Phân khu Bạch Vân, Vịnh Mây, Đảo Ngọc hay Tinh Vân – đâu là phân khu đáng mua nhất?

Khi tìm hiểu dự án Vinhomes Hải Vân Bay, một trong những câu hỏi Phước nhận được nhiều nhất là:  Nên mua Bạch Vân, Vịnh Mây, Đảo Ngọc hay chờ Tinh Vân? Nếu chỉ nhìn trên bản đồ, cả 4 phân khu đều nằm trong cùng một đại đô thị ven vịnh quy mô hơn 512 ha. Nhưng khi đi sâu vào quy hoạch, cảnh quan, sản phẩm và cách sử dụng, mỗi phân khu lại có một câu chuyện rất khác nhau.

Bạch Vân thiên về một không gian đô thị năng động, gắn với suối, hồ và hệ thống tiện ích phục vụ cuộc sống hàng ngày. Vịnh Mây nổi bật với nhóm biệt thự đồi, hướng đến trải nghiệm riêng tư và tầm nhìn vịnh biển. Đảo Ngọc lại sở hữu lợi thế rất rõ về biển, vui chơi và hệ sinh thái du lịch. Còn Tinh Vân được định hướng theo một phong cách sống riêng tư, tĩnh tại và cao cấp hơn.

Vì vậy, nếu hỏi Phước: phân khu nào đáng mua nhất? câu trả lời của tôi là: Cả 4 phân khu đều đáng mua, nhưng phù hợp với những mục tiêu khác nhau. Vấn đề không phải chọn phân khu “tốt nhất”, mà là chọn đúng phân khu với nhu cầu và khẩu vị tài sản của mình.

Bạch Vân – Lựa chọn cân bằng giữa ở, đầu tư và kinh doanh

Bạch Vân là phân khu đầu tiên được chủ đầu tư đưa ra thị trường. Đây cũng là khu vực có sự kết hợp khá rõ giữa không gian ở, tiện ích và các tuyến đường có khả năng khai thác kinh doanh.

Điểm tôi đánh giá cao ở Bạch Vân là tính thực dụng. Nếu một người mua bất động sản với mục tiêu vừa có thể ở, vừa có khả năng khai thác kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn, Bạch Vân là phân khu rất đáng xem xét.

Theo thông tin quy hoạch từ chủ đầu tư, Bạch Vân được bố trí nhiều tiện ích như Lifestyle Hub, khu ẩm thực, công viên vận động, hồ nước Ngọc Trai, hồ Ánh Sao và các tuyến cảnh quan. Đặc biệt, không gian phân khu được xây dựng xen kẽ với hệ thống suối và hồ, tạo ra một môi trường sống khá khác biệt so với những khu đô thị chỉ có nhà và đường. Đây cũng là điểm phù hợp với những người mua để ở.

Không phải ai mua một căn nhà vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng cũng muốn mỗi ngày nhìn ra biển. Có người thích một không gian nhiều cây xanh, gần mặt nước, gần tiện ích thể thao, ăn uống, trường học và các hoạt động sinh hoạt thường ngày. Với nhóm khách hàng này, giá trị sử dụng hàng ngày quan trọng không kém view.

Bạch Vân cũng đang có lợi thế về mức giá

Theo bảng giá tham khảo mà Phước đang có, Bạch Vân hiện có những sản phẩm liền kề từ khoảng 5,2 – 9,8 tỷ (*), trong khi một số sản phẩm song lập có mức giá khoảng 10,2 –  17,09 tỷ (~diện tích 150m2). Giá thực tế thay đổi theo vị trí, diện tích, hình thức bàn giao và phương thức thanh toán.

Điều này tạo ra một khoảng lựa chọn khá rộng. Nhà đầu tư có thể tìm những sản phẩm vừa tầm tài chính hơn để nắm giữ dài hạn; trong khi người có nhu cầu kinh doanh có thể quan tâm đến những căn nằm tại các vị trí có khả năng tạo dòng khách.

Với Phước, Bạch Vân là phân khu có tính cân bằng tốt nhất giữa Investment Value và Ownership Value. Nếu anh/chị muốn một tài sản có thể vừa để ở, vừa giữ tài sản, vừa có khả năng khai thác kinh doanh thì đây là phân khu đầu tiên tôi sẽ xem xét.

Vịnh Mây – Dành cho người thích biệt thự đồi và sự riêng tư

Nếu Bạch Vân mang màu sắc đô thị thì Vịnh Mây lại kể một câu chuyện khác. Đây là phân khu thiên về các sản phẩm biệt thự, đặc biệt là biệt thự trên đồi với lợi thế về tầm nhìn hướng vịnh biển. Vịnh Mây được quy hoạch khoảng 99,59 ha với 690 sản phẩm thấp tầng, trong đó có 429 căn biệt thự.

Phước cho rằng đây là phân khu dành cho nhóm khách hàng không đặt tiêu chí “gần tiện ích nhất” lên hàng đầu, mà quan tâm nhiều hơn đến cảnh quan, tầm nhìn và sự riêng tư. Một căn biệt thự trên đồi có view vịnh là một loại tài sản “rất khác” một căn nhà phố nằm trên trục thương mại. Giá trị của nó không chỉ nằm ở diện tích đất hay diện tích xây dựng, mà còn nằm ở góc nhìn, địa hình, độ riêng tư và trải nghiệm sống.

