Năm 2023 là 1 năm đầy khó khăn và thách thức đối với thị trường bất động sản Đà Nẵng. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, nguồn cung mới khan hiếm, thanh khoản thị trường suy giảm và tâm lý nhà đầu tư thận trọng, thị trường bất động sản thành phố đã trải qua một giai đoạn điều chỉnh đáng kể. Tuy nhiên, bước vào những tháng cuối năm 2023, thị trường bắt đầu ghi nhận một số tín hiệu tích cực, đặc biệt ở các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và bất động sản khai thác dòng tiền. Đây được xem là những yếu tố tạo nền tảng cho sự phục hồi trong năm 2024. Cùng Phước điểm qua diễn biến thị trường bất động sản Đà Nẵng trong năm 2023 vừa qua nhé.
Đất nền và căn hộ giá hợp lý dẫn dắt nhu cầu tìm kiếm
Trong năm 2023, đất nền và căn hộ chung cư có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của người mua là 2 loại hình ghi nhận mức độ quan tâm và tìm kiếm tăng cao trên thị trường bất động sản Đà Nẵng.
Đối với phân khúc đất nền, các khu vực như Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, FPT, Bàu Tràm Lakeside,… tiếp tục thu hút sự chú ý của người mua. Đáng chú ý, mặt bằng giá tại một số khu vực đã ghi nhận mức tăng nhẹ từ 5-10% so với thời điểm đầu năm.
Ở phân khúc căn hộ chung cư, lực hấp thụ cũng có những chuyển biến tích cực, đặc biệt đối với các dự án có mức giá cạnh tranh. Một số sản phẩm được mở bán trong thời gian qua như căn hộ FPT Plaza với giá từ 27 tr/m2; dự án căn hộ phân khu The Panoma tại dự án Sun Cosmo Residence của Sun Group ghi nhận mức giá từ 60-70 tr/m2. Đây được xem là mức giá khá thấp so với mặt bằng chung của phân khúc căn hộ cao cấp tại Đà Nẵng.
Nhìn chung, người mua trong giai đoạn này có xu hướng ưu tiên những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và phù hợp với nhu cầu sử dụng, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
Bất động sản tạo dòng tiền trở thành lựa chọn đáng chú ý của nhà đầu tư
Một điểm khác biệt của thị trường bất động sản Đà Nẵng so với nhiều địa phương khác là chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh đã diễn ra sớm hơn. Cụ thể, đỉnh thị trường bất động sản Đà Nẵng được thiết lập từ đầu năm 2019, sau đó bước vào giai đoạn suy thoái và giảm sâu do những biến động từ dịch Covid-19. Đến thời điểm thị trường bất động sản cả nước đạt đỉnh sóng vào năm 2022, thị trường Đà Nẵng đã nhanh chóng lấy lại phong độ, mặc dù mặt bằng giá vẫn chưa hoàn toàn phục hồi.
Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản Đà Nẵng có độ trễ và mức độ điều chỉnh khác biệt so với nhiều địa phương khác. Đặc biệt, trong năm 2023, các sản phẩm có khả năng khai thác và tạo ra dòng tiền thực tế trở thành lựa chọn được giới đầu tư quan tâm.
Theo ghi nhận của Phước, hầu hết các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền trên 4%/năm so với giá vốn đều có giao dịch thành công. So với các thành phố trực thuộc Trung ương khác, giá bất động sản tại Đà Nẵng vẫn còn tương đối thấp, qua đó tạo lợi thế về lợi suất đầu tư và hiệu quả khai thác tài sản.
Hiện nay, các dòng sản phẩm như tòa căn hộ, villa du lịch,… có tỷ lệ khai thác trung bình từ 3-5%/năm. Đây là mức lợi suất đáng chú ý trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng ưu tiên hiệu quả sử dụng vốn và dòng tiền ổn định thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá tài sản.
Villa du lịch và tòa căn hộ phát triển mạnh trong năm 2023
Qua khảo sát thị trường, năm 2023 ghi nhận sự phát triển nổi bật của 2 loại hình bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền tương đối bền vững, gồm villa du lịch trong phố và tòa căn hộ cho thuê.
Đối với loại hình villa du lịch trong phố, nguồn cung và hoạt động đầu tư tập trung chủ yếu tại các khu vực ven biển Mỹ Khê và những khu vực có lợi thế về du lịch như Sơn Trà, An Thượng, Nam Việt Á, Sơn Thủy. Mức vốn đầu tư trung bình cho 1 căn villa du lịch dao động từ 14-20 tỷ/căn. Với mô hình khai thác phù hợp, mỗi căn có thể tạo ra dòng tiền từ 50-80 triệu/tháng. Đây là loại hình được một bộ phận nhà đầu tư quan tâm nhờ khả năng kết hợp giữa giá trị tài sản và hoạt động kinh doanh lưu trú.
Trong khi đó, phân khúc tòa căn hộ cho thuê tiếp tục phát triển mạnh và phân bổ tương đối đồng đều tại các khu vực trung tâm và cận trung tâm thành phố. Mức giá cho thuê trung bình được ghi nhận khoảng 3.5-4 triệu/tháng đối với căn studio và 4.5-5.5 triệu/tháng đối với căn hộ 1 phòng ngủ.
Sự phát triển của 2 loại hình này cho thấy xu hướng đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng đang có sự chuyển dịch rõ nét. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng vận hành, khai thác và tạo doanh thu thực tế từ tài sản, thay vì chỉ nắm giữ bất động sản để chờ tăng giá.
