Có một câu hỏi Phước nhận được khá nhiều thời gian gần đây: Giá căn hộ Đà Nẵng đang cao như vậy, liệu có giảm không? Phước nghĩ câu trả lời thẳng thắn là: Có. Nếu thị trường chậm lại, lãi suất duy trì ở mức cao, tín dụng khó tiếp cận hơn, người mua thận trọng và thanh khoản suy yếu, giá căn hộ hoàn toàn có thể điều chỉnh.
Nhưng từ “có thể giảm” đến “giảm sâu” lại là hai câu chuyện khác nhau bởi giá một căn hộ không chỉ được quyết định bởi tâm lý thị trường. Phía sau mức giá đó còn có giá đất, chi phí xây dựng, tài chính, pháp lý, hạ tầng, tiêu chuẩn công trình và chi phí phát triển dự án,…Vậy trong điều kiện nào giá có thể giảm, và đâu là những yếu tố khiến giá khó giảm sâu? Hãy cùng Phước Realty nhận định nhé.
Trước hết phải tách “Giá thành” và “giá bán”
Đây là điểm Phước nghĩ rất nhiều người đang nhầm.
- Giá thành là những gì chủ đầu tư phải bỏ ra để tạo ra sản phẩm.
- Còn giá bán thị trường là mức mà người mua thực sự chấp nhận tại một thời điểm nhất định.
Hai mức giá này có liên quan, nhưng không phải lúc nào cũng bằng nhau. Ví dụ, chi phí xây dựng tăng sẽ khiến giá thành dự án tăng. Nhưng điều đó không có nghĩa chủ đầu tư luôn có thể chuyển toàn bộ phần chi phí tăng thêm sang người mua. Nếu thị trường đang tốt, cầu mạnh, thanh khoản cao, doanh nghiệp có thể duy trì mức giá cao hơn nhưng nếu thị trường chậm, người mua không xuống tiền, áp lực dòng tiền xuất hiện thì chủ đầu tư vẫn có thể:
- giảm giá trực tiếp
- tăng chiết khấu
- kéo dài tiến độ thanh toán
- tăng ưu đãi
- thay đổi chính sách bán hàng
- hoặc chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn để tạo thanh khoản.
Với nhà đầu tư thứ cấp cũng vậy, nếu mua một căn hộ với giá 6 tỷ nhưng cần tiền gấp, họ vẫn có thể bán 5,7–5,8 tỷ hoặc có thể thấp hơn. Chi phí mua vào không thể bắt thị trường phải mua lại với giá cao hơn. Đây là lý do tôi không đồng ý với lập luận: “Chi phí xây dựng tăng nên giá căn hộ không thể giảm.” Nếu nói như vậy thì quá là tuyệt đối.
Đúng hơn phải là: Chi phí cao khiến giá có 1 mặt sàn nhất định, nhưng cầu yếu vẫn có thể kéo giá bán thị trường xuống dưới kỳ vọng của người bán.
Vậy tại sao Phước vẫn cho rằng căn hộ Đà Nẵng khó giảm sâu?
Bởi phía sau giá bán hiện nay là một mặt bằng chi phí không còn thấp. Bộ Xây dựng cho biết trong năm 2026 vẫn phải theo dõi sát biến động giá vật liệu xây dựng và chi phí đầu tư xây dựng; riêng tại Đà Nẵng, cơ quan quản lý cũng đang phải tìm giải pháp bổ sung nguồn cung vật liệu xây dựng thông thường sau khi một số giấy phép khai thác đá hết hạn. Điều này cho thấy chi phí xây dựng không phải một biến số có thể bỏ qua khi định giá căn hộ.
Một dự án cao tầng còn có rất nhiều khoản ngoài phần “gạch, thép, xi măng”.
- Có đất
- Có tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan
- Có thuế phí phát sinh, nghiệm thu PCCC
- Có thiết kế, tư vấn, pháp lý
- Có chi phí xây dựng: phần ngầm, kết cấu, MEP, thang máy, phòng cháy chữa cháy
- Có hạ tầng và tiện ích
- Có chi phí bán hàng, quản lý và vận hành
Với các dự án ven biển hoặc có tiêu chuẩn xây dựng cao, yêu cầu về vật liệu, thiết bị, chống ăn mòn, tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lượng hoàn thiện cũng có thể làm chi phí khác biệt đáng kể so với một dự án nhà ở đơn giản. Vì vậy, khi nhìn một căn hộ Đà Nẵng đang được chào bán ở mức giá cao, tôi không cho rằng toàn bộ phần chênh lệch đều là “thổi giá”.
Có một phần là chi phí thật nhưng cũng không có nghĩa toàn bộ mức giá hiện tại đều hợp lý. Đây chính là chỗ cần phân tích sâu hơn.