Vịnh Mây cũng được định hướng với các tiện ích chăm sóc sức khỏe, ẩm thực và giải trí như Malibu Wellness Hub, Oceania Clubhouse và Palm Garden.

Một điểm nữa tôi đánh giá cao là định hướng kiểm soát ra vào và không gian riêng tư của nhóm biệt thự. Với những người có khả năng tài chính cao và mua bất động sản chủ yếu để nghỉ ngơi, tận hưởng hoặc làm tài sản thứ hai, sự riêng tư đôi khi đáng giá hơn vài chục mét vuông diện tích đất.

Tất nhiên, nhóm tài sản này cũng có một đặc điểm: giá trị tuyệt đối cao hơn và tệp người mua tiếp theo thường nhỏ hơn. Do đó, nếu mua Vịnh Mây để đầu tư, tôi sẽ đặc biệt quan tâm đến độ hiếm của căn, hướng view, vị trí trên đồi và mức giá đầu vào.

Đảo Ngọc – Phân khu nổi bật nhất nếu anh/chị yêu biển và trải nghiệm

Nếu phải chọn một phân khu có câu chuyện rõ nhất về biển và du lịch, Phước sẽ nhắc đến Đảo Ngọc. Theo quy hoạch, Đảo Ngọc trải dài theo khu vực bờ biển Làng Vân và được phát triển theo phong cách Costa Smeralda của Ý. Đây là khu vực gắn với hệ thống vui chơi, giải trí và nghỉ dưỡng quy mô lớn của toàn dự án.

Điểm đặc biệt nhất chính là tuyến đường biển Emerald Boulevard dài khoảng 1,3 km cùng hệ thống tiện ích ven biển, công viên và khu vui chơi.

• Đối với người mua để ở, đây là một lợi thế rất lớn nếu họ thích cuộc sống gần biển, thích thể thao, đi bộ, vui chơi và các hoạt động ngoài trời.
• Còn đối với nhà đầu tư, câu chuyện của Đảo Ngọc nằm nhiều hơn ở khả năng hưởng lợi từ hệ sinh thái du lịch và giải trí.

Khi một khu vực có đủ khách lưu trú, khách vui chơi, dịch vụ ăn uống, giải trí và các hoạt động trải nghiệm, nhu cầu đối với những tài sản nằm trong hệ sinh thái đó có thể được mở rộng hơn so với một khu đô thị chỉ phục vụ cư dân.

Theo chủ đầu tư, Đảo Ngọc còn gắn với VinWonders Hải Vân Bay và các tiện ích nghỉ dưỡng lớn.

Đây là lý do Phước cho rằng Đảo Ngọc có thể phù hợp với những người thích biển, thích một cuộc sống sôi động và muốn sở hữu tài sản gắn với câu chuyện du lịch – nghỉ dưỡng.

Giá Đảo Ngọc cũng đang cho thấy sự phân hóa rất rõ

Bảng giá Phước đang tham khảo cho thấy các căn liền kề 70 m² tại Đảo Ngọc có mức giá khoảng 9,33–9,99 tỷ đồng với hình thức giãn xây 18 tháng, trong khi một số căn hoàn thiện có mức giá khoảng 12,77-16 tỷ đồng.

Điều đáng chú ý là ngay trong cùng một phân khu, giá cũng thay đổi khá lớn tùy vị trí và điều này rất dễ hiểu bởi càng gần biển, giá trị cảnh quan càng cao.

Vì vậy, với Đảo Ngọc, không nên chỉ hỏi “giá một căn bao nhiêu”, mà nên hỏi “vị trí căn đó nằm ở đâu trong tổng thể phân khu?”

Tinh Vân – Phân khu tôi sẽ chưa vội đánh giá

Tinh Vân là phân khu rất đáng chú ý, nhưng cũng là phân khu mà Phước cho rằng chưa nên kết luận quá sớm. Lý do đơn giản: tại thời điểm hiện tại, chủ đầu tư chưa công bố đầy đủ thông tin chi tiết để chúng ta có thể phân tích toàn diện về cơ cấu sản phẩm, giá bán, chính sách, pháp lý từng loại sản phẩm và phương thức vận hành.

Theo các thông tin đang có, Tinh Vân được định hướng theo phong cách Nhật Bản, thiên về sự tĩnh tại, riêng tư và chăm sóc sức khỏe. Một số tài liệu hiện có đề cập đến nhóm biệt thự gắn với khoáng nóng và các tiện ích wellness. Đây là một concept rất hấp dẫn nhưng hấp dẫn về concept chưa đủ để đưa ra quyết định đầu tư.

Đặc biệt, hiện đang có những thông tin khác nhau về thời hạn sở hữu của các nhóm sản phẩm tại Tinh Vân. Một tài liệu hiện có phân biệt 205 biệt thự ở và 404 biệt thự nghỉ dưỡng, trong đó đề cập hai loại thời hạn sở hữu khác nhau.