Nguồn cung căn hộ và nhà ở xã hội được kỳ vọng cải thiện trong năm 2024
Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản Đà Nẵng được dự báo sẽ đón nhận nguồn cung căn hộ chung cư lớn hơn so với năm 2023. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang xúc tiến các thủ tục nhằm hoàn thiện pháp lý dự án, dự kiến từng bước đưa sản phẩm ra thị trường từ quý 3/2024.
Đáng chú ý, Đà Nẵng hiện đang là địa phương dẫn đầu cả nước về nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá bình dân với số lượng hơn 15.000 căn. Ngay trong tuần đầu năm 2024, địa phương cũng đã công khai thông tin mở bán nhà ở xã hội đợt đầu tiên. Mặc dù nguồn cung nhà ở xã hội tương đối lớn, nhưng trên thực tế, thị trường vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu nhà ở của người dân. Thực trạng này xuất phát từ 2 nguyên nhân chính:
- Thứ nhất, nguồn cung nhà ở xã hội tại Đà Nẵng hiện nay chủ yếu tập trung ở khu vực Liên Chiểu, trong khi khu vực phía Nam và Tây Nam thành phố gần như chưa có dự án mới. Sự phân bố nguồn cung chưa đồng đều khiến người dân ở một số khu vực khó tiếp cận được sản phẩm phù hợp với nhu cầu sinh sống và làm việc.
- Thứ hai, tốc độ tăng dân số tại Đà Nẵng hiện nay đạt 2,51%/năm, kéo theo nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng. Vì vậy, dù nguồn cung nhà ở xã hội hiện có khá lớn nhưng vẫn chưa đủ khả năng đáp ứng toàn bộ nhu cầu thực tế.
Minh chứng rõ nét là trong năm 2023, thị trường đã ghi nhận gần 15 đợt mở bán với khoảng 1.700 sản phẩm NOXH được tung ra và đều được hấp thụ hết một cách nhanh chóng. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở thực tại Đà Nẵng vẫn rất lớn, đặc biệt ở nhóm sản phẩm có mức giá phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân.
Nhu cầu ở thực trở thành động lực quan trọng của thị trường
Từ những diễn biến của cuộc khủng hoảng bất động sản, có thể thấy nhu cầu ở thực đang trở thành động lực quan trọng nhất hỗ trợ thị trường trong giai đoạn hiện nay.
Trong năm 2023, nhiều đơn vị phân phối bất động sản gặp khó khăn do nguồn cung mới khan hiếm, thanh khoản thị trường thấp và hoạt động kinh doanh không đạt kỳ vọng. Không ít sàn giao dịch phải cắt giảm nhân sự, thậm chí đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động. Tuy nhiên, 1 xu hướng đáng chú ý là các đơn vị kinh doanh và môi giới chuyên về sản phẩm nhà phố, chung cư và bất động sản thổ cư vẫn duy trì hoạt động tương đối tích cực. Một số mô hình kinh doanh như Tuấn 123, Hoàng Gia, Phố Xanh, Nhà phố Việt Nam,… tiếp tục mở rộng và duy trì quy mô hàng trăm nhân sự.
Điều này phần nào phản ánh sự thay đổi trong cơ cấu nhu cầu của thị trường. Khi dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng, các sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư, có giá trị sử dụng thực tế và phù hợp với khả năng tài chính vẫn duy trì được sức hút.
Bên cạnh đó, việc các doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc danh mục sản phẩm, chuyển hướng sang phân khúc nhà ở thực và sản phẩm có mức giá hợp lý nhằm cải thiện thanh khoản cũng được xem là tín hiệu tích cực. Đây có thể là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển theo hướng thực chất và bền vững hơn.
Triển vọng thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2024
Mặc dù những tín hiệu tích cực đã xuất hiện vào cuối năm 2023, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức từ tình hình kinh tế thế giới. Những biến động của kinh tế toàn cầu được dự báo sẽ tiếp tục tác động đáng kể đến thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Đà Nẵng nói riêng.
Trong bối cảnh đó, để sản phẩm có thể được thị trường đón nhận khi đưa ra vào năm 2024, các chủ đầu tư cần chú trọng đáp ứng 3 tiêu chí quan trọng:
- Thứ nhất, giá bán hợp lý: Mức giá cần phù hợp với mặt bằng thị trường, giá trị thực của sản phẩm và khả năng chi trả của khách hàng.
- Thứ hai, tiến độ thanh toán linh hoạt: Thời gian thanh toán trung bình từ 24-36 tháng sẽ giúp giảm áp lực tài chính và tạo điều kiện cho người mua tiếp cận sản phẩm.
- Thứ ba, chính sách bán hàng hấp dẫn: Các chính sách hỗ trợ tín dụng, ưu đãi thanh toán và chiết khấu cao sẽ góp phần gia tăng sức cạnh tranh, cải thiện khả năng hấp thụ của dự án.
Có thể thấy, năm 2023 là giai đoạn thị trường bất động sản Đà Nẵng trải qua quá trình thanh lọc và tái cơ cấu mạnh mẽ. Dù còn nhiều khó khăn, thị trường đã xuất hiện những điểm sáng từ đất nền, căn hộ giá hợp lý, bất động sản khai thác dòng tiền cho đến nhà ở xã hội.
Nhìn về năm 2024, triển vọng phục hồi được kỳ vọng sẽ đến từ sự cải thiện nguồn cung, nhu cầu nhà ở thực và xu hướng đầu tư ưu tiên giá trị khai thác thực tế. Tuy nhiên, khả năng phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc rất lớn vào chiến lược phát triển sản phẩm, chính sách giá bán và năng lực tài chính của các chủ đầu tư. Đây cũng là giai đoạn thị trường chuyển dần từ tư duy đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chú trọng giá trị thực, hiệu quả khai thác và tính bền vững của tài sản bất động sản.
(Bài viết bởi Phước Realty)