Chi phí cao không bảo vệ được người bán nếu thị trường thiếu người mua
Một chủ đầu tư có thể nói: “Tôi xây căn này hết 5 tỷ, nên phải bán 7 tỷ.” Nhưng thị trường không quan tâm quá nhiều đến việc chủ đầu tư muốn bán 7 tỷ. Thị trường sẽ trả lời bằng một câu hỏi khác: “Người mua có sẵn sàng trả 7 tỷ không? Có bao nhiêu người?”. Nếu câu trả lời là không, giá phải điều chỉnh bằng cách này hay cách khác. Có thể không giảm trực tiếp trên bảng giá, nhưng giảm thông qua chiết khấu, giảm thông qua chính sách thanh toán, giảm thông qua quà tặng và hỗ trợ lãi suất hoặc giảm ngay ở thị trường thứ cấp. Đây là lý do khi đánh giá giá căn hộ, Phước không chỉ nhìn giá niêm yết.
Phước thường muốn biết: Giá giao dịch thực tế là bao nhiêu? Và quan trọng hơn: Có bao nhiêu giao dịch “khớp lệnh” ở mức giá đó? Một thị trường có giá niêm yết rất cao nhưng giao dịch ít không giống một thị trường có giá cao và thanh khoản tốt.
Đà Nẵng hiện chưa phải câu chuyện “giá tăng vô hạn”
Dữ liệu của CBRE cho thấy thị trường căn hộ Đà Nẵng đã bước sang một mặt bằng giá mới: trong giai đoạn 2024–2025 có hơn 8.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường; đến quý I/2026, nguồn cung căn hộ lũy kế khoảng 16.000 căn và giá sơ cấp bình quân khoảng 83 triệu đồng/m². Tỷ lệ hấp thụ lũy kế được CBRE ghi nhận ở mức 89%. Con số này cho Phước 2 thông tin cùng lúc:
- Một mặt, giá căn hộ Đà Nẵng đã lên rất cao.
- Mặt khác, cầu đối với căn hộ vẫn tồn tại, ít nhất xét trên tỷ lệ hấp thụ mà CBRE ghi nhận.
Vì vậy, ở thời điểm hiện tại, Phước không nghĩ có đủ cơ sở để nói rằng thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ giảm giá sâu trên diện rộng nhưng cũng không nên lấy tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường để kết luận rằng căn hộ nào cũng giữ giá tốt.
Thị trường đang phân hóa. Căn hộ có vị trí tốt, pháp lý rõ, chủ đầu tư uy tín, tiến độ thực tế, sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở hoặc cho thuê sẽ có câu chuyện khác với những sản phẩm được mua chủ yếu vì kỳ vọng tăng giá.
Lãi suất mới là biến số tôi quan tâm hơn giá vật liệu
Nếu muốn tìm lý do khiến giá căn hộ có thể giảm, tôi sẽ không nhìn vào giá thép trước, tôi nhìn vào dòng tiền của người mua.
Một căn hộ 5 tỷ nghe có vẻ vẫn là 5 tỷ nhưng nếu người mua phải vay 2–3 tỷ đồng, lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm sẽ làm bài toán tài chính thay đổi rất nhanh.
Khi đó, người mua có thể:
- giảm ngân sách;
- chuyển sang căn nhỏ hơn;
- trì hoãn quyết định;
- chuyển từ mua sang thuê;
- hoặc đơn giản là đứng ngoài thị trường.
Do đó: Lãi suất tăng → chi phí vay tăng → sức mua giảm → thời gian bán kéo dài → thanh khoản yếu → áp lực điều chỉnh giá tăng.
Ngược lại: Lãi suất ổn định hoặc giảm → khả năng tiếp cận tín dụng cải thiện → sức mua phục hồi → thanh khoản tốt hơn.
Đây cũng là lý do khi nghiên cứu bất động sản, Phước không chỉ nhìn “tín dụng tăng hay giảm”, mà phải nhìn tín dụng đang chảy vào đâu và người mua nhà có thực sự tiếp cận được nguồn vốn đó hay không. Đây cũng là nguyên tắc nghiên cứu được đặt ra trong framework của Phước.
Đất trung tâm và nguồn cung mới cũng tạo ra một “mặt sàn” khác
Một yếu tố nữa khiến giá căn hộ trung – cao cấp khó giảm sâu là chi phí đất ở những vị trí có giá trị cao. Không phải toàn bộ Đà Nẵng đều có cùng một mức giá đất. Căn hộ nằm ở trung tâm, ven sông Hàn, ven biển hoặc những vị trí có khả năng tiếp cận tốt không thể lấy giá đất ở vùng ven để làm chuẩn so sánh. Trong khi đó, quỹ đất có vị trí đẹp là hữu hạn và một dự án mới không chỉ cần mua được đất , nó còn phải giải quyết quy hoạch, pháp lý, hạ tầng, thời gian triển khai và chi phí vốn trước khi có thể đưa sản phẩm ra thị trường.
