ích được vận hành tốt, chủ đầu tư có thể đồng thời tạo ra những lý do để khách hàng đến khu vực, sử dụng dịch vụ và phát sinh chi tiêu. Có thể hình dung chuỗi hoạt động như sau:
- VinWonders và các điểm vui chơi tạo lý do để khách đến.
- Khu nghỉ dưỡng và lưu trú giúp giữ khách ở lại lâu hơn.
- Ẩm thực, thương mại và dịch vụ tạo ra hoạt động chi tiêu.
- Các tiện ích đô thị phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cư dân.
- Cộng đồng cư dân tạo ra nhu cầu tiêu dùng thường xuyên, không chỉ phụ thuộc vào mùa du lịch.
Những yếu tố này có khả năng bổ trợ cho nhau, tạo thành một vòng tuần hoàn kinh tế. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa lượng khách đến tham quan và nhu cầu mua hoặc thuê bất động sản. Một khu vui chơi thu hút đông khách không đồng nghĩa tất cả khách đó sẽ trở thành khách thuê nhà, người mua shophouse hay cư dân của dự án. Giá trị thực sự phụ thuộc vào khả năng chuyển hóa dòng khách thành doanh thu cho các hoạt động kinh doanh và nhu cầu sử dụng bất động sản.
Vai trò vận hành của chủ đầu tư: Không chỉ xây dựng mà còn phải tạo ra hoạt động kinh tế
Theo Phước, đây là một trong những điểm cần nhìn sâu hơn khi đánh giá Hải Vân Bay. Giá trị của một đại đô thị không chỉ nằm ở việc xây dựng nhà rồi bán cho khách hàng. Giá trị dài hạn còn phụ thuộc vào khả năng biến khu vực đó thành một nơi có cư dân, có hoạt động thương mại, có dịch vụ và có sức sống kinh tế.
Với mô hình phát triển được định hướng tại Hải Vân Bay, Vinhomes không chỉ tham gia phát triển sản phẩm bất động sản mà còn định hướng xây dựng hệ thống tiện ích, vui chơi, nghỉ dưỡng, thương mại và dịch vụ. Nếu được triển khai đồng bộ và vận hành hiệu quả, chuỗi giá trị có thể hình thành theo trình tự: Phát triển hạ tầng → Phát triển tiện ích → Vận hành tiện ích → Thu hút cư dân và khách → Tạo doanh thu dịch vụ → Tăng sức sống đô thị → Nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản.
Khi một khu vui chơi hoạt động tốt, nó cần khách. Khi khu nghỉ dưỡng hoạt động tốt, nó cần khách lưu trú. Khi thương mại phát triển, nó cần sức mua. Khi cư dân tăng lên, nhu cầu tiêu dùng thường xuyên cũng tăng theo. Các yếu tố này không tồn tại độc lập mà có thể tạo thành một hệ sinh thái hỗ trợ lẫn nhau. Đây là lợi thế về mặt mô hình phát triển mà Phước đánh giá đáng chú ý ở Hải Vân Bay: Chủ đầu tư có khả năng tác động vào cả phía cung bất động sản lẫn một phần phía cầu sử dụng dịch vụ.
Tuy nhiên, năng lực quy hoạch và đầu tư tiện ích chỉ là điều kiện ban đầu. Kết quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào chất lượng triển khai, tiến độ thi công, năng lực vận hành, khả năng thu hút khách và hiệu quả kinh doanh của từng hạng mục.
Một tiện ích được xây dựng nhưng không có khách sử dụng sẽ khó tạo ra giá trị kinh tế như kỳ vọng. Ngược lại, một tiện ích có hoạt động ổn định có thể trở thành động lực thu hút người đến, tạo doanh thu và hỗ trợ sức sống cho toàn khu vực.
“Cảng và FTZ kéo người đến, đô thị giữ người ở lại”
Phước cho rằng đây là cách diễn đạt khá rõ về bài toán phát triển của Hải Vân Bay. Cảng và FTZ có thể tạo ra việc làm, thu hút doanh nghiệp, người lao động và chuyên gia. Nhưng việc làm chỉ là một phần của quyết định cư trú. Người lao động có thể chọn sống tại nơi thuận tiện cho công việc, nhưng để gắn bó lâu dài, họ còn cần một môi trường sống phù hợp.
Một đô thị hoàn chỉnh cần có trường học, y tế, mua sắm, ăn uống, thể thao, giải trí, công viên và các dịch vụ hàng ngày.