Với vấn đề này, Phước cho rằng không nên suy đoán hoặc kết luận thay cho chủ đầu tư. Khi có thông tin chính thức về pháp lý, loại đất, thời hạn sử dụng và cơ cấu sản phẩm, lúc đó chúng ta mới có thể đặt Tinh Vân lên bàn cân một cách công bằng với Bạch Vân, Vịnh Mây và Đảo Ngọc.

Vì vậy, Tinh Vân là phân khu Phước tạm thời bỏ qua trong bài toán lựa chọn, không phải vì nó kém hấp dẫn, mà vì chưa có đủ dữ liệu chính thức để đánh giá.

Vậy cuối cùng nên chọn phân khu nào?

Nếu phải đơn giản hóa để một nhà đầu tư dễ hình dung, Phước sẽ nhìn 4 phân khu theo cách này:

Nhưng bảng trên vẫn chưa nói hết câu chuyện, bởi trong mỗi phân khu lại có những vị trí rất khác nhau.

• Một căn Bạch Vân nằm ở vị trí đẹp, gần tiện ích và có khả năng kinh doanh có thể hấp dẫn hơn một căn ở một phân khu được xem là “cao cấp” nhưng vị trí không nổi bật.
• Một căn Đảo Ngọc có view biển đẹp có thể có giá trị rất khác một căn nằm sâu bên trong.
• Một biệt thự Vịnh Mây có góc nhìn rộng và vị trí đẹp sẽ không thể định giá giống một căn có tầm nhìn hạn chế.

Đó là lý do Phước Realty không muốn biến bài toán này thành cuộc bình chọn “phân khu nào số 1?” Điều quan trọng nhất vẫn là chọn đúng tài sản và đúng thời điểm nào mua.

Vinhomes Hải Vân Bay có một lợi thế rất rõ: chủ đầu tư không tạo ra một khu đô thị với chỉ một kiểu sản phẩm và một kiểu trải nghiệm. Họ đang tạo ra 4 lớp giá trị khác nhau trong cùng một đại đô thị.

• Bạch Vân là câu chuyện của đô thị và nhịp sống.
• Vịnh Mây là câu chuyện của biệt thự đồi và sự riêng tư.
• Đảo Ngọc là câu chuyện của biển, giải trí và du lịch.
• Tinh Vân, nếu được triển khai đúng định hướng, sẽ là câu chuyện của sự tĩnh tại và trải nghiệm sức khỏe.

Và chính sự khác biệt này tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho người mua.

• Người mua để ở không nhất thiết phải chọn giống người mua đầu tư.
• Người mua để nghỉ dưỡng cũng không nhất thiết phải chọn giống người mua tìm kiếm dòng tiền.
• Còn nhà đầu tư dài hạn thì cần nhìn xa hơn một bước: tài sản này sẽ có giá trị như thế nào khi toàn bộ đại đô thị được hình thành và đi vào vận hành?

Góc nhìn của Phước Realty?

Nếu hiện tại phải lựa chọn, Phước đánh giá:

• Bạch Vân là lựa chọn cân bằng và dễ tiếp cận nhất cho nhà đầu tư, đặc biệt với những người muốn vừa đầu tư, vừa có khả năng sử dụng tài sản hoặc khai thác kinh doanh.
• Vịnh Mây phù hợp hơn với nhóm khách hàng có tài chính mạnh, ưu tiên biệt thự, view vịnh và sự riêng tư.
• Đảo Ngọc hấp dẫn với những người yêu biển và tin vào khả năng phát triển của hệ sinh thái du lịch – vui chơi – nghỉ dưỡng tại đây.
• Còn Tinh Vân, Phước sẽ chờ thông tin chính thức từ chủ đầu tư trước khi đưa ra quan điểm.

Không có phân khu nào “thắng” tuyệt đối. Phân khu đáng mua nhất là phân khu phù hợp nhất với mục tiêu, khả năng tài chính và thời gian nắm giữ của chính của mỗi người, và trong cùng một phân khu, căn đáng mua nhất cũng chưa chắc là căn rẻ nhất. Đôi khi, một vị trí đẹp hơn, một hướng nhìn tốt hơn, một mặt đường phù hợp hơn hoặc một sản phẩm có tính khan hiếm cao hơn mới là thứ quyết định giá trị tài sản trong dài hạn.

Đó cũng là lý do khi phân tích Vinhomes Hải Vân Bay, Phước luôn muốn đi sâu hơn một bước: không chỉ chọn phân khu, mà phải chọn đúng từng sản phẩm trong phân khu đó. Nếu anh/chị đang phân vân giữa Bạch Vân, Vịnh Mây và Đảo Ngọc, hãy liên hệ Phước Realty để cùng phân tích từng vị trí, mức giá và mục tiêu sử dụng trước khi quyết định xuống tiền.

Các dự án có thể phù hợp với nhu cầu của bạn

Dựa trên nội dung bài viết, dưới đây là một số dự án tại Đà Nẵng đáng để bạn tìm hiểu thêm.

Vinhomes Hải Vân Bay