Điều này tạo ra một nghịch lý: Nguồn cung mới tăng có thể tạo áp lực cạnh tranh lên giá bán nhưng chi phí để tạo ra nguồn cung mới cũng không thấp. Đó là lý do tôi không kỳ vọng giá căn hộ sẽ đơn giản quay trở lại mặt bằng của nhiều năm trước chỉ vì thị trường chậm lại.
Nhưng có một điều cần đặc biệt cảnh giác: giá sơ cấp có thể đứng, còn giá thực tế vẫn giảm
Giả sử chủ đầu tư không muốn giảm giá niêm yết vì sợ ảnh hưởng đến toàn bộ mặt bằng giá của dự án. Họ có thể giữ giá trên bảng hàng. Nhưng lại đưa ra:
- chiết khấu thanh toán sớm;
- hỗ trợ lãi suất;
- ân hạn nợ gốc;
- tặng nội thất;
- kéo dài lịch thanh toán;
- chính sách đặc biệt cho từng thời điểm.
Khi đó, giá niêm yết không giảm nhưng giá thực trả có thể giảm.
Ở thị trường thứ cấp, điều này còn rõ hơn: Một nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy mà cần thoát hàng có thể chấp nhận mức giá thấp hơn người mua trước đó.
Vậy điều gì có thể khiến giá căn hộ giảm sâu?
Theo Phước, muốn giá giảm sâu thì phải có nhiều yếu tố tiêu cực xảy ra cùng lúc.
1. Thị trường chỉ chậm lại
Lãi suất hơi cao, người mua thận trọng hơn nhưng việc làm và thu nhập vẫn ổn định. Trong trường hợp này, có thể xuất hiện:
- thời gian bán kéo dài;
- chiết khấu tăng;
- giao dịch thứ cấp điều chỉnh;
- một số sản phẩm giảm giá.
Nhưng chưa đủ để tạo ra một đợt giảm sâu trên diện rộng.
2. Lãi suất cao kéo dài
Nếu chi phí vốn duy trì cao trong thời gian dài, sức mua bằng đòn bẩy sẽ suy yếu rõ hơn. Những người mua đầu tư sử dụng nhiều vốn vay sẽ chịu áp lực trước. Khi đó, giá thứ cấp có thể điều chỉnh mạnh hơn.
3. Kinh tế yếu + tín dụng khó + thanh khoản suy giảm
Đây mới là điều Phước đáng lo. Nếu thu nhập và niềm tin giảm, tín dụng khó tiếp cận, lãi suất cao, trong khi lượng người muốn bán tăng lên thì cán cân cung – cầu sẽ thay đổi. Khi đó, chi phí xây dựng không còn là yếu tố đủ mạnh để giữ giá bán. Người bán cần tiền sẽ bán theo khả năng thanh toán của thị trường và đó chính là lúc giá có thể giảm sâu.
Do vậy, với suy nghĩ của Phước: Bất động sản là thị trường mà đã là thị trường thì giá có thể tăng, đi ngang hoặc giảm. Nếu cầu yếu hơn cung, giá phải phản ứng. Nhưng Phước cũng không nghiêng về kịch bản giá căn hộ Đà Nẵng sẽ giảm sâu một cách dễ dàng, bởi thị trường hiện tại có một mặt bằng chi phí xây dựng, đất đai và phát triển dự án cao hơn trước.
CBRE ghi nhận giá sơ cấp căn hộ Đà Nẵng ở mức khoảng 83 triệu đồng/m² trong quý I/2026, đồng thời tỷ lệ hấp thụ lũy kế vẫn ở mức 89%. Điều đó cho thấy thị trường đang có giá cao nhưng chưa phải trạng thái cầu biến mất.
Giá căn hộ Đà Nẵng hoàn toàn có thể giảm nhưng để giảm sâu, thị trường cần một lực đủ lớn từ phía cầu — đặc biệt là lãi suất, tín dụng và thanh khoản — chứ không phải chỉ vì người mua cảm thấy giá đang quá cao. Còn ở chiều ngược lại, chi phí đất, xây dựng và phát triển dự án tạo ra một mặt sàn nhất định khiến việc quay về những mặt bằng giá rất thấp của quá khứ cũng không đơn giản.
Nói ngắn gọn:
- Chi phí quyết định một phần giá thành.
- Cung – Cầu quyết định giá thị trường.
- Còn thanh khoản mới cho chúng ta biết mức giá đó có thực sự được thị trường chấp nhận hay không.
Đó là 3 thứ Phước sẽ nhìn khi đánh giá giá căn hộ Đà Nẵng trong giai đoạn tới.