- Đối với một gia đình, nơi ở không chỉ là khoảng cách đến nơi làm việc. Họ còn quan tâm đến trường học của con, cơ sở y tế, môi trường sống, không gian công cộng và sự thuận tiện trong sinh hoạt.
- Đối với chuyên gia hoặc người có thu nhập cao, chất lượng nhà ở, dịch vụ, không gian sống và khả năng kết nối cũng là những yếu tố quan trọng.
- Đối với khách nghỉ dưỡng, họ cần những trải nghiệm đủ hấp dẫn để lựa chọn điểm đến và kéo dài thời gian lưu trú.
Vì vậy, bài toán của Hải Vân Bay không dừng lại ở việc thu hút người đến, mà còn là khả năng giữ chân họ bằng một hệ sinh thái sống và trải nghiệm đủ tốt. Nếu làm được điều đó, người mua không chỉ sở hữu một căn nhà hay một lô đất. Họ còn có quyền tiếp cận một hệ thống tiện ích, dịch vụ và cộng đồng cư dân được hình thành theo thời gian. Đây là phần giá trị sử dụng dài hạn mà Phước cho rằng cần được đặt cạnh giá trị vị trí và tiềm năng tăng giá khi đánh giá bất động sản.
Cần nhìn trong một chu kỳ hình thành đô thị, không chỉ bằng nhu cầu hiện tại
Với quy mô gần 6.000 sản phẩm, Hải Vân Bay chắc chắn cần một thị trường đủ lớn phía sau. Nhưng thị trường đó không chỉ là số người đang có nhu cầu mua nhà tại Đà Nẵng ở thời điểm hiện tại. Nhu cầu tiềm năng có thể đến từ nhiều nhóm khác nhau:
- Cư dân mới chuyển đến sinh sống.
- Người lao động và chuyên gia làm việc tại khu vực Tây Bắc.
- Doanh nghiệp có nhu cầu nhà ở cho nhân sự.
- Khách du lịch và nghỉ dưỡng có nhu cầu lưu trú.
- Người mua nhà phục vụ nhu cầu an cư.
- Nhà đầu tư có nhu cầu sở hữu và khai thác tài sản dài hạn.
Đây là những nhóm nhu cầu khác nhau, với khả năng chi trả, mục đích sử dụng và thời điểm phát sinh nhu cầu không giống nhau. Do đó, không nên chỉ lấy gần 6.000 sản phẩm so sánh với số người đang có nhu cầu mua nhà hiện tại để kết luận dự án có khả năng hấp thụ hay không mà cần nhìn trong một chu kỳ dài hơn, đồng thời theo dõi tốc độ hình thành việc làm, dân cư, hoạt động kinh tế, hạ tầng và tiện ích. Có thể hình dung mối liên hệ theo từng giai đoạn:
- Khi Cảng Liên Chiểu và logistics phát triển, hoạt động kinh tế có thể mở rộng.
- Khi FTZ thu hút doanh nghiệp, nhu cầu lao động và chuyên gia có thể tăng.
- Khi du lịch và nghỉ dưỡng phát triển, lượng khách đến khu vực có thể tăng.
- Khi hệ thống tiện ích và đô thị hoàn thiện, khả năng thu hút cư dân có thể được cải thiện.
- Khi cư dân và khách tăng, thương mại và dịch vụ có thêm cơ sở phát triển.
Nếu các động lực này cùng được triển khai và tạo ra nhu cầu thực tế, gần 6.000 sản phẩm sẽ được đặt trong một thị trường có nhiều lớp nhu cầu hơn. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa toàn bộ sản phẩm sẽ được hấp thụ nhanh chóng. Tốc độ hấp thụ còn phụ thuộc vào giá bán, cơ cấu sản phẩm, khả năng chi trả, nguồn cung cạnh tranh, tiến độ phát triển và điều kiện tín dụng. Đây là lý do Phước cho rằng cần đánh giá khả năng hấp thụ của Hải Vân Bay theo chu kỳ phát triển đô thị, thay vì chỉ nhìn vào quy mô nguồn cung tại một thời điểm.
Giá trị cuối cùng nằm ở việc biến “dòng người” thành “dòng tiền”
Đây là điểm quan trọng nhất trong toàn bộ bài toán. Dòng người tự nó chưa đủ tạo ra giá trị kinh tế cho bất động sản. Dòng người phải được chuyển hóa thành nhu cầu sử dụng và hoạt động chi tiêu thực tế. Cư dân cần mua sắm. Khách du lịch cần lưu trú. Gia đình cần ăn uống. Trẻ em cần vui chơi. Doanh nghiệp cần mặt bằng. Người lao động cần nhà ở. Những nhu cầu đó tạo ra dòng tiền cho hệ thống thương mại, dịch vụ, lưu trú và khai thác kinh doanh. Khi dòng tiền được hình thành và duy trì, bất động sản có thêm một lớp giá trị quan trọng: khả năng khai thác.
Một shophouse có giá trị kinh tế khi có khách hàng và hoạt động kinh doanh đủ hiệu quả. Một căn nhà cho thuê có giá trị khi có người thuê và tạo ra dòng tiền phù hợp với vốn đầu tư. Một căn biệt thự nghỉ dưỡng cần có công suất khai thác, doanh thu và chi phí vận hành hợp lý. Một căn nhà ở có giá trị sử dụng khi có cộng đồng cư dân và hệ thống tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt.
Vì vậy, khi phân tích Hải Vân Bay, Phước cho rằng cần đi xa hơn câu chuyện lượng khách, số lượng cư dân hay quy mô hạ tầng. Cần quan tâm đến việc những dòng người đó sẽ tạo ra bao nhiêu nhu cầu thực, bao nhiêu hoạt động kinh doanh và bao nhiêu dòng tiền có thể duy trì trong dài hạn. Đặc biệt, với nhà đầu tư mua bất động sản để khai thác, cần phân tích kỹ giá vốn, chi phí vận hành, mức giá thuê thực tế, công suất khai thác và khả năng thanh khoản. Một khu vực có tiềm năng phát triển không đồng nghĩa mọi sản phẩm tại đó đều có hiệu quả đầu tư như nhau.
Phước nhìn bài toán “dòng người” của Vinhomes Hải Vân Bay như thế nào?
Theo Phước, Hải Vân Bay có một câu chuyện đáng chú ý khi đặt trong bức tranh phát triển dài hạn của Tây Bắc Đà Nẵng. Phía bên ngoài dự án là những động lực kinh tế được kỳ vọng hình thành từ Cảng Liên Chiểu, logistics, FTZ, công nghiệp, du lịch và quá trình đô thị hóa. Bên trong dự án là định hướng phát triển một hệ sinh thái đô thị kết hợp vui chơi, nghỉ dưỡng, thương mại và dịch vụ. Như vậy, dự án có nhiều nguồn tạo dòng người tiềm năng cùng lúc:
- Cảng và FTZ có thể tạo ra việc làm, thu hút người lao động và chuyên gia.
- Đô thị và hệ thống tiện ích có thể tạo điều kiện để cư dân sinh sống lâu dài.
- VinWonders cùng các tiện ích nghỉ dưỡng, vui chơi có thể tạo thêm dòng khách.
- Thương mại và dịch vụ có thể chuyển hóa nhu cầu của cư dân và du khách thành sức mua.
- Hoạt động kinh tế thực có thể hỗ trợ khả năng khai thác và giá trị sử dụng của bất động sản.
Tuy nhiên, Phước không nhìn nhận những động lực này như một sự bảo đảm rằng mọi sản phẩm sẽ tăng giá hoặc dễ dàng khai thác. Đây là những yếu tố tạo cơ sở cho tiềm năng phát triển, còn kết quả phụ thuộc vào tiến độ thực hiện, khả năng thu hút doanh nghiệp, tốc độ hình thành việc làm, sức mua của cư dân và năng lực vận hành toàn khu.
Với một dự án quy mô lớn, giá trị không chỉ nằm ở việc hôm nay bán được bao nhiêu sản phẩm. Điều đáng quan tâm hơn là 5-10 năm nữa, nơi đây có bao nhiêu người sinh sống, bao nhiêu người đến vui chơi và nghỉ dưỡng, bao nhiêu hoạt động kinh tế diễn ra mỗi ngày và hệ sinh thái đô thị có đủ sức giữ chân những dòng người đó hay không.
Nếu làm được điều đó, gần 6.000 sản phẩm sẽ không còn đơn thuần là một lượng cung lớn trên thị trường, mà có cơ hội trở thành quỹ tài sản nằm trong một đô thị có dân cư, việc làm, khách du lịch, tiêu dùng và hoạt động kinh tế thực. Và theo Phước, đó mới là phần giá trị đáng phân tích nhất phía sau câu chuyện “dòng người” của Vinhomes Hải Vân Bay.
Phước Realty – Đồng hành cùng bạn trong quá trình phân tích và ra quyết định đầu tư bất động sản.
Các dự án có thể phù hợp với nhu cầu của bạn
Dựa trên nội dung bài viết, dưới đây là một số dự án tại Đà Nẵng đáng để bạn tìm hiểu thêm.
